Column Johan Conijn: Koopstarters versus particuliere beleggers: geen moeilijke keuze

Onlangs verschenen er ongeveer tegelijkertijd twee berichten met een tegengestelde invalshoek.

Eerst was er het Kadaster dat eind april zijn Kwartaalbericht publiceerde met een schat aan informatie. In dit verband is van belang dat het Kadaster publiceerde dat het aandeel koopstarters is gestegen. Meer dan voorheen slagen jongeren onder 35 jaar erin om een koopwoning te bemachtigen. In een koopwoningmarkt met een dalend aantal transacties en een afvlakkende prijsontwikkeling weten koopstarters zich goed staande te houden. In het eerste kwartaal van 2022 bedroeg hun aandeel in het totale aantal transacties 51%. In het eerste kwartaal van 2021 was het aandeel met 61% nog hoger, maar dat was het gevolg van de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor jongeren per 1 januari 2021. Daarvoor lag het aandeel van koopstarters echter verschillende jaren op 44%.

Het tweede bericht, dat kort daarna verscheen, is afkomstig van ABN Amro. Het aanbod van huurwoningen in de vrije sector is sterk gedaald. Dat geldt voor alle prijssegmenten. Woningzoekenden die aangewezen zijn op de vrije huursector hebben minder keus. Het stokkende aanbod gaat gepaard met stijgende huurprijzen. Voor de starters op de woningmarkt die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en voor wie een koopwoning niet bereikbaar is, is dat minder goed nieuws.

Beide ontwikkelingen hangen nauw met elkaar samen. Het zijn twee kanten van dezelfde medaille. Op de krappe Nederlandse woningmarkt met een groot woningtekort, gaat het succes van de ene groep ten koste van de andere groep. Het is een ‘zero sum’ situatie. Een groot aantal jaren hebben koopstarters aan het kortste eind getrokken. Beleggers hebben op grote schaal koopwoningen omgezet in huurwoningen. Mede daardoor is de particuliere huursector sterk gegroeid. De vraag naar huurwoningen in de vrije sector werd echter bediend met minder ruimte voor de vraag naar koopwoningen. De afgelopen jaren is de concurrentiepositie van de koopstarters echter verbeterd, doordat de overdrachtsbelasting is afgeschaft voor jonge starters en verhoogd voor beleggers. Ook hebben veel gemeenten dit jaar de zelfbewoningsplicht ingevoerd, waardoor het voor beleggers minder gemakkelijk geworden is om bestaande koopwoningen te kopen voor de verhuur. De berichten van het Kadaster en ABN Amro laten zien dat de keus van Rijk en gemeenten voor de koopstarter succesvol lijkt te gaan worden.

Niet iedereen is blij met deze ontwikkeling. Beleggers en andere belanghebbenden hebben veel bezwaar gemaakt tegen de overheidsmaatregelen om de omzetting van koop naar huur af te remmen. Daarbij verwijzen zij vaak naar de noodzaak van een grotere vrije huursector. Niet helemaal onlogisch. Zo’n tien jaar geleden begon er consensus te ontstaan dat met name het middensegment in de huursector, dat decennia daarvoor in de verdrukking was gekomen, diende te groeien. Dat was nodig om de doorstroming te bevorderen en woningzoekenden met een middeninkomen een alternatief te bieden voor sociale huur of koop.

Dat deze groei niet alleen door nieuwbouw van huurwoningen, maar ook via omzetting van koop naar huur zou plaatsvinden, was vooraf niet geheel voorzien. En dan ontstaat er een politieke afweging. Het gaat immers om de verdeling van het schaarse aanbod over met elkaar concurrerende groepen. Voor de politieke afweging is van belang dat de behoefte aan betaalbare koopwoningen veel groter is dan die aan vrije sector huurwoningen. En de vraag naar huurwoningen is juist voor een belangrijk deel het gevolg van het ontbreken van betaalbare koopwoningen. Ook zijn de woonlasten voor een starter in de koopsector veelal lager dan in de vrije huursector, als gevolg van de restricties op de omvang van de hypotheek.

Per saldo is het dan ook een positieve ontwikkeling dat de koopstarters meer ruimte krijgen, ook al gaat dat ten koste van de beleggers.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam