Hogere hypotheekrente drukt prijsstijgingen op de woningmarkt

De oplopende hypotheekrentes maken een definitief einde aan een periode van grote prijsstijgingen op de Nederlandse huizenmarkt. Woningzoekenden kunnen minder lenen voor de aankoop van een huis door de oplopende rentetarieven als gevolg van de Iran-oorlog. Daardoor zal de stijging van de huizenprijzen de komende maanden verder afvlakken, verwachten marktkenners.

‘Door de grootschalige verkoop van huurwoningen onder vastgoedbeleggers en de afgenomen betaalbaarheid door eerdere hoge huizenprijsstijgingen zien we dat de huizenmarkt al een tijdje aan het afkoelen is’, zegt woningmarkteconoom Stefan Groot van Rabobank. ‘Daar komen de hogere hypotheekrentes nu bovenop. We zijn in een periode beland van heel gematigde prijsstijgingen.’

Toch is een prijsdaling voorlopig niet aan de orde. Door de aanhoudende, grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod is er nog altijd sprake van een krappe huizenmarkt.

Grootbanken gaan ook verhogen

Het gemiddelde rentetarief op een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar én Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – momenteel de populairste variant – staat momenteel op 4,11%. Dat is het hoogste niveau sinds december 2023. Ter vergelijking: begin dit jaar betaalden huizenkopers nog een hypotheekrente van 3,84%. Grootbanken Rabobank en ABN Amro hebben voor deze week al nieuwe verhogingen aangekondigd, laat hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep weten.

Belangrijke oorzaak voor de stijgingen is de aanhoudende onrust in het Midden-Oosten. De blokkade van de Straat van Hormuz heeft gezorgd voor hogere olie- en gasprijzen en de inflatieangst aangewakkerd. Daardoor zijn de rentes op de kapitaalmarkten gestegen, wat zich na een tijd vertaalt in hogere hypotheekrentes.

Banken en andere hypotheekverstrekkers kijken voor hun renteaanbod op langlopende hypotheken naar de rentes die zij moeten betalen op de kapitaalmarkten. Zo staat de rente op een Nederlandse staatsobligatie met een looptijd van tien jaar inmiddels op 3,3%, een niveau dat voor het laatst gezien is in crisisjaar 2011 en eind 2023.

‘Het conflict in het Midden-Oosten is erg volatiel’, stelt Groot. ‘We gaan van optimisme naar pessimisme en andersom. Daar reageren de financiële markten op. Maar de algemene afdronk onder beleggers is dat de inflatie nog langere tijd hoog blijft, waardoor de rente hoger blijft.’

Een andere oorzaak voor de oplopende rentes zijn volgens Groot de plannen van overheden om veel meer geld uit te geven, onder meer aan defensie, de energietransitie en infrastructuur. ‘Beleggers eisen daarvoor een hogere rente als risicopremie. Daardoor kruipt de kapitaalmarktrente al sinds 2025 omhoog.’

Onderlinge concurrentie

Opvallend is dat de hypotheekrentes de afgelopen maanden minder hard stijgen dan de rentes op de kapitaalmarkten. De hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG ligt nu ongeveer 1 procentpunt lager dan in de eerste helft van 2011, terwijl de marktrente op hetzelfde niveau ligt.

‘We zien dat hypotheekverstrekkers bij de meest populaire variant nog wat voorzichtig zijn met het doorvoeren van verhogingen’, zegt Oscar Noorlag van Van Bruggen. Vanwege onderlinge concurrentie kiezen zij ervoor om op hun marge in te leveren.

Noorlag noemt de rentestijging van ruim 0,25 procentpunt in vergelijking met begin dit jaar ‘nog te overzien’. ‘Natuurlijk betekent dat een stijging van de bruto maandlasten, maar als je kijkt naar het aantal transacties dan zijn we hard op weg naar een recordjaar qua aantal verkopen.’ Uit CBS-cijfers blijkt dat in de eerste zeven maanden van dit jaar 137.142 woningen zijn verkocht, 5,4% meer dan in dezelfde periode in 2025.

Starter harder geraakt

Wat meespeelt, is dat niet iedere groep woningzoekenden even hard wordt geraakt door de hogere rente. Mensen die vanuit een eigen huis verhuizen naar een nieuwe woning – zogeheten doorstromers – kunnen vaak hun huidige, lagere rentetarieven meenemen. ‘Bovendien profiteren zij vaak van een flinke overwaarde’, zegt woningmarkteconoom Groot.

De rentestijging is wél een probleem voor mensen die ten opzichte van hun inkomen flink moeten lenen om een huis te kunnen kopen, zoals koopstarters. Hun leenruimte wordt kleiner en zij moeten vaker eigen geld inbrengen om kans te maken op de huizenmarkt. Cijfers van het Hypotheken Data Netwerk tonen dat het aantal starters onder de huizenkopers geleidelijk aan afneemt. In juli daalde hun aandeel van 52% naar 49%.

Hoe de rentes zich de komende maanden ontwikkelen, is vanwege de geopolitiek turbulente tijden lastig te voorspellen. ‘Maar zonder goed nieuws uit het Midden-Oosten zullen ze vermoedelijk blijven stijgen’, aldus Noorlag van Van Bruggen.