Nederland kent duizenden aannemers. Maar hoe groot is de activiteit in utiliteits- en woningbouw in combinatie met projectontwikkeling? PropertyNL houdt alle projecten bij van projectontwikkelaars die soms gerelateerd zijn aan een financiële partij of onafhankelijk zijn. In deze editie de top 25 ontwikkelende bouwers. De conclusie: transparantie is ver te zoeken. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 22 juni 2006
Nederland kent duizenden aannemers. Maar hoe groot is de activiteit in utiliteits- en woningbouw in combinatie met projectontwikkeling? PropertyNL houdt alle projecten bij van projectontwikkelaars die soms gerelateerd zijn aan een financiële partij of onafhankelijk zijn. In deze editie de top 25 ontwikkelende bouwers. De conclusie: transparantie is ver te zoeken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 22 juni 2006
door Lucas Ligtenberg en Sybe Nijboer
Voor het selecteren van de juiste ontwikkelaar kan een opdrachtgever kijken naar de jaarlijkse PropertyNL top 101 ontwikkelaars. Die lijst geeft geen kwalitatieve oordelen, maar laat zien wie in omvang het meeste plannen onder handen heeft. Bovendien is er een lijst met welke ontwikkelaar in het jaar het meest produceert.
Voor het onderzoek naar ontwikkelende bouwers is gekeken naar jaarverslagen om omzet, nettowinst en personeel te achterhalen. Dat zijn uiteraard zeer betrekkelijke en ruwe gegevens om vervolgens verder mee aan de slag te gaan. Wat opvalt is dat zelfs deze gegevens voor veel ontwikkelende bouwers te veel transparantie bieden. Ze proberen deze gegevens te verzwijgen of te laat te melden.
Ook de bouworganisaties zelf maken weinig werk van het bijhouden van deze gegevens, al zijn bij zowel de NVB (Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers) als de EIB (Economisch Instituut voor Bouwnijverheid) wel cijfers te vinden. De NVB kijkt vooral naar zijn eigen leden en geeft op de website een ledenlijst met een bandbreedte van de omzet van de bedrijven. De EIB doet zijn jaarlijkse onderzoek op basis van een enquête, waarbij het instituut afhankelijk is van de respons. In beide gevallen laat het resultaat een deel van de sector buiten beschouwing.
Onderzoek ontwikkelende bouwers
De PropertyNL top 25 ontwikkelende bouwers is een onderzoek waarmee PropertyNL vorig jaar is gestart op basis van gegevens vanuit de markt over de geschatte omvang van partijen, die vervolgens worden getoetst aan de gegevens die ontwikkelende bouwers zelf verstrekken. Dit jaar is het onderzoek uitgebreid met een toets bij de Kamers van Koophandel.
Bij omzet gaat het om omzet die is behaald met utiliteits-, woningbouw en -ontwikkeling. Voor de grote concerns betekent dit dat alle activiteiten van bijvoorbeeld grond- weg en waterbouw moeten worden geëlimineerd. Winstcijfers zijn daardoor niet altijd te achterhalen. Bouwconcerns zoals VolkerWessels, TBI en Ballast Nedam vinden het niet nodig nettowinsten per divisie uit te splitsen. Ondernemingen die puur ontwikkelaar zijn komen in andere onderzoeken aan de orde. Pure aannemers komen in de praktijk eigenlijk niet voor. Wanneer de geregistreerde omzet van 2005 leidend voor de lijst zou zijn, zouden we slechts komen tot een top 16 van bedrijven met een omzet van boven de € 100 mln. Eenderde van de bedrijven waarvan wij vermoeden dat ze tot de top 25 behoren is dus te weinig transparant om een redelijk actueel omzetcijfer te laten zien.
Van twee bedrijven weten we dat zij in 2004 een omzet hadden die ver boven de € 100 mln lag: Slokker en Ten Brinke. Zij hebben echter nog niet gedeponeerd over 2005 of hun cijfers zijn bij de KvK nog niet in standaardvorm beschikbaar. Dan zijn er ook vier bedrijven die volgens onze informatie een omzet moeten hebben van veel meer dan € 100 mln, maar die ook over 2004 niet hebben gedeponeerd of gestandaardiseerd.
Ontwikkeling resultaten
Het is bijzonder dat de overheid wel opdrachten verstrekt aan bedrijven die niet aan de wettelijke deponeringsplicht voldoen. Deze bouwers zullen ongetwijfeld op een andere wijze hun opdrachtgevers informeren over solvabiliteit, omzet en winst, maar we kunnen ons toch voorstellen dat in toenemende mate opdrachtgevers zullen eisen dat de bouw aan behoorlijke eisen op het gebied van verslaggeving voldoet. De indruk is dat sommige sectoren verder zijn. Een lichtpuntje zijn de beursgenoteerde bouwers BAM en Heijmans. Deze laatste heeft enkele jaren terug dan ook de Henry Sijthoffprijs gekregen voor het beste jaarverslag. Van de niet-beursgenoteerde bouwers springen Dura Vermeer, Van Wijnen, Hurks, Giesbers, Vos, Van der Vorm Bouw, BVR, Roosdom Tijhuis er in positieve zin uit.
Kijkend naar de cijfers van 2004 en voor zover die bekend zijn van 2005 valt een aantal zaken op. Zo wordt er gemiddeld genomen meer omzet gemaakt in 2005 dan in 2004, terwijl het aantal werknemers in de sector gedaald is. Het aantal werknemers in de sector daalde in 2005 met circa 7% ten opzichte van 2004. Van de partijen waarvan de omzet van zowel 2004 en 2005 bekend is, kan gezegd worden dat gemiddeld genomen de omzet in vergelijking met 2004 gestegen is met 4,4%. Er zijn echter wel grote verschillen tussen de diverse partijen. Zo zagen BAM Groep en VolkerWessels de omzet in 2005 dalen met circa 4%, terwijl partijen als Heddes, Vos Groep en Ballast Nedam de omzet fors zagen toenemen met respectievelijk 50%, 27% en 26%. De cijfers hebben betrekking op de bouw- en vastgoedactiviteiten en wijken in sommige gevallen af van de totale omzetcijfers die gepubliceerd worden. Omdat niet in alle gevallen de buitenlandse activiteiten te scheiden zijn van de Nederlandse activiteiten zijn voor alle bedrijven zowel de Nederlandse als de buitenlandse activiteiten meegenomen. Hoewel de meeste bedrijven het grootste deel van hun omzet in Nederland behalen is er een enkel bedrijf dat zijn omzet voornamelijk in het buitenland genereert.
