De revival van Wereldhave

Matthijs Storm, ceo van Wereldhave, probeert van het lelijke eendje een zwaan te maken. ‘Misschien wordt het aandeel Wereldhave in de toekomst wat saaier’, voorspelt hij. Voorlopig is dat ‘wishful thinking’, al doet Wereldhave het op de beurs aanzienlijk beter dan het vroegere paradepaard Unibail-Rodamco-Westfield. Retail blijft echter een turbulente markt, waar Storm zijn nieuwe strategie met veel verve moet uitdragen om de aandeelhouders te overtuigen. Ondertussen is hij bezig met twee spectaculaire verkopen in Frankrijk en blijkt hij voorzichtig weer op koperstoer te zijn in de Benelux.
Maak niet de fout om Storm te complimenteren met het hypermoderne open kantoor van Wereldhave in het WTC Schiphol. ‘Het is niet meer van deze tijd. Ik wil laagdrempelige ontmoetingsplekken en niet zo’n glimmende pretentieuze kantoorkolos. Wij zijn van origine een Rotterdams bedrijf. Dan past het toch niet bij ons om in Amsterdam zo’n dure locatie te hebben? In Q1 van volgend jaar wil ik verhuizen.’
Dat klinkt uit de mond van Storm niet gek. Hij koos tenslotte niet voor deze locatie. Aandeelhouders klagen bij Storm over de hoge huisvestingskosten, terwijl de huurinkomsten in de afgelopen jaren zijn geslonken. Ook al trekken de laatste nu weer aan, helemaal vrijwillig is het vertrek van Wereldhave uit Amsterdam niet. ‘We hebben het plan om ongeveer € 400.000 te besparen op huisvesting.’

Activistisch aandeelhouder Roel Oldeman schreef vorig jaar een 257 pagina’s tellend boek over wat er allemaal mis was met Wereldhave. Hij richtte een groep op – Third Way – om de directie op andere gedachten te brengen. Hoe gaat Storm om met activistische aandeelhouders?
‘Wij hebben dit jaar niets meer van hem vernomen. Hij heeft zelf geen belang en zijn groep 0,1%. We kennen zijn beweegredenen ook niet.’

Vorig jaar schreef PropertyNL dat Oldeman mogelijk een belang had bij een lagere koers door shortposities van zijn Arabische werkgever.
‘We reageren daar niet op. We kunnen wel zeggen dat we goede discussies hebben met aandeelhouders. Een aantal is ook op andere gedachten gebracht, maar daar is dan weer geen publiciteit over.’

Hoe gaat Wereldhave om met de invloed van de grootaandeelhouder? De Rotterdamse no-nonsens aandeelhouder Aat van Herk heeft een gemeld belang van 20,1%. Omdat de opkomst van de aandeelhoudersvergadering beperkt bleef tot 40%, kon hij bij volmacht de directievoorstellen wegstemmen om aandelen te mogen uitgeven.
‘Als directie hebben wij een verantwoordelijkheid naar alle stakeholders. De aandeelhouders zijn daarvan zeker niet de onbelangrijkste. We hechten er dan ook aan om goed contact met hen te onderhouden. Dat geldt zeker ook voor Van Herk. Wij wisten voor de AVA dat het erom ging spannen, want we kenden vooraf zijn standpunt. Dat is zijn goed recht. Voor Wereldhave is het van belang om te komen tot een goede afspiegeling van de aandeelhouders. Dat kan door een hogere opkomst. Overigens betekent het zeker niet dat we de voorstellen van Van Herk niet ter harte nemen. Zo heeft hij opgeroepen tot een bezuiniging. De verhuizing naar een goedkopere locatie is daarvan een voorbeeld.’

Hoe verklaart Storm de verkoop van vier Franse winkelcentra voor 40% beneden boekwaarde?
‘Ik sta helemaal achter ons beleid van twee jaar terug om te desinvesteren. (Plan was € 1075 mln, tot nu toe gerealiseerd is € 500 mln, red.) Dat doen we om de bankschuld te verminderen en nieuwe investeringen te kunnen doen in winkelcentra waarop we onze ‘LifeCentral-strategie’ kunnen loslaten. Daarvoor is het verkoopprogramma essentieel geweest. Natuurlijk, we ervoeren grote druk bij de verkoop, maar we staan er nog steeds achter. De markt trekt wel aan, maar bij deze verkochte centra doet zich geen huurgroei voor.’

Er is wel discussie over de waardering in de jaarrekening, die neutraal zou zijn geweest, terwijl medio vorig jaar de Franse winkelcentra met een korting van 40% op deze getaxeerde marktwaarde zijn verkocht. De bedoeling was terugtrekking uit Frankrijk en zes winkelcentra verkopen. Lukt dat in het komende halfjaar?
‘Wij hebben nu nog winkelcentra in Bordeaux en Parijs. Die zijn niet te vergelijken met de centra die we verkocht hebben. In Bordeaux en Parijs groeien de huurinkomsten. We zijn ook nog aan het investeren in deze centra, dus we hebben geen haast om deze centra af te stoten.’

Zit Wereldhave door het aanhouden van Parijs en Bordeaux niet in de klem bij de banken?
‘Door aantrekkende huren en iets rustiger dan gepland te investeren in coronatijd zit de schuldgraad binnen de normen van 35–40% loan-to-value.’

Dan kan de rentestijging de schuldratio’s beïnvloeden.
‘Ik sprak Klaas Knot bij een Houthoff-diner tijdens de Provada. Hij relativeerde voor Nederland de effecten van rentestijging voor de consument. Veel Nederlanders hebben langlopende leningen en langlopende energiecontracten. Zij zijn veel weerbaarder dan consumenten in Angelsaksische landen.’

Wanneer komt Wereldhave af van de discount tussen beurskoers en getaxeerde waarde?
‘Dat lukt stapje voor stapje. Op het dieptepunt bedroeg deze 60%, aan het eind van Q1 2022 was de discount net onder de 20%. (Ten tijde van het interview medio juli was de koers wat gedaald, waardoor de discount op circa 33% uitkwam, red.) De hoge discount is sectorbreed. Alle retail wordt over één kam geschoren. Vertrouwen komt te voet en gaat te paard. Ik ben aangetreden toen het vertrouwen rond het vriespunt lag, en we gaan nu stapje voor stapje vooruit. We kunnen in volle vaart vooruit met LifeCentral, zelfs nu we de twee laatste winkelcentra in Frankrijk nog in portefeuille hebben.’

In hoeverre ligt Wereldhave met LifeCentral op stoom?
‘Sorry voor het jargon, maar LifeCentral is de naam van onze strategie. Onder deze noemer transformeren wij onze portefeuille van winkelcentra naar Full Service Centers. Onze Full Service Centers richten zich op een beter dagelijks leven voor de inwoners van de ‘primary catchment area’ van het centrum, waarbij we de klant meer ‘argumenten’ geven voor een bezoek.’

In de vertaling: de centra van Wereldhave trekken geen consumenten van ver, maar binnen de omgeving zijn er meer redenen voor bezoek dan alleen de dagelijkse boodschappen. Zo creëert Wereldhave sterke plekken voor zijn huurders.
‘We hebben geen ‘destination centers’, zoals Hoog Catharijne van Klépierre of Westfield Mall of the Netherlands. We bieden een sterke mix van niet alleen retail, maar besteden bijvoorbeeld ook minimaal 25% van het totale vloeroppervlak aan sport en gezondheidszorg, horeca, leisure, entertainment, kantoren en woningen. Dat kunnen we doen doordat onze centra zo ver zijn afgeboekt.’

Volgens schattingen van UBS ligt de boekwaarde bij Wereldhave onder de € 3000 per m², tegen wel € 6000 per m² bij spelers als Klépierre en Hammerson en zelfs boven de € 10.000 per m² bij Unibail-Rodamco-Westfield.
‘Wij zijn eigenlijk het enige Europese retailfonds met waarden in de boeken waarmee je een dergelijke ombouwoperatie kunt uitvoeren zonder grote afboekingen met perspectief op waardestijging. Het minimale rendement op investeringen in LifeCentral is vastgesteld op 6%. Dat is 1% boven het gemiddelde in de retail.’

Bij de jaarcijfers over 2020 heeft Storm gezegd tot eind 2025 € 300–350 mln te zullen investeren in LifeCentral-centra in Nederland en België. Niet alle centra lenen zich daarvoor.  
‘We hebben gezegd vijf Nederlandse winkelcentra te verkopen. De overblijvende elf in Nederland en vijf in België worden omgebouwd. In 2021 is het proces begonnen met Presikhaaf in Arnhem en Les Bastions in Doornik, een Belgisch centrum. Dit jaar worden er drie Full Service Centers opgeleverd. Door corona halen we 2025 niet, maar zal het eind 2026 worden.’

Waarom deelt Wereldhave de winsten op woningontwikkeling?
‘In zijn algemeenheid is het ombouwen van winkelcentra tot woningcomplexen een proces dat enorm lang duurt. Daarnaast stijgen op dit moment de bouwkosten bovendien sterker dan de woningprijzen. Daarom ben ik blij met een partner die goed is in woningontwikkeling, Amvest, waarmee we zo’n 600–700 woningen realiseren bij Kronenburg in Arnhem. Voor mij is het veel belangrijker dat ik laat zien dat onze Full Service Centers een goede investering zijn en dat het aandeel ‘daily life’ retail dat er nog zit, bestaat uit winnaars. Dat geldt zeker niet alleen voor supermarkten en convenience. Ook in de fashion maken we onderscheid. Het topsegment kiest weliswaar voor internet met flagship stores, waardoor voor multibrands minder ruimte is, maar daarentegen doet de categorie discount fashion onder eigen brand, zoals C&A en Zeeman, het juist erg goed.’

Is Wereldhave een echte ESG-belegging? Op een vastgoedcongres was onlangs KPMG’er Marco Frikkee te beluisteren die denkt dat vastgoedfondsen zoals Wereldhave aantrekkelijke targets zijn voor institutionele beleggers, omdat duurzaamheid of breder ESG (environment social gouvernance) zo goed valt te definiëren.
‘Ik ken Frikkee niet, maar ESG staat bij ons en onze investeerders zeker hoog op het programma. Op de ESG-benchmark GRESB staan we in Europa op de tweede plek (na Klépierre, red.), bij MSCI scoren we A–. Wij zijn ook zeker van plan de Paris Proof Roadmap – gemaakt voor al onze centers – eerder te gaan halen dan de geplande 2025–2030.’

Profiel Aat van Herk
De aandeelhoudersvergadering van Wereldhave verliep dit jaar normaal, totdat een grote aandeelhouder met 8,4 miljoen aandelen tegen het voorstel voor uitgifte van nieuwe aandelen stemde.
Die aandeelhouder is de gepensioneerde Rotterdammer, Aat van Herk. Hij staat ook bij andere vastgoedfondsen bekend als een belegger die aandacht heeft voor het verlagen van kosten. Dit kostte twee jaar terug Vastned-bestuurder Taco de Groot zijn baan. Van Herk is miljardair geworden met de aankoop en het beheer van woningen. Daarbij heeft hij ook altijd interesse gehad in beursfondsen. Hij investeerde in Uni-Invest en VHS en haalde Nagron van de beurs. Sommigen vermoedden dat hij dat ook van plan was bij de drie fondsen waar hij nu een groot belang in heeft: Eurocommercial, Vastned en Wereldhave. De Vereniging van Effectenbezitters vindt de onvoorspelbaarheid Van Herk een risico voor het aandeel. Tot nu toe heeft Van Herk echter alleen opgeroepen te bezuinigen. Dat lijkt meer op een kans dan een risico voor het aandeel.

Profiel Matthijs Storm
Matthijs Storm is sinds augustus 2019 ceo van Wereldhave. Zijn eerste termijn loopt volgend jaar af. Storm is geboren in Heerlen, studeerde business economics aan de universiteit van Maastricht en volgde daarna managementopleidingen in Frankrijk en Zwitserland. Hij startte zijn loopbaan bij zakenbank Kempen & Co, waar hij in 2003–2006 vastgoedanalist was. Vervolgens werd hij hoofd vastgoedresearch bij Fortis Bank Global Markets. In 2007–2011 werkte Storm bij ING Clarion (later CBRE Clarion) als senior vice president en portfolio manager van vastgoedfondsen. Daarna keerde hij terug naar Van Lanschot Kempen & Co, waar hij verantwoordelijk was voor een internationale vastgoedportefeuille van € 4 mrd.

Profiel Wereldhave
Wereldhave geldt als de oudste nog bestaande beursgenoteerde vastgoedonderneming ter wereld. De naam doet mondialer aan dan destijds bedoeld. Wereldhave is opgericht in 1930 als ‘De Wereldhaven’, een fonds gericht op Rotterdam. Na de Tweede Wereldoorlog haalden ambitieuze bestuurders de ‘n’ van de gevel en maakten zij er een wereldwijd beleggend vastgoedfonds van met zeer wisselende resultaten.
De afgelopen vier jaar boekte het fonds € 575 mln aan verliezen. Beleggers die in 2017 instapten op € 44 hebben een waar tranendal meegemaakt. Onder Storm is de focus verlegd naar de Benelux. De Franse centra worden als onderdeel van de strategie verkocht.

In het kort
- Storm ziet kansen na forse afboeking voor alle retailsegmenten. Zelfs een deel van de fashion komt terug
- Storm scoort met bezettingsgraden en vreest niet voor wanbetaling door huurstijging
- Banken zitten het management niet meer op de hielen vanwege schuldratio’s
- De activistische aandeelhouders van 2021 zijn in hun schulp gekropen
- Grootaandeelhouder Van Herk krijgt minder te zeggen als Wereldhave een grotere aandeelhoudersvertegenwoordiging op de AVA krijgt.