Ook voor de Nederlandse woningmarkt is meer dan genoeg geld beschikbaar, weet columnist Jeppe de Boer, maar je moet alleen net wat verder kijken.
In de verkiezingstijd wordt alles vloeibaar. Met groot gevoel voor timing, verscheen de staatsecretaris van Onderwijs in ons stadje aan de Vecht, twee dagen voor de gemeenteraadsverkiezingen.
Belangrijke voorzieningen lopen altijd achter bij woningbouw, zo ook bij ons. Woningen leveren geld op, maar wegen en scholen kosten geld. Ook onze gemeentebestuurders hadden moeite met eenvoudige sommetjes. Hoeveel kinderen verwachten we per nieuwe eengezinswoning? 0,3 kind, zoals de gemeente dacht, of wellicht toch wat meer? Paniekvoetbal rond nieuwe basisscholen werd het voorspelbare resultaat. Men zou verwachten dat bestuurders hieruit lessen hadden getrokken. De basisschooltekorten van vandaag zijn immers de tekorten bij voortgezet onderwijs van morgen.
Een groepje burgers kwam in actie, toen zij nul beweging zagen. Heel slim wisten zij de gemeenteraadsverkiezingen in te zetten als hefboom. Een nieuwe middelbare school werd het leidende lokale verkiezingsthema. Partijen die jarenlang wegkeken, pakten dit probleem plotseling gretig op. Zelfs de staatssecretaris werd dus in stelling gebracht. Als de lokale politiek nu niet gaat leveren, hebben ze straks wat uit te leggen.
Je mag teleurgesteld zijn over zoveel opportunisme, maar ik zie een zonnige kant. Bestuurders kunnen de werkelijkheid maar een tijdje ontkennen. Als zij aan de bal willen blijven, zullen ze moeten meebewegen met de realiteit, zelfs als dat niet past bij hun eigen agenda of ideologie.
Het zou mij niets verbazen als de realiteit ook aan het indalen is bij onze nieuwe minister van Wonen. Mij kwam ter ore dat haar eerste ontmoeting met beleggers niet zo goed viel. Kennelijk was ze overvallen door een litanie aan klachten over het beleggingsklimaat. Dit was geen leuke wake-up call voor Elanor Boekholt. Toch zal ze moeten leren leven met dit sentiment, of ze dit nu leuk vindt of niet. Geld, of liever gezegd schaarste aan geld, is namelijk haar grootste uitdaging.
Corporaties hebben een verlieslatende bedrijfsvoering en internationale beleggers blijven weg. Onze pensioenfondsen zijn al overwogen en particuliere beleggers verkopen hun huurwoningen. Als klap op de vuurpijl werd geld de afgelopen maand duurder en schaarser. Duurder vanwege de Iran-oorlog en schaarser vanwege enorme redemptieverzoeken bij Vesteda. De Vesteda-casus zorgt voor een schok in Nederland, maar lijkt aan te sluiten bij een bredere trend.
Op de vastgoedbeurs Mipim sprak ik een bont gezelschap Duitsers, Fransen, Zweden en Angelsaksen. Van de Duitsers hoorde ik dat hun pensioenfondsen nauwelijks nog in vastgoed beleggen. Hun pensioenbeleggers lijden onder moeilijke kantoorbeleggingen. De Canadezen en Amerikanen hebben wel veel geld, maar torenhoge beloften aan hun institutionele klanten maken hun geld extreem duur. Bij de Fransen daarentegen borrelde de actie en energie. Zij brengen succesvol miljarden aan particulier spaargeld in beweging. Ook de Zweden waren actief en enthousiast. Zweedse vastgoedfondsen hebben uitstekende toegang tot privébeleggers. Het zwaartepunt in de beleggingswereld lijkt dus gedraaid van institutioneel naar particulier geld. Dit zou slimme fondsmanagers en ook ministers aan het denken moeten zetten.
Ook voor de Nederlandse woningmarkt is meer dan genoeg geld beschikbaar. Voor de echt diepe bronnen moet je alleen net wat verder kijken. Dankzij verzekeringsregels is de hypotheekbeleggingsmarkt enorm diep. Dit geeft weer eindeloos veel brandstof voor de fiscaal gestimuleerde koopmarkt. Langs vergelijkbare wegen zou je ook de particuliere spaarmarkt van € 600 mrd in beweging kunnen krijgen. Frankrijk en Zweden laten zien hoe dit kan werken. Zowel in Frankrijk als Zweden bestaan fiscale stimulansen die spaarders aanzetten tot beleggen. Politiek sentiment kan natuurlijk een voorkeur opleggen voor andere wegen, maar als die wegen doodlopen, zal de politiek toch moeten bijsturen. De ervaring leert dat dit bijsturen meestal wel gebeurt. Bestuurders die aan de bal willen blijven, bewegen uiteindelijk mee met de realiteit.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
