Tijdens de Neprom-dag legde minister Boekholt-O’Sullivan uit dat versnelling alleen ontstaat als partijen bereid zijn elkaars taal te spreken. Zonder samenwerking, gedeelde taal en duidelijke rolverdeling blijft de bouwopgave een stapel goede bedoelingen.
Door Sieds de Boer
Op 7 mei stroomt het NBC Congrescentrum in Nieuwegein al vroeg vol met mensen die hun vak als geen ander kennen, maar vandaag vooral komen om het opnieuw uit te vinden. Ruim 800 professionals uit project- en gebiedsontwikkeling melden zich bij de registratiebalies, halen koffie, zoeken elkaar op in het lichtovergoten ontvangstgebied en kijken in de app welke kennissessies ze later die dag willen volgen. Het geroezemoes verraadt meteen de waarde van de Dag van de Projectontwikkeling (DVDP): dit is het moment waarop ontwikkelaars, corporaties, beleggers, adviseurs en overheden niet alleen naar sprekers luisteren, maar vooral naar elkaar.
Het NBC is opnieuw een passend decor voor een dag met ambities. De logistiek is strak, de techniek staat als een huis en het programma is vol, maar goed gedoseerd. De sfeer is ontspannen, ondanks de zware dossiers die boven de markt hangen: woningtekort, stikstof, CO2-regelgeving, betaalbaarheid en het tempo van de bouw. Juist die combinatie – een informele setting met een uiterst serieuze agenda – maakt dat veel bezoekers al aan staan voordat de eerste officiële woorden zijn gesproken.
Wanneer iedereen zijn plek in de plenaire zaal heeft gevonden, is het aan dagvoorzitter Ronald Huikeshoven, managing director van AM en bestuursvoorzitter van Neprom, om de toon te zetten. Hij toont zich persoonlijk betrokken en praat het programma vlot aan elkaar. Ook weet hij het thema Lef en Leiderschap direct te verbinden aan de dagelijkse praktijk van zijn publiek: keuzes maken in onzekerheid en koers houden in een speelveld waarin politieke, maatschappelijke en financiële randvoorwaarden voortdurend van kleur verschieten.
Luisteren en volhouden
Na een korte openingsact wordt de dag formeel geopend en volgt de lancering van de nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2026. Die wordt gepresenteerd als een praktisch handvat voor iedereen die houvast zoekt in het woud van regels, rollen en ruimtelijke opgaven. De boodschap is helder: gebiedsontwikkeling is een systeemspel geworden, waarin je alleen verder komt als partijen vanaf het eerste moment samen optrekken.
In het vraaggesprek dat daarop volgt, schetst minister Elanor Boekholt-O’Sullivan de woningmarkt als precies zo’n complex systeem. Zij benadrukt dat overheden, ontwikkelaars, corporaties, beleggers en bouwers elkaar regelmatig vastzetten met regels, procedures en uiteenlopende belangen – en dat versnelling alleen ontstaat als partijen bereid zijn elkaars taal te spreken en dezelfde richting op te bewegen. Leiderschap is in haar optiek minder hard sturen en meer luisteren: stiltes laten vallen, begrijpen wat de ander drijft, en pas dan de volgende stap zetten.
Daarmee vormt het gesprek met de minister een inhoudelijke opmaat naar de rest van de dag. De grote lijn is gezet: zonder samenwerking, gedeelde taal en duidelijke rolverdeling blijft de bouwopgave een stapel goede bedoelingen.
Wereldkampioen worden
Francesco Wessels van de Speakers Academy houdt een presentatie over ‘olympisch leiderschap’. Als teamleider van het High Performance Team van NOC*NSF begeleidde hij bondscoaches tijdens zes Olympische Spelen en kreeg hij de bijnaam ‘coach van coaches’. Wessels onderbouwt op aansprekende wijze hoeveel opoffering er nodig is om wereldkampioen te worden, en dat het nooit om een individuele prestatie gaat, maar altijd om een teamprestatie.
Een van zijn lessen is dat we vaker ‘fijn dat je er bent’ moeten zeggen tegen de ander – zo dienen een positieve houding en correct gedrag als bron van energie in teams waarin de druk permanent hoog is. Even herkenbaar is de opdracht ‘stay in your lane’: richt je vanuit je eigen discipline scherp op het grotere doel, in plaats van je te verliezen in andermans rol. De metaforen zijn herkenbaar, de anekdotes aansprekend, en de boodschap komt helder over: leiderschap is geen aangeboren talent, maar een discipline die je moet blijven oefenen.
Na de pauze gaan de deuren van het NBC letterlijk open: deelnemers verspreiden zich over de zalen voor de eerste ronde met kennissessies, waar de inhoudelijke motor van de dag echt begint te draaien.
Ontwikkelaars in ontwikkeling
In twee rondes kunnen deelnemers kiezen uit een breed scala aan sessies, variërend van CO2-regelgeving en Paris Proof-ontwikkelen tot netbewust bouwen, parallel plannen, programmatisch samenwerken en woonaanpakken. Wie op de tweede etage van het NBC door de gangen loopt, ziet volle zalen, intensieve Q&A’s en veel informatieve slides: dit is waar het vakwerk wordt doorontwikkeld, met ontwikkelaars, corporaties, gemeenten en adviseurs die hun projecten open leggen, laten zien waar het schuurt en durven vertellen wat wel én niet werkte.
In de sessies over CO2-regels, netbewust bouwen en Paris Proof ontwikkelen wordt duidelijk hoe hard de werkelijkheid inmiddels in de businesscase ingrijpt. De tijd dat duurzaamheid een ‘plus’ was, ligt echt achter ons. Europese regelgeving, nationale normen en Paris Proof-afrekenwaarden dwingen tot scenario’s waarin niet alleen de oplevering, maar de volledige levensduur van een gebouw in emissies en energieprestatie wordt doorgerekend. Voor ontwikkelaars betekent dat een verschuiving van eenmalige opleverlogica naar langjarig presteren – met andere risico- en samenwerkingsmodellen én een veel nadrukkelijkere rol voor CO2-sturing in het ontwerpproces.
Netbewust bouwen laat zien hoe de netcongestie het speelveld verder verandert. Via casussen uit onder meer het Stedin-gebied wordt duidelijk dat woningbouwprojecten letterlijk binnen de grenzen van het elektriciteitsnet moeten worden ontworpen. De boodschap: beschikbare netcapaciteit is een schaars product, en wie meer wil bouwen, moet de piekbelasting omlaag brengen via slimmere energieconcepten, buffering, flexibiliteit en collectieve oplossingen. Vanaf 2027–2028 komt daar in delen van Nederland een prestatienorm voor netbewuste nieuwbouw bovenop, waardoor ontwikkelaars bij de omgevingsvergunning moeten aantonen dat hun plan binnen een netcapaciteitsplafond past.
Daarnaast laat het blok over parallel plannen zien hoe procesinnovatie wordt ingezet om de ontwikkeltijd daadwerkelijk terug te dringen. Parallel plannen – het gelijktijdig doorlopen van procedures en ontwerpstappen die vroeger sequentieel waren – wordt neergezet als ‘nieuwe norm’ om de doorlooptijd van circa zes naar ongeveer twee jaar te verkorten. Dat vraagt om vertrouwen tussen partijen, strakke gezamenlijke planning en een andere risicobereidheid, maar levert aantoonbaar kostbare tijdwinst op in dossiers waarin elke maand telt.
Opvallend is dat de plenaire zaal later op de dag geen podium biedt aan een terugkoppeling van wat hier allemaal is opgehaald. De schat aan inzichten die in de kleinere zalen wordt gedeeld, blijft daardoor vooral bij de aanwezigen in die specifieke sessies.
Technofilosoof
Na de lunch en de tweede kennissessieronde keert iedereen terug naar de plenaire zaal. In de middag zet technofilosoof Rens van der Vorst het vak op scherp, met een mix van technologie, ethiek en humor. In een ludieke presentatie stelt hij fundamentele vragen: welke keuzes laten we over aan algoritmen, hoe voorkomen we nieuwe vormen van uitsluiting, en wat betekent het voor het ambacht van de ontwikkelaar als data steeds meer beslissingen voorbereiden?
Van der Vorst laat zien dat er veel kan met data en AI, maar dat gepersonaliseerd niet hetzelfde is als persoonlijk – en dat we dat laatste in onze project- en gebiedsontwikkeling niet mogen verliezen. Het is duidelijk dat deze bevlogen docent van de Fontys Hogeschool pleit voor een gezonde verhouding tussen technologische mogelijkheden en de menselijke maat, met oog voor maatschappelijke impact en de relatie met de gebruiker: een keynote die de dagelijkse vastgoedpraktijk even bij de les haalt en in een inspirerend perspectief plaatst.
Neprom-prijs
Daarna is het tijd voor een ander hoogtepunt: de uitreiking van de Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2026. De Groene Loper in Maastricht wordt uitgeroepen tot winnaar, met Land van Anna in Goirle en 5Tracks in Breda als genomineerden. De drie projecten laten samen zien hoe breed het ontwikkelvak inmiddels is: van infrastructuurproject dat uitgroeit tot stedelijke transformatie, via een groen, waterrijk nieuw stedelijk gebied, tot een gemengde ontwikkeling in het stationsgebied. De jurycriteria – gebruikswaarde, beleving, sociale cohesie, duurzaamheid en samenwerking – bevestigen impliciet dat het vak verschoven is van stenen stapelen naar strategisch samenwerken en gebiedswaarde creëren.
De volgende stap
Aan het einde van de dag neemt De Speld het stokje over voor een satirische afsluiting. De lach in de zaal klinkt luid, soms schuurt het even als het duo het ontwikkelvak op de hak neemt. Het is geen zwaar moreel betoog, maar eerder een luchtige ontlading na een volle dag – en een uitnodiging om het vak met iets meer zelfspot te bekijken.
De DVDP 2026 laat daarmee een sector zien die zich opnieuw uitvindt: ontwikkelaars schuiven op van traditionele projectleverancier naar volwaardig samenwerkingspartner, publieke partijen ontdekken dat ook zij keuzes moeten maken in plaats van extra wensen stapelen, en beleggers leren dat duurzaamheid, leefkwaliteit en samenwerking geen zachte randvoorwaarden meer zijn, maar harde beoordelingscriteria.
Tegen die achtergrond voelt het hoofdprogramma nu wat licht: de inspiratie is er volop, maar de expliciete montage ontbreekt – de rijke oogst uit de sessies blijft grotendeels in de zalen hangen in plaats van samen te komen op het grote podium.
Tegelijk ligt hier een duidelijke extra kans voor een volgende editie: één gezamenlijk moment waarop de belangrijkste lessen uit kennissessies, Neprom-prijsprojecten en plenaire bijdragen hardop naast elkaar worden gelegd. Niet om het programma nóg voller te maken, maar om de beweging die al gaande is scherp uit te spreken. Lef en leiderschap gaan tenslotte niet alleen over inspirerende verhalen op het podium, maar over het waarmaken van die ambitie in projecten, gebiedsagenda’s en keuzes die daarop volgen.
Sieds de Boer is freelance strateeg en oprichter van Time Turners
Desinteresse voor de vraag hoe mensen écht willen wonen
Er is een mismatch tussen woonwensen en de feitelijk gerealiseerde woningbouw, constateren Friso de Zeeuw en Geurt Keers in een onderzoek dat op de Dag van de Projectontwikkeling werd gepresenteerd. De consument wil de aangeboden woningtypes niet (te veel gestapelde bouw met kleine appartementen) en ook de woonmilieus kloppen niet: misverstanden die leiden tot onjuiste invulling van de woningbouwopgave.
Voor een bomvolle zaal viel De Zeeuw direct met de deur in huis: ‘We ontwikkelen en bouwen geen woningen en woonmilieus die mensen prefereren, en die mismatch groeit. Nederland bouwt steeds meer en steeds kleinere appartementen. Het aandeel bedraagt nu 60% van de totale nieuwbouwproductie, oplopend naar 70% in de programmering voor de komende jaren. Terwijl de meeste woningzoekenden – ook een- en tweepersoonshuishoudens – nog steeds een eengezinswoning willen. Als we de wensen willen volgen, zou het percentage appartementen moeten dalen naar 40–50%.’
Ook constateert hij een mismatch tussen de gerealiseerde en de geplande woonmilieus. ‘Volgens de Ontwerp-Nota Ruimte vindt gebiedsontwikkeling overwegend plaats in (hoog)stedelijke woonmilieus, namelijk 70% tot 2035 en 60% tot 2050. Als we de woonwensen als uitgangspunt nemen, moet dat verschuiven naar 30–40%. De meeste starters en doorstromers geven namelijk de voorkeur aan groene woonmilieus, zoals een suburbane of dorpse woonomgeving.’
De Zeeuw vergelijkt het woningbouw- en ruimtelijke ordeningsbeleid van de rijksoverheid met het nationale Woon-onderzoek 2024 van het ministerie van VRO en past aanvullend onderzoek toe in in opdracht van Neprom en WoningbouwersNL. ‘Het blijkt dat mensen een realistische voorkeur hebben, passend bij hun portemonnee; ze vragen niet om een woning-met-tuin op de Dam in Amsterdam.’
Het ministerie van VRO legt volgens De Zeeuw een desinteresse aan de dag voor de vraag hoe Nederlanders willen wonen. ‘De ‘hoogstedelijke’ invulling van de woningbouwopgave (met steeds meer en hogere hoogbouw) is gebaseerd op drie hardnekkige misvattingen over de woningmarkt die wij in ons onderzoek blootleggen. Misverstand één: het fors toenemende aantal 65+’ers woont vaak in te grote eengezinswoningen. Zij willen verhuizen naar een kleinere woning, meestal een appartement en bij voorkeur in een stedelijke omgeving. Misverstand twee: als 65+’ers doorstromen naar ‘stedelijke’ appartementen komen er voldoende eengezinswoningen in de bestaande woningvoorraad vrij om in de behoefte van (jonge) gezinnen te voorzien. Er hoeven dan ook geen nieuwe eengezinswoningen in ‘de wei’ te worden bijgebouwd. Misverstand drie: starters willen vooral wonen in goedkopere appartementen in stedelijke woonmilieus.’
Volgens De Zeeuw worden deze drie misverstanden gekoesterd als ultieme waarheden in kringen van beleidsmakers, architecten, academici en grote stadsbestuurders. ‘Hoe Nederlanders willen wonen interesseert hen niet. Daarom speelt ons onderzoek bij de beleidsvorming geen enkele rol.’
De Zeeuw acht het mogelijk dat hierbij dringende publieke belangen een rol spelen. ‘Dan kun je waardevolle groene gebieden onbebouwd laten. Je kunt echter wel concessies doen vanwege de betaalbaarheid van het wonen, maar hierbij wordt onderzoeksmateriaal over hoe Nederlanders willen wonen genegeerd.’
De Zeeuw en Keers presenteren dit onderzoek nu voor de derde keer. ‘We zullen zien of driemaal nu scheepsrecht is. En of het ministerie van BZK onze duidelijke signalen oppikt.’
WvE
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 6, 29 mei 2026
