Column Tom Berkhout: Wie betaalt de dikke, vette klimaatrekening?

We zouden dus onbekommerd op de oude voet verder kunnen gaan in de bouw- en vastgoedsector, zonder ons al te veel gelegen te laten liggen aan het klimaat.

Niets is echter minder waar. Klimaatvraagstukken spelen steeds nadrukkelijker een rol in het maatschappelijke debat over hoe we de gebouwde omgeving duurzamer moeten maken. De komende 10–15 jaar zal de regelgeving stapsgewijs steeds strenger worden om duurzaamheid met man en macht af te dwingen. ‘Geen intenties, maar prestaties’ zal het devies worden. Die flauwe label C-discussie voor kantoren die je met wat LED-lampjes weer bij de tijd trekt, is daarvan maar een heel slap aftreksel. De complete bestaande vastgoedvoorraad moet rigoureus op de schop. Met als gevolg dat er enorme investeringen gedaan moeten worden in het publieke en private domein. Niet alleen bedrijven, maar ook de burgers zullen daarvan de rekening gepresenteerd krijgen.

En daarmee hebben we een levensgroot verdelingsvraagstuk op de tafel liggen, want wie krijgt uiteindelijk de rekening toegeschoven? De onliner dat duurzaamheid wel ‘haalbaar én betaalbaar’ moet zijn gebruikt Rutte inmiddels niet meer. Dat spreekt boekdelen.

De financiële klimaatdruk op de burger neemt merkbaar toe. We kunnen ons niet meer verwarmen met goedkoop Gronings gas, maar zijn ineens afhankelijk van de grillen van buitenlandse potentaten. Omdat de energiekosten flink toenemen, is Rutte genoodzaakt een korting te geven op de energiebelasting. Verder krijgt in 2022 ieder huishouden een vaste korting van € 560 op de energierekening – zonder acht te slaan op de vraag wie dat écht nodig heeft.

Ik houd mijn hart vast voor de jonge toetreders op woningmarkt, die met flink ‘overbieden’ een bestaande woning hebben gekocht met ‘originele stijlkenmerken’ in een oude wijk. Wat staat ze nog te wachten met de stijgende energieprijzen en kostbare investeringen in duurzame verbouwingen en duurzame installaties? En wat te denken van diegenen die al eerder zijn ingestapt in de woningmarkt, maar die investeringen niet meer gefinancierd krijgen, bijvoorbeeld vanwege hun leeftijd?

Het plaatje wordt mogelijk nóg somberder voor de woningeigenaar. Als we mogen afgaan op de fiscale bouwstenennotitie, wordt de belastingheffing op het vastgoed van de burger opgeschroefd. En passant blijft Knot drukken op de hypotheekrente-aftrek, die versneld van tafel moet.

Voor bedrijven met vastgoed speelt steeds nadrukkelijker de vraag of ze afscheid moeten en kunnen nemen van hun bruine gebouwen, nu de huidige markt die gebouwen nog wel opneemt. Een kwestie van de rekening doorschuiven naar een ander, die in de hysterie van de markt even niet oplet.

Het laatste halfjaar begin ik mijn colleges met de vraag wie er met zijn klanten intensief praat over dit thema. Het valt me op dat steeds meer vingers worden opgestoken en dat men uitgebreid kan vertellen over wat er speelt aan klimaatvraagstukken. De kennis over de stand van de regelgeving en de kosten van verduurzaming is evenwel nog beperkt aanwezig.

Wat staat bedrijven met veel bestaand vastgoed te wachten? Versnelde afschrijvingen en afwaarderingen van investeringen die onrendabel worden, stranded assets? Gaan we ze bestraffen (CO2-uitstoot zwaarder belasten) of belonen (subsidies of speciale aftrekposten voor groene investeringen)? Hoe zorgen we ervoor dat we dit met precisie doen, zodat het groene doel wel wordt bereikt?

In de vastgoed- en bouwsector zijn de laatste jaren al de nodige groene initiatieven ontplooid. Zo spelen de vastgoedfinanciers merkbaar in op de duurzaamheidsdiscussie door alleen duurzame gebouwen te financieren, of gebouwen met een verduurzamingsplan. Is wat we nu zien genoeg? Afgaande op de plannen van de klimaattafels en de uitgelekte stukken van de kabinetsformatie, zal duurzaamheid sneller dan voorheen ingrijpende wettelijke, bestuurlijke, organisatorische en financiële gevolgen krijgen voor overheden, burgers en bedrijven. Aangezien vastgoed de belangrijkste kapitaalvoorraad van Nederland is, kunnen we onze borst nat maken.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit