Column Johan Conijn: Woningbouw: botsing tussen woonvoorkeuren en de markt

Onlangs heeft ABF, de hofleverancier van het ministerie van VRO, de Woningmarktverkenning 2024–2039 gepubliceerd. Een zeer interessant rapport met een uitgebreide analyse van verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt. Onder meer is bezien wat de samenstelling van het woningmarktprogramma zou moeten zijn. De nieuwbouw zou in het middenscenario voor circa twee derde uit betaalbare huur- en koopwoningen dienen te bestaan, waarvan 29% sociale huur, 27% betaalbare koop en 8% gereguleerde middenhuurwoningen. Dure huurwoningen met een huurprijs hoger dan € 1158 per maand hoeven (nagenoeg) niet gebouwd te worden. Deze uitkomsten zijn te begrijpen als we ons realiseren dat ze zijn gebaseerd op de woonvoorkeuren van de woningzoekende huishoudens. Het rapport van ABF schetst een ideaal beeld, waarbij het aanbod probleemloos aan de gewenste vraag tegemoet komt. Maar ja, de ideale wereld hebben we nog niet bereikt. Op de woningmarkt gaat het niet alleen om de woonvoorkeuren, maar ook om de koopkrachtige vraag.

Het ministerie beschouwt deze uitkomst niettemin als een bevestiging van de ingeslagen koers. Dat kan, maar die keuze heeft dan wel consequenties. Tweede derde betaalbaar is wenselijk vanuit het perspectief van de woonvoorkeuren, en is alleen mogelijk als er veel subsidies beschikbaar komen om de grondkostenexploitatie en vastgoedexploitatie van de woningen sluitend te krijgen. Verschillende studies laten zien dat er meer subsidies nodig zijn om twee derde betaalbaar te realiseren, dan er nu in de meerjarenbegroting van het ministerie beschikbaar is. Er ontstaat een impasse als de discrepantie blijft bestaan tussen de omvang van de benodigde subsidiëring en het gewenste woningbouwprogramma.

En dan is er nog een complicatie die het er niet eenvoudiger op maakt. Het is een misverstand te denken dat de gewenste samenstelling van de nieuwbouw automatisch overeenkomt met de gewenste samenstelling van de woningvoorraad. Dat laat zich gemakkelijk illustreren aan de hand van de sociale huursector. Er is in de sociale huursector een groot verschil tussen de bruto omvang van de nieuwbouw en wat er netto aan de woningvoorraad wordt toegevoegd. Dat komt doordat woningcorporaties ten opzichte van andere eigenaren relatief veel sloop/nieuwbouw transformaties uitvoeren. En ook, zij het de laatste jaren steeds minder, woningen aan eigenaar–bewoners verkopen. Dat impliceert dat een wens om de woningvoorraad op termijn te laten bestaan uit 30% sociale huurwoningen, niet bereikt kan worden met een aandeel in de woningbouwprogrammering van 29%. Vanwege het grote verschil tussen bruto en netto nieuwbouw kan een aandeel van 30% in de voorraad alleen worden bereikt als het bruto aandeel in de nieuwbouw aanmerkelijk hoger ligt dan 30%. Een vergelijkbare situatie doet zich voor in de private huursector. Daar maakt uitponden van oudsher deel uit van het verdienmodel. Om de private huursector in de voorraad op peil te houden, is een aandeel van 8% in de nieuwbouw niet voldoende. Voor de koopsector geldt het omgekeerde, omdat het aannemelijk is dat de komende jaren omzetting van huur naar koop omvangrijker zijn zal dan in de omgekeerde richting.

Dan maar omzien naar een andere samenstelling van het woningbouwprogramma? Dat is complex. De twee problemen wijzen deels in een tegengestelde richting. De markt kan duurdere koop- en huurwoningen opnemen. Die zijn niet betaalbaar voor de starter, maar via doorstroming komen er wel woningen beschikbaar voor starters. Als een huursector met een aandeel van 40% in de woningvoorraad gewenst zou zijn, zijn er aanmerkelijk meer huurwoningen in het woningbouwprogramma nodig, waaronder ook sociale huurwoningen. In ieder geval vereist een woningbouwprogramma meer dan alleen afstemming op de actuele woonvoorkeuren van huishoudens. Die zijn belangrijk. Minstens zo belangrijk is de gewenste en realiseerbare samenstelling van de toekomstige woningvoorraad. Het woningbouwprogramma zou daar een afgeleide van moeten zijn om die woningvoorraad te bereiken.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2024