Ontwikkelaars die een gokje willen wagen, kunnen een fiscaal voordelig standpunt in (blijven) nemen., zegt columnist Ynze van der Tempel.
Of het voor projectontwikkelaars mogelijk is om een btw-voordeel te behalen door nieuwe woningen voor een korte tijd zelf btw-vrijgesteld te verhuren en pas daarna te leveren aan een belegger, blijft voorlopig nog even onzeker. In een zaak waarin het hier – kort gezegd – om gaat, heeft de Hoge Raad namelijk geoordeeld dat de btw-regels op dit vlak onduidelijk zijn en heeft ze de hulp ingeroepen van een nog hogere rechter: het Europese Hof van Justitie. Voor transacties met kort verhuurde woningen leidt deze voortdurende onzekerheid tot extra complexiteit bij het maken van afspraken tussen kopers en verkopers. Maar voor ontwikkelaars die een gokje op de uitkomst willen wagen, biedt het ook de kans om een fiscaal voordelig standpunt in te (blijven) nemen.
In principe is de overdracht van een nieuw vervaardigd pand binnen twee jaar na de eerste ingebruikname belast met btw. De jurisprudentie staat echter toe dat bij de levering van verhuurd vastgoed een speciale regeling wordt toegepast. Die regeling geldt bij een zogenaamde ‘overgang van een algemeenheid van goederen’. In dat geval blijft de transactie buiten de reikwijdte van de btw en wordt er geen btw geheven over de koopprijs.
Bij transacties tussen beleggers staat niet ter discussie dat sprake is van zo’n ‘overgang van een algemeenheid van goederen’. Maar dat is anders bij transacties waarin de verkoper een projectontwikkelaar is. Daar verzet de fiscus zich tegen de toepassing van dit regime en zijn naheffingsaanslagen opgelegd aan ontwikkelaars.
Zo ook in de zaak waarin de Hoge Raad nu prejudiciële vragen heeft gesteld. De verkoper in kwestie heeft een kantoorgebouw getransformeerd naar een woongebouw met 77 woonappartementen, die – op één na – door hem drie-en-een-halve maand zijn verhuurd, voordat het gebouw in 2017 in verhuurde staat is geleverd aan een belegger. Bij die verkoop heeft de ontwikkelaar geen btw afgedragen en zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een algemeenheid van goederen. De inspecteur was het daar niet mee eens en heeft het standpunt ingenomen dat door de transformatie nieuw vervaardigd vastgoed is ontstaan en dat bij de levering daarvan van rechtswege btw was verschuldigd. Voor de ontwikkelaar leidt dat per saldo tot een financieel nadeel, omdat de koper/belegger de verschuldigde btw niet in aftrek kan brengen door de btw-vrijgestelde verhuur. Zoals gebruikelijk had de belegger om die reden een vrij op naam prijs afgesproken, waardoor de btw voor rekening van de verkoper komt als deze is verschuldigd.
Het standpunt dat de projectontwikkelaar in deze zaak heeft ingenomen is zondermeer pleitbaar. Het Gerechtshof Arnhem–Leeuwarden stelde de ontwikkelaar ruim drie jaar geleden al in het gelijk en ook de Advocaat-Generaal schaarde zich achter het door de ontwikkelaar ingenomen standpunt. Maar de Hoge Raad vindt de aanwezigheid van een algemeenheid van goederen kennelijk minder duidelijk. Zij tovert bovendien een konijn uit de hoge hoed door te suggereren dat een vrijstelling die Nederland alleen kent voor roerende zaken ook van toepassing is op vrijgesteld gebruikte onroerende zaken. Daardoor zou er dan überhaupt geen btw-heffing kunnen zijn.
Voor nu betekent dit dat de onzekerheid over de fiscale behandeling van dit soort transacties voortduurt. Dat heeft voor- en nadelen. Een belangrijk nadeel is dat in commerciële onderhandelingen afspraken moeten worden gemaakt over hoe moet worden omgegaan met deze onzekerheid. Er moet namelijk een keuze worden gemaakt of er wel of niet btw wordt gefactureerd, met het risico dat dit over een aantal jaren wellicht moet worden gecorrigeerd. Een voordeel kan echter zijn dat het voor projectontwikkelaars mogelijk blijft om het standpunt in te nemen dat er geen btw is verschuldigd bij de levering van verhuurd vastgoed. Maar wel met een risico: als de Europese rechter en daarna de Hoge Raad oordelen dat bij een levering door een projectontwikkelaar geen sprake kan zijn van een algemeenheid van goederen en er ook geen vrijstelling geldt, moet er mogelijk alsnog btw worden afgedragen. Projectontwikkelaars die een ‘gokje’ willen wagen op de uitkomst van deze procedure moeten dat risico vooraf goed bespreken met een belastingadviseur om verrassingen te voorkomen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 12 december 2025
