WTC Amsterdam stond aan de wieg van de succesvolle ontwikkeling van de Zuidas. Het bedrijfsverzamelgebouw speelt nog steeds een belangrijke rol in de portefeuille van CBRE IM en de visie van de gemeente op de verdere ontwikkeling van de Zuidas. Deel 2: van gesloten fort naar open podium.
Terwijl nu op tal van plekken over de hele wereld wordt nagedacht over functiemening in saaie en levenloze zakendistricten, zit dit op de Amsterdamse Zuidas eigenlijk al vanaf het prille begin in het DNA, vertelt Paco Bunnik, stedenbouwkundig supervisor namens de gemeente Amsterdam.
‘Waar nu de Zuidas ligt, had Cornelis van Eesteren in zijn Algemeen Uitbreidingsplan uit 1934 voor de stad Amsterdam een gemengd gebied met groen en recreatie voor ogen. In de jaren ’60 landden het ziekenhuis van de VU en de RAI aan de rand van het gebied, in de jaren ’70 kwamen er een rechtbank en het hoofdkantoor van de Nederlandse Middenstands Bank. Pas in de jaren ’80 ontstond de wens bij de gemeente om langs de Zuidas een internationaal zakendistrict te realiseren, waarvan het WTC de eerste representant was.’
Eerste masterplan
Eind jaren ’90 werd het eerste masterplan voor de verdere ontwikkeling van Zuidas ontwikkeld. Daaronder staat de handtekening Pi de Bruijn, als architect eerder verantwoordelijk voor onder meer de uitbreiding van de Tweede Kamer (1992) en de Koopgoot in Rotterdam (1996). Op de Zuidas is De Bruijn de voorloper van Bunnik als supervisor namens de gemeente, een rol waar hij in 2006 de brui aan geeft na een conflict met de illustere ontwikkelaar Hans van Tartwijk.
‘De visie van De Bruijn was eigenlijk tweeledig’, aldus Bunnik. ‘Er moest een nieuw stedelijk hart komen, een internationale toplocatie om te wonen en te werken. Tegelijkertijd moest het nieuwe stadsdeel beter worden verbonden met het bestaande centrum.’
Barrière
Wat dat laatste betreft geldt de ligging tot op de dag vandaag als ‘toegangsbarrière’. De Zuidas is gelegen in twee polders, die worden gescheiden door een dijk waarover het treinspoor loopt en waarlangs de A10 door het voortrazende verkeer continu zorgt voor de onvermijdelijke ‘achtergrondmuziek’. Bunnik: ‘De gedachte was de eerste jaren om alle harde infrastructuur onder de grond aan te leggen, zodat je op het dek een gemengd gebied van wonen, werken en voorzieningen kon realiseren. Voorsorterend daarop werden er vooral nieuwe kantoren gerealiseerd, de ontwikkeling van nieuwe woningen stokte.’
De financiële crisis van 2008, voortslepend in de jaren daarna, haalde de plannen deels in. De publiek–private samenwerking, waarbij markt en gemeente zouden profiteren van meer ruimte voor woningen en commercieel vastgoed, werd uit elkaar getrokken. Bunnik: ‘De risico’s werden door de markt als te groot ervaren; er was ook onzekerheid ontstaan over de eerder voorziene waardegroei van de grond.’ Het toenmalige kabinet benoemde eind 2008 een rijksvertegenwoordiger, die een haalbare oplossing moest gaan onderzoeken voor de Zuidas.
Herziene versie
In 2016 kwam er een herziene versie van de gebiedsvisie die de gemeente in 2009 had uitgebracht. In de tussentijd (2012) was er al een structuurvisie naar buiten gekomen voor wat betreft de infrastructuur, op het oog een flinke versobering. Alleen de A10 zal ter hoogte van de Zuidas ondergronds gaan. Het station en het spoor blijven bovengronds. Wel komt er een tweede, extra passage onder het spoor: de Brittenpassage. Tot op de dag van vandaag geldt de bouw van het Zuidasdok als een van de grootste en meest complexe bouwopgaven van ons land, compleet met de bijbehorende vertraging en kostenoverschrijdingen.
Lees ook: WTC faciliteert ontmoeting
‘De keuze voor deze manier van inpassing past helemaal in het tijdsbeeld’, vertelt Bunnik. ‘Station Zuid is in de voorliggende jaren een steeds belangrijker OV-knooppunt geworden. Richting 2040 zullen er dagelijks zo’n 250.000 reizigers gebruik van maken, ook meer internationale reizigers als er straks twee extra sporen bij komen. Tegelijkertijd worden, niet alleen in Amsterdam, OV-knooppunten in toenemende mate gezien als startpunt en aanjager van gebiedsontwikkeling.’
Gemengd gebied
De ambitie van om van de Zuidas een gemengd gebied te maken werd juist extra kracht bijgezet. In 2030 moet de Zuidas bestaan uit 3,4 mln m² aan vvo, evenredig verdeeld over kantoren, woningen en voorzieningen. Bunnik: ‘Van de voorziene kantoren is een groot deel inmiddels gebouwd. De Zuidas blijft ook voor kantoren een toplocatie, stellen de Amsterdamse en de regionale kantorenstrategie. De komende tien jaar zullen bovenop de huidige 3000 woningen nog zo’n 6000–7000 woningen worden bijgebouwd, en daarbij veel voorzieningen, van cultureel tot maatschappelijk, om de Zuidas meer te laten landen als aantrekkelijke stedelijke wijk.’
De Amsterdamse 40–40–20-regeling moet ervoor zorgen dat het een woongebied wordt voor alle Amsterdammers, en niet alleen voor expats die zich een prijzig huurappartement dicht bij hun werk kunnen veroorloven. ‘De nieuwe woonbuurt Ravel bewijst dat het kan. 40% van de woningen die daar komen bestaat uit sociale huur. Het eerste woongebouw dat Rochdale er realiseert is 100% sociale huur, met onderin een kinderdagverblijf.’
Trend
Wie nu op de Zuidas rondloopt, kan zich maar moeilijk voorstellen dat het straks echt een inclusief en levendig centrum wordt, met ook andere bewoners dan advocaten en bankiers. Toch is Bunnik ervan overtuigd dat het kan. ‘Dit is een trend die op meer plekken op de wereld is ingezet, denk aan Singapore, de Docklands in Londen en La Défense in Parijs. La Défense was decennialang een gebied waar je als gewone Parijzenaar of toerist weinig te zoeken had. Na de Brexit en rondom de Olympische Spelen zijn er veel woningen aan toegevoegd, maar ook veel groen en voorzieningen waar iedereen iets aan heeft, zoals de Paris la Défense Arena, een multifunctioneel complex voor sport, cultuur en evenementen. Dergelijke ontwikkelingen zijn een zaak van visie gecombineerd met een lange adem en een professioneel en doortastend ambtenarenteam, waarbij je al snel tien tot vijftien jaar bezig bent.’
Placemaking
In de tussentijd zijn het op orde krijgen van de plinten en placemaking volgens Bunnik een voorwaarde om de transformatie de goede richting op te sturen. ‘Daarbij zijn we mede afhankelijk van ontwikkelaars en eigenaren. Zij moeten ook inzien dat het hele gebied profiteert van een gevarieerd aanbod aan voorzieningen. Je wilt niet alleen dure koffietenten en winkels in de plint die alleen maar de bestaande doelgroep van kantoorbewoners en forenzen faciliteren, maar ook functies die buiten kantoortijd voor leven zorgen. Dus zul je als gemeente, eigenaars en ontwikkelaars ook moeten sturen op kleinere en goedkoperere ruimten, waardoor interessante nieuwkomers kunnen landen die waarde kunnen toevoegen. Daarnaast is placemaking in een langdurig traject als dit onmisbaar, en opnieuw zijn daarvoor de bestaande gebruikers in het gebied nodig.’
Het WTC speelt bij dit alles volgens Bunnik een positieve voortrekkersrol, door de schaalgrootte, maar ook door het openstellen van het gebouw voor nieuwe evenementen en cultuur. ‘In de kern doet het WTC waar we met de hele Zuidas naartoe willen: naast kantoren steeds meer diverse programmering, toegankelijk voor het stedelijk leven.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
