DNB waarschuwt voor verliezen in logistiek

Marc Roovers, divisiedirecteur financiële stabiliteit van De Nederlandsche Bank, hield woensdag de Vastgoedlezing van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Hij onthulde daarbij een tipje van de sluier over het najaarsrapport financiële stabiliteit dat de kersverse DNB-president Olaf Sleijpen over anderhalve week presenteert.

De conclusie van Roovers is dat de vastgoedrisico’s zijn gedaald, maar relevant blijven voor financiële stabiliteit vanwege hoge blootstellingen en cyclische risico’s. De conclusie van DNB is dat vastgoed de afgelopen jaren te maken heeft gehad met aanzienlijke cyclische en structurele schokken en tot nu toe veerkrachtig is gebleken. Roovers ziet daarin niet alleen een compliment voor de sector, maar ook voor DNB, die in 2023 de contra-cyclische buffer heeft verhoogd om de weerbaarheid van banken tegen cyclische risico’s te vergroten. ‘Banken zijn beter gekapitaliseerd’, betoogde hij. Daar staan hoge kosten tegenover, maar daarover repte Roovers niet. Gevolg is dat niet-bancaire financiële instellingen (NBFI’s) deze markt overnemen. Roovers erkent dat NBFI’s een prominentere rol in vastgoedfinanciering spelen. In de markt leeft het idee dat deze NBFI’s weleens een groot risico kunnen zijn, omdat zij aan veel minder eisen hoeven te voldoen dan gewone banken. Roovers ziet dat niet. ‘Een macroprudentieel kader voor NBFI’s op Europees niveau draagt bij aan een gelijk speelveld en adequate risicobeheersing.’

Betere financieringsvoorwaarden

Roovers is positief over de ingetoomde inflatie, die kansen biedt voor vastgoed. ‘De afgelopen jaren hebben we een sterke stijging van de inflatie gezien. Voor het eerst sinds de start van de Europese monetaire unie weken de prijzen substantieel af van de doelstelling van de ECB. Dit kwam vooral door de energieprijsschok na de oorlog in Oekraïne. Gelukkig zien we nu dat de inflatie weer richting de doelstelling beweegt. De ECB heeft de beleidsrente hierdoor kunnen verlagen, wat de financieringsvoorwaarden voor het vastgoed verbetert.’

Lagere groeicijfers

Toenemende geopolitieke spanningen en een meer protectionistisch handelsbeleid vanuit de VS zorgen daarentegen voor meer onzekerheid. ‘Ook in Europa en Nederland heerst politieke onzekerheid, met toenemende zorgen over bijvoorbeeld de overheidsfinanciën in Frankrijk. Onzekerheid raakt onze economie. Bedrijven en consumenten zijn terughoudend om te investeren en geld uit te geven. Grote onzekerheid gaat gepaard met een hogere kans op economische recessie en inflatie.’

Deze kwetsbaarheden hebben nu al gevolgen voor onze economie. Roovers: ‘In onze ramingen hebben we de groeicijfers voor de Nederlandse economie naar beneden bijgesteld voor 2026. Een lagere groei heeft ook invloed op de inflatie en de renteverwachtingen. Na de opeenvolgende renteverlagingen door de ECB zien we nu dat de markt voor de komende maanden stabielere rentetarieven verwacht, met een lichte neerwaartse tendens. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de lange rentes zijn gestegen en op een hoger niveau zullen blijven, mede gezien de verslechterde overheidsfinanciën in Europa en de VS.’

Vastgoed minder risico

Roovers zegt over vastgoed: ‘Dat staat zeker niet bovenaan onze risicokaart.’ Tegelijk ziet hij vastgoed als aandachtspunt, omdat financiële instellingen grote vastgoedblootstellingen hebben – samen zo’n € 1,5 bln – voor banken bijna 40% van de totale activa. ‘Denk aan beleggingen in woningen en commercieel vastgoed, in binnen- en buitenland, en leningen met vastgoed als onderpand. Schokken zoals een prijsdaling vormen een bedreiging voor financiële stabiliteit.’

Volgens Roovers staan we er beter voor dan ten tijde van de financiële crisis van 2007–2008. ‘Toen mondde een schok op de Amerikaanse huizen- en hypotheekmarkt uit in een wereldwijde financiële en economische crisis die ook Nederland trof.’ Wat heeft DNB sindsdien gedaan? ‘In 2023 verhoogden we de contra-cyclische buffer naar 2%. Het niveau van 2% komt overeen met een standaard risico-omgeving. Die beslissing was genomen om de weerbaarheid van banken tegen cyclische risico’s te vergroten, waaronder die van de commercieel vastgoedmarkt. Bijkomend voordeel van de buffer is dat wij deze in slechte tijden kunnen loslaten, waardoor banken het vrijgekomen kapitaal kunnen gebruiken om verliezen te absorberen en krediet te blijven verstrekken. De markt voor commercieel vastgoed is zeer cyclisch: prijzen dalen snel of worden negatief tijdens schokken of wanneer de rente stijgt.’

Volgens Roovers zijn financiële instellingen nu veerkrachtiger. ‘Dat geldt met name voor banken, die een systemische rol spelen in de economie. Banken zijn nu beter gekapitaliseerd dan vijftien jaar geleden. Veerkracht is essentieel voor financiële, maar ook macro-economische stabiliteit. Tijdens crises kunnen banken met voldoende kapitaalbuffers verliezen opvangen en tegelijkertijd krediet blijven verstrekken aan de economie en de vastgoedsector.’

Die veiligheid brengt kosten met zich mee. ‘Onder het Bazelse raamwerk is de kwantiteit en kwaliteit van kapitaal verhoogd in verhouding tot de risico’s die banken nemen. Dit heeft er mede voor gezorgd dat recente macro-economische en financiële schokken weinig doorwerking hadden op de economie – een soft landing. Vanaf dit jaar begint de implementatie van de vierde fase van de Bazel-regelgeving. Dit heeft ook concrete gevolgen voor de vastgoedsector. De risicoweging voor banken is stapsgewijs verhoogd. Dit weerspiegelt een voorzichtigere regelgevende en toezichthoudende aanpak ten aanzien van vastgoedleningen.’

Ruim baan voor andere vastgoedfinanciers

De focus op banken biedt kansen/risico’s voor andere kapitaalverschaffers in het vastgoed. Roovers: ‘Beleggingsfondsen spelen een grotere rol in vastgoedfinanciering. Dat brengt andersoortige risico’s met zich mee, zoals liquiditeitsrisico’s bij open-ended fondsen. Gelukkig zien we dat Nederlandse fondsen prudent opereren, mede dankzij hun langetermijnbeleggers, zoals pensioenfondsen. Qua blootstelling van beleggingsfondsen aan de vastgoedsector staat Nederland op de vierde plaats in de EU. Samen met Ierland en Luxemburg is Nederland een van de belangrijkste landen voor de vestiging van beleggingsfondsen, mede dankzij een gunstig belastingklimaat.’

Roovers beaamt dat de toenemende rol van niet-banken een keerzijde is van regelgeving in de bankensector. ‘De verbreding van financiering naar andere intermediairs onder andere sectorale regelgeving is op zichzelf niet verkeerd en past bij de ambitie van kapitaalmarktunie. Een belangrijke uitdaging voor ons als beleidsmakers is wel om de stabiliteit van het systeem te blijven borgen.’

Wat zijn die risico’s voor vastgoedfondsen? ‘Zij beleggen in zeer illiquide activa, wat kan leiden tot gedwongen verkoop. Dit kan een correctie op de vastgoedmarkt versterken. De risico’s kunnen worden uitvergroot door hefboomwerking, een praktijk die veel voorkomt bij vastgoedbeleggingen. Wat we in onze monitoring zien, is dat de liquiditeit van de portefeuille van Nederlandse vastgoedfondsen goed blijft afgestemd op de terugbetalingsvoorwaarden van beleggers, en dat terugkoopverzoeken bij vastgoedfondsen beperkt zijn gebleven, ook tijdens de fase van stijgende rentetarieven.’

Weinig data over klimaatrisico’s

Roovers vroeg ook aandacht voor klimaatrisico’s. ‘In een eerste studie naar klimaattransitierisico’s uit 2022 hebben we geconstateerd dat financiële instellingen te maken hebben met aanzienlijke data-gaps met betrekking tot de energiekenmerken van hun krediet- en beleggingsportefeuilles. Uit de data die wel beschikbaar waren, bleek dat een aanzienlijk deel van deze portefeuilles risico loopt als de panden niet worden gerenoveerd conform wettelijke eisen, zoals het minimale energielabel C dat verplicht is voor kantoren vanaf 2023.’

Snelle afwaardering door corona

Roovers wees ook op de risico’s die bleken tijdens de coronapandemie. ‘Op de financiële markten werden risico’s onmiddellijk en abrupt ingeprijsd: vastgoedfondsen die beleggen in winkel- en kantoorpanden werden met 60% en 40% korting verhandeld ten opzichte van vóór de pandemie. We zagen tegelijkertijd een discrepantie tussen het gedrag van financiële markten en financiële instellingen, die hun onderpand maar zeer beperkt herwaardeerden. Dit leidde tot enige bezorgdheid over mogelijke ongerealiseerde verliezen, zeker gezien de daaropvolgende verkrapping in het monetaire beleid. Wij adviseren financiële instellingen om tijdig onderpand te herwaarderen en voldoende voorzieningen te treffen om mogelijke verliezen te kunnen opvangen.’

Weerbaar vastgoed

De druk op de vastgoedsector is toegenomen door stijging van de bouwkosten en de rente. Roovers: ‘We zagen grote uitdagingen voor de vastgoedsector, aangezien een groot deel van de commerciële vastgoedleningen in de EU een variabele rente heeft. Desondanks bleek de sector bestand tegen een historisch hoge rentestijging van meer dan 200 basispunten in korte tijd. De vastgoedprijzen daalden, maar de correctie was relatief mild en van korte duur, en het aantal probleemleningen nam slechts licht toe en bleef onder controle. Dit laat zien dat ook de bedrijfs- en vastgoedsector veerkrachtiger zijn dan ten tijde van de financiële crisis. We zien dan ook dat sindsdien de winstgevendheid is gestegen, de hefboom is gedaald en de algehele schuldhoudbaarheid is verbeterd.’

In 2026 test Rotterdam

Roovers denkt dat komend jaar de veerkracht van de vastgoedsector weer getest gaat worden. ‘Denk bijvoorbeeld aan het logistieke en industriële complex rond de haven van Rotterdam. Omdat veel panden worden gebruikt voor de productie en opslag van goederen, kan een lagere internationale handel leiden tot een daling van de vraag naar logistieke en industriële ruimte.’

Roovers is positief over vastgoedbeleggers die hun verwachtingen over de kapitaalwaarde van industriële panden hebben bijgesteld van positief naar negatief. ‘Het sentiment is daarmee minder negatief dan tijdens eerdere economische schokken, zoals de pandemie en de periode van renteverhogingen.’