Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) biedt voer voor het optimisme van woonminister Keijzer: woningbouw kan sneller en goedlkoper, is de conclusie na een snelle blik op het rapport van de adviesgroep STOER.
De adviesgroep kwam dit voorjaar met voorstellen om de regelgeving rondom woningbouw meer te stroomlijnen. Belangrijke gerichte maatregelen om de regeldruk te verminderen, zijn volgens het EIB het verhogen van de ondergrens voor stikstofdepositie tot 1 mol per hectare per jaar, het beperken van de beroepsmogelijkheden tot één instantie en het beperken van een aantal technische eisen voor nieuwbouwwoningen. 'Het extra inzetten op kleinschalige woningbouw aan de randen van woonkernen biedt hiernaast goede kansen om via de ruimtelijke ordening aanzienlijke aantallen extra woningen te bouwen.'
Stikstofgrens
Een hogere ondergrens voor stikstofdeposities, zoals minister Wiersma heeft voorgesteld, kan tot 2030 zo’n 23.000 extra woningen en een kostenbesparing van € 400 mln opleveren, terwijl het volgens het EIB nauwelijks tot extra stikstofdepositie leidt. Het verkorten van de bezwaar- en beroepsprocedures door het beroep te beperken tot alleen de Raad van State levert daarnaast een verkorting op van de maximale beroepstermijn met 13 maanden, ongeveer een kwart van de huidige maximale termijn. ‘Naast versnelling zorgt dit ook voor lagere kapitaallasten en risico’s. Dit levert een maatschappelijk voordeel op van € 200 miljoen per jaar. De maatregel beperkt ook het beslag op de rechterlijke macht.’
Duizenden euro's per woning besparen
Verder zou de overheid terughoudend moeten zijn bij het hanteren van ruimtelijke restricties door niet te sturen op risicominimalisatie bij extreme klimaatscenario’s, maar op optimalisatie van risico’s en kosten. Het EIB adviseert af te zien van het invoeren van een planbatenheffing. ‘De netto-opbrengsten voor gemeenten lijken ook niet indrukwekkend, al zijn deze met een orde van grootte van € 100 tot € 200 mln per jaar ook niet verwaarloosbaar.’
Ook ziet het EIB voordelen in het versoepelen van de eisen rond drempelloze balkons, de minimale plafond- en deurhoogte en het minder ‘lui’ maken van trappen. ‘Het gaat bij de afzonderlijke maatregelen vaak om enkele duizenden euro’s per woning. De eisen hebben wel zekere voordelen voor de toekomstige bewoners, maar deze voordelen wegen lang niet altijd op tegen de kosten.’
Lokale eisen rond duurzaamheid zijn ook een bron van kostenbesparing: ‘Het gaat om hogere eisen rond het aandeel hernieuwbare energie, de MPG-norm en het aandeel biobased materialen. Dit levert kostenbesparingen op van enkele duizenden euro’s per woning en bij het niet invoeren van een eventuele nieuwe eis van minimaal 50% biobased zelfs enkele tienduizenden euro’s.’
Kleinschalig bouwen grootste kans
Kleinschalige woningen bouwen aan de randen van bestaande steden en dorpen zijn de grootste kans om extra en sneller woningbouw te realiseren, zo stelt het EIB: dat kan tot 20.000 extra woningen per jaar opleveren. ‘De sleutel ligt bij de verschillende overheden om ook kleinschalige locaties op te nemen in de woondeals. Eventueel zou ook een klein deel van de al beschikbare middelen voor de woningbouw van het Rijk hier kunnen landen, waarmee onder andere kleine ontsluitingsproblemen worden opgelost of extra inhuur van externe expertise mogelijk wordt.’
Ook andere belangen dan ontwikkelaars in oog houden
Het EIB vindt wel dat het STOER-rapport ook maatregelen aandraagt die weinig opleveren. ‘Een voorbeeld is lex silencio positivo, waarbij na 14 weken zonder besluit automatisch een vergunning wordt verleend. Dit dwingt gemeenten eerder te beslissen, maar het onderliggende probleem van gebrek aan capaciteit of specifieke deskundigheid wordt hiermee niet opgelost.’
Ook het ophogen van grond met overal niet meer dan 20 centimeter lijkt niet de aangewezen route voor een vraagstuk dat juist maatwerk vereist, vindt het EIB. ‘Het is zaak om ook de belangen van andere partijen dan bouwers en ontwikkelaars in het oog te houden. Zo kan het voorstel om bij het ‘optoppen’ van bestaande gebouwen bij gewone meerderheid in de VVE te beslissen het voor mensen op de topverdieping veel nadeel opleveren, terwijl dit voor andere bewoners veel minder hoeft te gelden.’
