Columnist Johan Conijn noemt het opvallend dat in de herijkte NPA de woningbouwopgaven voor de corporatiesector zijn verlaagd.
De Nationale prestatieafspraken (NPA) tussen het ministerie van VRO, Aedes en de VNG zijn vorig jaar december wat in de schaduw gebleven van de Woontop. Niet helemaal terecht. Er was sprake van een periodieke herijking van de NPA met resultaten die ook de aandacht verdienen. In tegenstelling tot de eerdere edities van de NPA heeft de Woonbond dit keer niet mee ondertekend. Het geschil ging over de hoogte van de huurstijging in 2025. Op basis van eerdere afspraken zou de huurstijging gekoppeld zijn aan de CAO-loonstijging. Die kwam in 2024 uit op 6,7%, met als gevolg een gemiddelde huurstijging van 6,2% voor de sociale huurwoningen. Daarmee zou de huurstijging nog fors hoger uitkomen dan vorig jaar. Voor een lagere huurstijging was begrip bij de andere partijen. De gemiddelde huurstijging is verlaagd naar 4,5%, maar voor de Woonbond was dat niet laag genoeg. Nog lager zou de investeringscapaciteit echter te veel aangetast hebben.
Opvallend is dat in de herijkte NPA de woningbouwopgaven voor de corporatiesector zijn verlaagd. Daarmee zijn ze overigens ook wat realistischer geworden. De verwachting is dat het doel om per jaar 30.000 sociale huurwoningen te realiseren, pas in 2029 zal worden bereikt. Vanaf 2025 is een geleidelijke groei naar dat aantal van 30.000 verondersteld. Op vergelijkbare wijze is ook de opgave van de corporatiesector voor het aantal middensegment huurwoningen aangepast. Het gewenste aantal van 5000 zal ook pas in 2029 worden gerealiseerd. Deze verlagingen hebben uiteraard ook consequenties voor de totale opgave van 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan de sociale huursector een derde voor zijn rekening zou moeten nemen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft laten zien dat de corporatiesector in 2023 slechts 15.917 nieuwe woningen (sociaal plus middensegment) heeft gerealiseerd. Er is momenteel wel sprake van een opgaande lijn. Niettemin zal de sector nog een flink been moeten bijtrekken om de verlaagde aantallen te halen.
Voor het verminderen van het woningtekort gaat het uiteindelijk om de netto toevoeging aan de woningvoorraad. Gemeenten richten zich met het maken van afspraken met woningcorporaties dan ook steeds op de netto groei van de sociale huurwoningvoorraad. Bij woningcorporaties is er van oudsher een lage score in de verhouding tussen bruto nieuwbouw en netto toevoeging aan de voorraad. In de herijkte NPA-afspraken is het niet anders. Op basis van de NPA-afspraken is 53% van de nieuwbouw nodig voor de vervanging van sloop en verkoop. Met name sloop is omvangrijk; in de gemaakte afspraken is sloop gemiddeld een derde van de nieuwbouw. Hierbij speelt een rol dat woningcorporaties weinig grondposities hebben om te bouwen. Herstructurering met sloop van eigen woningbezit levert een grondpositie op en met verdichting kunnen meer woningen worden teruggebouwd. Sloop ten behoeve van nieuwbouw heet dat in de rapportage van het ministerie. Voor woningcorporaties is sloop en vervangende nieuwbouw erg kostbaar. De vraag is of woningcorporaties met voldoende grondposities evenveel zouden slopen. Voorts zal met de beperkte netto toevoeging aan de sociale huurwoningvoorraad de ambitie dat de woningvoorraad voor 30% uit sociale huurwoningen moet gaan bestaan, ook steeds verder uit beeld raken. Het aandeel zal niet stijgen, maar verder dalen.
Bij de herijkte NPA heeft ook het duurzaam prestatiemodel veel aandacht gekregen. De vorige keer is geconstateerd dat er voor de sector met de omvangrijke opgaven geen duurzaam prestatiemodel is. Dat is nu niet anders. De komende tien jaar is, krap aan, nog voldoende investeringscapaciteit om de opgaven te kunnen uitvoeren. Niet voor elke woningcorporatie afzonderlijk, maar wel voor de sector in z’n geheel. Daarna is verondersteld dat woningcorporaties de woningvoorraad niet meer uitbreiden en dat de verduurzaming op een laag pitje wordt gezet. Geen aanlokkelijk vooruitzicht, dat niet op z’n beloop gelaten kan worden.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 31 januari 2025
