Het state-of-the-art Europese distributiecentrum voor Levi’s dat Delta Development in Duitsland heeft gerealiseerd, bewijst volgens Coert Zachariasse dat investeren in hoogwaardige logistiek ook in deze tijd lonend kan zijn.
Met de komst van het nagelnieuwe distributiecentrum in het Duitse Dorsten is Levi’s meer dan ooit terug bij zijn roots. Tot de sluiting van de laatste twee schachten in 2001 leefden meer dan 1.200 gezinnen in en om het stadje van de mijnbouw. Meer dan 150 jaar daarvoor trok de Duitser Oskar Levi Strauss naar San Francisco om daar de goudzoekers en mijnwerkers te bedienen met alles wat ze bij hun werk nodig hadden, waaronder de vermaarde spijkerbroeken.
Eigen distributiecentrum
Met de komst naar Dorsten nestelt Levi’s zich opnieuw in het domein van de voormalige mijnwerkers. Zo’n 600–700 mensen uit de omgeving moeten emplooi vinden in het distributie- en fulfillmentcentrum, dat letterlijk boven op de oude kolenmijn is gebouwd. Voor Levi’s is het nieuwe centrum een kans om twee andere Duitse distributiecentra waaraan het logistieke werk was uitbesteed, te bundelen in één eigen centrum in het hart van Europa.
De jeansreus, die ook merken als Dockers en Beyond Yoga voert, presenteert nog altijd klinkende groeicijfers. In 2026 verwacht het bedrijf in Dorsten per jaar maar liefst 55 mln pakketjes met spijkerbroeken, T-shirts en wat dies meer zij te versturen naar winkels en online shoppers door heel Europa.
Social justice
Behalve een enorme efficiencyslag biedt het centrum Levi’s ook een kans om te excelleren op het gebied van duurzaamheid. Van geothermie om het 70.000 m² grote complex te verwarmen tot buffering van regenwater op het dakpark waar je als logistiek medewerker nieuwe stijl tussen de middag van de natuur kunt genieten: kosten noch moeite werden gespaard bij de realisatie van het gebouw.
Het complex heeft bij oplevering het hoogste Leed-certificaat (de Amerikaanse variant van Breeam) en heeft ook de hoogste Well-gezondheidsscore, iets wat niet alleen geldt voor het kantoor, maar ook voor de bedrijfsruimte. Zo is er in het gebouw onder meer rekening gehouden met de psyche van de werknemers en valt de term social justice bij de presentatie van Julian von Hodenberg, ontwikkelaar bij Delta in Duitsland. ‘Dat laatste vertaalt zich niet per se in technische gebouwkenmerken, maar meer in bijvoorbeeld het voorkómen van een scheiding tussen blue- en white-collar medewerkers.’ Als uitvloeisel hiervan is een deel van de toiletten in het centrum genderneutraal en delen alle werknemers samen de kantine en het dakpark.
Bijzonder moment
‘Voor zo’n sterk, wereldwijd bekend merk als Levi’s, is het nastreven van de hoogste standaarden op ESG-gebied natuurlijk ook een marketing- en brandingkwestie’, vertelt Coert Zachariasse, directeur van Delta Development. Zijn bedrijf won in 2021 met samenwerkende partners European Logistics Real Estate Partners (Elrep), Quadrant4, Bremer AG en Drees & Sommer de tender om het 15 hectare grote, voormalige mijnbouwterrein te herontwikkelen. ‘Het was bijzonder dat wij dit mochten gaan doen voor Levi’s. Zo’n bedrijf kiest zelf zijn locatie uit, en wij waren een van de 14 partijen die zich hadden ingeschreven voor de herontwikkeling.’
De cradle-to-cradle filosofie, die maximaal (mogelijk) hergebruik van bouwcomponenten beoogt en op basis waarvan Delta Development sinds 2000 logistieke gebouwen ontwikkelt, sloeg duidelijk aan bij de gemeente Dorsten. Uitgangspunt is de leer van de Amerikaanse architect William (Bill) McDonough: wat je uit de natuur haalt aan materialen moet in principe ook weer terug kunnen keren naar die aarde.
Zachariasse kan kleurrijk vertellen over die keer dat hij op bezoek bij McDonough met hem rond het kampvuur belandde en Zachariasse daar zijn muzikale kampvuurrepertoire ten gehore bracht. McDonough schonk hem een duurzame Gibson Les Paul. Zachariasse liet als cadeautje voor de architect een cradle-to-cradle basgitaar bouwen bij een gitaarbouwer in Vlaardingen.
Hele uitdaging
De realisatie van het distributiecentrum in Dorsten was geen makkelijke klus, stelt Zachariasse nuchter vast. ‘In technische zin bleek het een hele uitdaging om een stevig fundament te realiseren boven op het oude gangstelsel van de mijn, dat tot wel een kilometer diep ging. Met speciale kranen is de grond maandenlang samengeperst. Hierdoor konden we ook weer de oude fundering van de mijn gebruiken. Dat heeft heel veel betonnen palen voor de nieuwe fundering gescheeld. In algemene zin kun je best stellen dat bouwen in Duitsland soms lastiger is dan bij ons.’
En er moest nog wel het een en ander bijgesteld en rondgerekend worden, want gedurende het bouwproces liepen de bouwkosten alleen maar verder op, ook door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Door de stijgende materiaalkosten pakte de golvende glasgevel, omzoomd door dikke stalen randen, acht keer zo duur uit als begroot. ‘Toch hield Levi’s eraan vast, omdat het bedrijf geen concessies wilde doen aan de kwaliteit.’ Wel levert Delta na het opnieuw rondrekenen van de bouw- en huurovereenkomst gratis elektriciteit aan het centrum.
Het past mooi bij de filosofie die Zachariasse voor zijn eigen bedrijf heeft: ‘Of je bent de goedkoopste óf je bent de beste. Dat eerste zullen we niet worden, omdat je daar schaalgrootte voor nodig hebt, voor het tweede moet je een goede niche hebben en continu zoeken naar verbetering.’
Arbeidsmigratie
Het werken aan duurzame logistiek met extra toegevoegde waarde is volgens hem ook voor eindgebruikers van en beleggers in logistiek vastgoed een slimme manier van zakendoen. ‘De grote uitdaging, ook in de logistieke sector, is het krijgen van voldoende gekwalificeerd personeel en het vasthouden daarvan. Het tekort daaraan loopt eigenlijk alleen maar op. In die zin begrijp ik de discussie over arbeidsmigratie ook niet helemaal. Het is van alle tijden, en zonder deze mensen verliest Nederland aan concurrentiekracht. Tegelijkertijd is het natuurlijk zuur als de eigen inwoners woningen aan hun neus voorbij zien gaan, maar dat probleem is ook van alle tijden. Het veel meer bouwen van woningen voor de tijdelijkheid zou een oplossing kunnen zijn, net als iets meer economisch in plaats van politiek denken. Een directe rol zie ik daarbij voor ons niet weggelegd, al denken we wel mee over het huisvesten van werknemers in het licht van inclusieve gebiedsontwikkeling.’
Door hand in hand te werken aan duurzame logistiek met goede arbeidsomstandigheden én te investeren in automatisering van logistieke processen, ontstaat er binnen een distributiecentrum letterlijk ruimte voor value-add werkzaamheden. ‘Dat heeft als voordeel dat je mensen uitdagender werk kunt bieden. Tegelijkertijd kun je werk gaan nearsourcen dat je vroeger had uitbesteed aan lagelonenlanden, waardoor je weinig grip had op kwaliteit, duurzaamheid en arbeidsomstandigheden. Grote bedrijven zijn daar steeds gevoeliger voor, ook in het licht van de ESG-verslaglegging.’
Ticking the box
De S van social heeft volgens Zachariasse de afgelopen jaren aan gewicht gewonnen, maar dat betekent niet dat er niet nog het nodige te verbeteren valt als wordt gekeken naar de E van environment. ‘Het is winst dat duurzaamheid nu ook in de logistiek op de agenda staat. Alleen worden begrippen als net zero en carbon neutral nu veelal door elkaar en willekeurig gebruikt. Ook de criteria voor bijvoorbeeld energielabels zijn niet helder, waardoor je al snel het beste label haalt als je het hele dak vol legt met zonnepanelen. Op die manier is duurzaamheid ticking the box in plaats van dat je echt kijkt naar de duurzaamheid van een pand op zich.’
De zogeheten embedded footprint blijft bovendien vaak nog buiten beschouwing bij het bepalen van de carbon (CO2)-footprint tijdens de voorziene levensduur van een project. Zachariasse: ‘Wat heeft het aan CO2 gekost om de gebruikte materialen te realiseren? Dan stuit je er bijvoorbeeld op dat bouwen in hout heel duurzaam lijkt omdat hout CO2 opslaat, maar we gebruiken in onze branche veelal ‘cross laminated timber’. De lijm die daarvoor wordt gebruikt, vergroot je footprint juist. Het vereist dat je heel nauwkeurig kijkt naar je productieproces en zoekt naar verbetering. Ook wij zitten nog maar in de tweede fase van de verlichting; we weten dat er nog veel is wat we nog niet weten. De ontwikkelingen gaan heel snel, verduurzamingsmaatregelen die nu worden gerealiseerd, hebben door de lange doorlooptijd van projecten kennis tot wel tien jaar oud als basis.’
Huurgroei
Ondanks de crisis in vastgoedland is er volgens hem nog steeds een markt voor super duurzame logistiek. ‘Juist in dat segment kun je de yield shift van de afgelopen jaren compenseren door huurgroei. Voor de ontwikkeling van het Rotterdam Logistics Parc in Hellevoetsluis waren we oorspronkelijk uitgegaan van € 55–60 per m², door de huurgroei komen we nu uit op € 80 per m². Dat compenseert een voorziene BAR die in de dezelfde periode is opgelopen van pakweg 3,5% naar meer dan 5%.’
Bij de vestingstad realiseert Delta vier distributiecentra van in totaal meer dan 100.000 m², waarvan de helft al is opgeleverd en verhuurd. ‘Het is om verschillende redenen een goede locatie. Zeker als de N57 straks vierbaans is, zit je binnen no time in de Rotterdamse haven, en je creëert werkgelegenheid dichtbij voor mensen op de Zuid-Hollandse eilanden. Je hoeft als werkgever op deze plekken bovendien niet te concurreren om werknemers.’
Keuzes maken
Desondanks leverde Delta in 2023 voor een kleine € 100 mln aan nieuwe projecten op, terwijl dat een jaar eerder nog een kleine € 300 mln was. Zachariasse zegt daar niet van te schrikken. ‘Het hoort ook een beetje bij het vak en de keuze dat je niet alles doet. Dat hoeft in ons geval ook niet, want we zijn niet afhankelijk van banken, maar ontwikkelen alles op eigen risico en met behulp van private equity.’
Bij de keuzes die Delta het afgelopen jaar maakte, hoorde ook het cancelen van de eerder gepresenteerde vorm van het CitySwitch-concept. Met CitySwitch wilde de ontwikkelaar binnen drie jaar een netwerk van kleine last-mile distributiecentra in de 25 grootste gemeenten van ons land realiseren. ‘Uiteindelijk is er niet één centrum gerealiseerd op basis van het oorspronkelijke concept. Het bleek in de praktijk toch een stuk minder makkelijk te realiseren dan we hadden gehoopt. De businesscase was al krap, de bouwkosten en de rente stegen lustig door en daar kwam de aanhoudende oorlog in Oekraïne nog bij. De vlieger om een slechtere yield te compenseren met een hogere huur ging in dit geval niet op, omdat met name retailers wat meer op hun handen zijn gaan zitten bij hun investeringsbeslissingen. Last-mile distribution geldt daarbij dan al snel als ‘extra’ waarop bezuinigd kan worden.’
Het betekent volgens Zachariasse echter niet dat het concept definitief van de baan is. ‘We zijn het concept nu aan het herijken. We kijken naar een ander bouwsysteem, dat goedkoper uitpakt, maar waarmee we niet inboeten op de kwaliteit en duurzaamheid.’
Eigen portefeuille
In Dorsten is geenszins beknibbeld op het nieuwe complex voor Levi’s. Het distributiecentrum is een indrukwekkende verzameling van lopende banden die hoog door de lucht in de immense hallen pakketjes vervoeren die, via een spiraalvormige lopende band, een niveau lager volledig automatisch worden verpakt. In een gigantisch magazijn tot wel 30 meter hoog rijden robots met een snelheid van 40 km per uur heen en weer om pakketjes in en uit de schappen te halen.
Het centrum is op de groei ontwikkeld. Er is zichtbaar nog ruimte om het magazijn verder uit te bouwen. Zachariasse: ‘We houden het centrum voorlopig in eigen portefeuille. Wellicht dat het op termijn opportuun is om het te verkopen, maar door de huurinkomsten is die noodzaak er niet en houd je tegelijkertijd je kasstroom op orde. Door alle technische installaties die hierin zijn geplaatst is het centrum een maatpak voor Levi’s, maar het ligt in de lijn der verwachting dat een bedrijf als Levi’s er over vijftig jaar ook nog wel is.’
