Column Johan Conijn: Schijnoplossing voor koopstarters

Het algemene beeld is dat koopstarters vertwijfeld een betaalbare woning zoeken met te weinig aanbod en oplopende koopprijzen. Hulp is geboden, zal menigeen denken. Zo ook dachten de 300 gemeenten die een starterslening in de aanbieding hebben. En met succes. Onderzoek van het Kadaster laat zien dat gemeenten in de eerste helft van 2026 bij 8,3% van de woninghypotheken voor starters een starterslening hebben verstrekt. Gemiddeld ging het om € 37.000. Voor jongeren die net niet voldoende kunnen lenen, is dit een steuntje in de rug. De gemeente overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek en de aankoopprijs. De eerste drie jaar heeft de starter geen maandlasten voor deze aanvullende lening. Afbetaling volgt later, als het inkomen is gestegen.

Is een starterslening echter wel zo’n goed idee? Zeker, het helpt de starter die de lening heeft ontvangen, maar het heeft iets weg van een lot uit de loterij. De winnaar is er de oorzaak van dat er ook verliezers zijn. De voorrang die de starterslening geeft aan de ene koopstarter gaat ten koste van de koopstarter die achter het net vist. Bovendien is het ook: wie eerst komt, die eerst maalt. Gemeenten werken met een budget. Als het budget voor het jaar op is, kunnen er geen aanvragen meer worden gehonoreerd. Verder is het niet altijd duidelijk waarom de gemeente de ene starter helpt ten koste van de andere. Veel gemeenten stellen lokale of regionale binding als voorwaarde voor het kunnen ontvangen van een starterslening. Gemeenten willen met de starterslening de instroom van ‘buiten’ op deze wijze beperken. De lokale democratie kiest voor de eigen bevolking. Dat behoeft overigens niet altijd verkeerd te zijn.

Een belangrijk bezwaar is dat de startersleningen leiden tot een hoger prijsniveau, zeker naarmate ze op grotere schaal toegepast worden. In het verleden is nog geen duidelijk prijseffect vastgesteld, maar toen werden er minder startersleningen verstrekt. Het is nu eenmaal onvermijdelijk dat meer koopkracht in de markt prijsopdrijvend werkt. Met een starterslening kan er meer worden geboden. De koopstarter zonder starterslening zal in de krappe woningmarkt elders eventueel meer gaan bieden om toch nog te slagen.

Onderliggend is er ook een misverstand dat koopwoningen onbetaalbaar zijn voor starters. De feiten weerspreken dit. De afgelopen jaren, ook voordat de particuliere verhuurders gingen uitponden en er meer aanbod op de koopwoningmarkt kwam, zijn koopstarters er altijd in geslaagd om een woning te kopen. En dat gebeurt in toenemende mate gesteund door familiair geld. Dat zijn de koopstarters geweest, die – deels met deze steun in de rug – het meest konden bieden. Starters die minder konden bieden, ervaren dat de woning onbetaalbaar was. Vanuit het individu bezien is dat begrijpelijk. Vanuit het perspectief van een markt met vraag en aanbod, is er een tekort aan aanbod. Zolang dat het geval is, zullen er altijd starters zijn die geen woning kunnen kopen.

Koopstarters zijn afhankelijk van het aantal vrijkomende woningen. Door nieuwbouw van koopwoningen, door huishoudens die de koopwoningmarkt verlaten of door netto-omzetting van huur naar koop, komen er aan het eind van de doorstroomketen woningen beschikbaar voor koopstarters. Dat er op deze wijze te weinig woningen zijn, is niet verwonderlijk. Er is immers een woningtekort. Het is daarmee een verdeelvraagstuk. Met de starterslening oefenen de gemeenten invloed uit op de verdeling van de beschikbare koopwoningen.

De starterslening is een verkeerde oplossing voor het probleem. De gemeente vergroot de leencapaciteit van een geselecteerde groep, terwijl het woningaanbod gelijk blijft. Dat kan zinvol zijn voor de ontvanger, maar voor starters als geheel slaat het voordeel om in een nadeel. De eenzijdige focus op financieringsruimte is symptoombestrijding. De echte oorzaak, het te krappe aanbod, blijft buiten beeld.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026