Hilke Nijmeijer verdient deze keer een bijzondere plek in het jaarlijkse overzicht van High Potentials. Zij is de enige die ook al vorig jaar door meerdere leden van het PropertyNL Forum van top-beslissers is aangewezen als bijzonder talent.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2017
Wie wil weten hoe het met de retail in ons land gaat, vraagt naar Hilke Nijmeijer. Zij is nog steeds bij CBRE Global Investors verantwoordelijk voor het asset management van de Nederlandse retailportefeuille, met objecten als ‘de Koopgoot’ in Rotterdam, de Heuvel in Eindhoven en winkelcentrum de Amsterdamse Poort, oftewel ongeveer € 1,5 mrd aan vastgoed.
Zij is zeer trouw aan haar werkgever. Na haar studie aan de TU Eindhoven, begon zij bij ING Real Estate aan haar vastgoedcarrière. Met de overname door CBRE GI van de investment management tak van ING Real Estate, verhuisde Hilke mee naar het kantoor in WTC Schiphol.
‘Eigenlijk wilde ik architect worden. Maar na een maand aan de TU Eindhoven kwam ik tot de conclusie dat het veel te weinig concreet voor me was. Ik heb daarom binnen de studie Bouwkunde gekozen voor de afstudeerrichting Construction Engineering, maar vastgoed bleef enorm trekken. Daarom ben ik geswitcht naar de afstudeerrichting Vastgoedbeheer en vanaf toen vond ik het pas echt leuk worden. Voor mijn afstudeeropdracht kwam ik bij Troostwijk Makelaars terecht, waar nog mensen liepen als Jeroen Lokerse en Marijn Snijders. Het was Jeroen die mij tipte dat ING Real Estate een mooi traineeship had. Ik stond net op het punt een half jaar skiles te gaan geven in Oostenrijk, maar ik werd heel enthousiast over de baan. Ronde na ronde ging het goed en in 2005 werd ik aangenomen.’
En toen?
‘Ik begon als management trainee. Binnen het traineeship heb ik bij investment management gezeten, waar ik bij het woningfonds onder andere meewerkte aan het opzetten van het French Residential Fund. Vervolgens ben ik voor de Development-afdeling naar Warschau gegaan om te werken aan de overdracht van het winkelcentrum Zlote Tarasy aan de beleggers. Na nog een periode bij Finance was mijn traineeship afgerond en ben ik asset manager geworden bij het woningfonds. Vervolgens ben ik na vier jaar overgestapt naar Retail Asset Management. In die periode werd ook ING Real Estate ontmanteld en werkte ik ineens bij CBRE Global Investors. Bij het retailfonds kreeg ik onder andere de verantwoordelijkheid voor de Koopgoot. Mijn taak was het verbeteren van het rendement van het winkelgebied in de breedste zin van het woord: samenwerken met de betrokken makelaars, de beheerder, herontwikkelingsplannen bedenken, het winkelcentrum optimaliseren en op de kaart zetten. Ik heb toen geleerd hoe de retailmarkt in elkaar zit.’
En nu?
‘Sinds 2015 ben ik verantwoordelijk voor het management van al ons winkelvastgoed in Nederland. Ik stuur nu ons retail team aan van asset managers, technisch manager, analisten en transactiemanager. We proberen te begrijpen wat de consument wil. Duidelijk is dat hij 24/7 toegang wil hebben tot de gewenste producten. En dan is vastgoed niet altijd handig, omdat je er per definitie niet flexibel mee kunt omgaan. We hebben in 2013 een onderzoek gedaan naar het retaillandschap in het jaar 2025. We moeten echter constateren dat die toekomst nu al werkelijkheid is geworden.’
En de consequenties daarvan?
‘Zeker is dat er altijd een goede markt is voor vastgoed op de beste locaties. Terwijl we ons twee, drie jaar geleden richtten op de top-40 winkelsteden, focussen we ons nu op de top-15. We hebben daarom de afgelopen jaren heel gericht voor ongeveer € 450 mln aan vastgoed verkocht. Ik ben in 2016 ook zeer betrokken geweest bij de vijf V&D-panden die we in portefeuille hadden, in Leeuwarden, Zwolle, Den Bosch, Haarlem-Schalkwijk en Veenendaal. In Zwolle en Den Bosch hebben we aan Hudson’s Bay verhuurd, Schalkwijk is verkocht, het pand in Leeuwarden is gemoderniseerd en voor een groot deel verhuurd aan Zara en in Veenendaal zijn we plannen aan het maken voor de verbetering van het hele winkelcentrum.’
Houd je zelf van winkelen?
‘Nee, helemaal niet. Zeker met twee kinderen is online winkelen erg gemakkelijk. Het fysieke winkelen moet steeds meer een uitje zijn. In buitenlandse winkelcentra denken ze na over de hele mix die je moet aanbieden en over welke formules passé zijn en vervangen moeten worden. Ze kunnen daar ook veel sneller actie op ondernemen vanwege de mogelijkheden in het huurrecht. Wat dat betreft hoop ik dat het initiatief van de IVBN om de huurwet aan te passen, slaagt. In geen enkel land is de huurder zo beschermd als hier. De wet stamt uit de tijd dat je veel kleine huurders had, maar nu zit je met een paar heel grote nationale en internationale partijen aan tafel. In Nederland heb je vaak ook te maken met wisselend bezit in een winkelcentrum, waardoor je geen vuist kunt maken. De Koopgoot is geheel van ons, en daardoor kunnen we het als geheel in de markt presenteren en als winkelcentrum managen.’
Wat vind je de meest bijzondere innovatie in het vastgoed?
‘Dat is geen app of iets dergelijks, maar een manier van denken. Eindelijk kijken we niet langer naar winkelcentra als een stapel stenen, maar als een plek waar mensen naartoe willen komen omdat ze daar iets hopen te vinden, of mensen hopen te ontmoeten, of koffie willen drinken. De vraag is niet langer: gaan we een winkelcentrum uitbreiden, maar: hoe kunnen we de klant in ons centrum het beste aanbod bieden?’
Welke app gebruik je het meest?
‘Ik denk Windguru, in de zomer tenminste. Daarmee kun je continu de windvoorspelling volgen. Bij goede wind uit de goede richting ben ik bij voorkeur kitesurfend op de Noordzee te vinden.’
