Dynamis: Nieuw woningaanbod nodig in sterke stedelijke regio’s

In enkele steden binnen de Randstad krimpt het aanbod van met name de lagere woningprijsklassen sterk. In deze woningmarktgebieden is meer aanbod nodig om sterkere prijsstijgingen te voorkomen.

De lage rente, het consumentenvertrouwen, het perspectief op de economie en de arbeidsmarkt zorgen er tot op heden voor dat het herstel op de woningmarkt doorzet. Wel blijven de regionale verschillen groot. Desalniettemin is inmiddels ook in de perifere regio’s sprake van een herstel van het aantal woningverkopen. Dit blijkt uit de derde kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2015 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars.

Aantal te koop staande woningen daalt
Het aanbod beschikbare koopwoningen is in het derde kwartaal gedaald naar 192.000 woningen. In het tweede kwartaal van dit jaar waren dat nog 200.000 woningen. Ten aanzien van de aanbodpiek in 2013 is het aantal te koop staande woningen nu met circa 17% gedaald. De aanboddaling is het directe gevolg van het toegenomen vertrouwen op de woningmarkt, wat resulteert in een robuuste vraag naar woningen.

Regionaal zijn in het aanbod duidelijke verschillen zichtbaar. In enkele steden binnen de Randstad krimpt het aanbod van met name de lagere woningprijsklassen dermate, dat binnen deze segmenten intussen alweer sprake is van een verkopersmarkt. Het creëren van meer aanbod is in deze woningmarktgebieden essentieel om sterkere prijsstijgingen te voorkomen. Dit betekent dat hier een belangrijke rol is weggelegd voor gemeenten, provincies, ontwikkelaars en beleggers om extra aanbod te ontwikkelen voor de toegenomen woningvraag. Ook in de overige regio’s is intussen het herstel zichtbaar in het aantal verkopen en een teruglopend aanbod.

Stijging aantal verkopen
De strengere financieringsnormen in verhouding tot het inkomen (LTI-normen) en de daling van het grensbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) lijken een beperkte invloed te hebben gehad op de kortetermijnvraag naar koopwoningen. Op middellange termijn hebben met name de beperkingen in leencapaciteit op basis van het inkomen een vraagdrukkend effect op de koopwoningmarkt, doordat minder huishoudens een financiering voor de gevraagde woning kunnen krijgen.

In totaal zijn in het derde kwartaal 42.527 woningen verkocht. Dit is een stijging van 18% ten opzichte van het derde kwartaal van 2014. Het aantal verkochte woningen is hiermee vergelijkbaar met het aantal in het tweede kwartaal. De stijging in het aantal verkopen ten opzichte van vorig jaar is op landelijk niveau in alle woonsegmenten waar te nemen. De verkoopstijgingen variëren van een stijging van 14% bij hoekwoningen tot 20% bij appartementen. Regionaal zijn wel duidelijke verschillen zichtbaar. Ook in de regio’s waar tot nog toe het herstel nog maar beperkt zichtbaar was, is het aantal transacties toegenomen. Wel blijft met name in de perifere gebieden sprake van een zeer ruime markt, waarbij de kopers veel keuze hebben vanwege het ruime aanbod.

Verwachting
Naar verwachting komt het aantal verkopen over heel 2015 uit op ongeveer 170.000–185.000 transacties. De bandbreedte is groot en is mede afhankelijk van de nog vast te stellen financieringslastnormen (Nibud-normen) voor 2016. Mochten deze lager uitvallen dan de huidige financieringslastnormen dan kan dit, net als voorgaande jaren, leiden tot een piek in het aantal woningaankopen in het laatste kwartaal van het jaar en een daling in het eerste kwartaal van 2016.

Ook in het vierde kwartaal van 2015 zullen de woningprijzen een stijging tonen. Gedreven door de lage rentestand en de positieve economische vooruitzichten blijft de vraag naar woningen onverminderd hoog. Met een dalend aanbod zorgt dit, zeker in enkele steden, tot krapte op de woningmarkt. Dit uit zich in stijgende vraagprijzen, kleinere onderhandelingsruimtes en uiteindelijk tot hogere transactieprijzen, zoals in Amsterdam.

In hoeverre het herstel doorzet in 2016 is mede afhankelijk van de nog vast te stellen financieringslastnormen. Mochten deze opnieuw worden bijgesteld, dan kan dit van invloed zijn op het herstel op de woningmarkt. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het woningmarktherstel ook in 2016 doorzet en dat in steeds meer regio’s sprake zal zijn van een meer evenwichtige vraag/aanbod-verhouding.