Waardeer waardevolle kantoren op, vindt columnist Abdessamed Azarfane, maar houd de bredere impact op de gehele vastgoedmarkt voor ogen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
Het kantoor kampt met een identiteitscrisis. Corona en verplicht thuiswerken hebben de status quo van het kantoor uitgedaagd en thuiswerken werd zowaar de norm. Tot verbazing van velen (waaronder ook mijzelf) bracht het thuiswerken een efficiëntieslag in onze werkprocessen, wat ook leidde tot verhoogde prestaties. Na corona weer teruggaan naar het ‘oude normaal’ bleek lastig. De realiteit is simpelweg dat we nooit meer teruggaan naar de oude manier van kantoorgebruik. De vanzelfsprekendheid van het ‘generieke’ kantoorgebouw als huisvesting voor ‘het werken’ is achterhaald en vraagt om een serieuze herzieningsslag.
De kantorenmarkt staat voor grote uitdagingen. Het thuiswerken brengt een enorme fragmentering in het gebruik van kantoren met zich mee. Hybride werken resulteert in een suboptimale bezetting van kantoorruimte. Gebruikers staan al geruime tijd voor de uitdaging om de werkprocessen (op kantoor) af te stemmen op de nieuwe realiteit. Aan de ene kant heb je gebruikers die het thuiswerken omarmen en daardoor juist minder kantoorruimte nodig hebben in de toekomst. Aan de andere kant staan de bedrijven waar de efficiëntie van het thuiswerken zijn kantelpunt bereikt heeft en die alles uit de kast trekken om werknemers weer naar kantoor te krijgen. De conclusie is dat het kantoor steeds minder een ‘one size fits all’ werkplek is. Een nieuwe invulling van het kantoor, afgestemd op specifieke werkprocessen en culturen van zijn gebruikers, is steeds noodzakelijker om kantoorgebouwen weer tot leven te krijgen en zinvol te maken.
In alle sectoren zien we een verschuiving en de noodzaak tot optimalisatie van het gebruik. Bijvoorbeeld de mobiliteitstransitie, waarbij optimaler gebruik wordt gemaakt van de beschikbare en nieuwe mobiliteit en parkeervoorzieningen, waarmee de (negatieve) ruimtelijke impact kleiner wordt.
Voor kantoren liggen er ook kansen in het defragmenteren van de beschikbare ruimte, met name om de positieve impact van het kantoorgebouw te vergroten. Dat gebeurt nu al op kleine schaal in de vorm van co-working spaces, en daar ligt een enorme potentie tot opschalen. Door dubbelgebruik kunnen we simpelweg volstaan met minder kantoormeters, maar belangrijker is dat de herziene meters ook meer impact hebben op het werken. De focus verschuift van ‘kantoorgebouw’ naar een ‘duurzaam ecosysteem’, dat werkprocessen optimaal faciliteert. Dat ecosysteem zorgt op zijn beurt weer voor meer kruisbestuiving en kennisdeling tussen gebruikers, verhoogde prestaties en hogere mate van werkgeluk.
Dit is niet nieuw. In de geschiedenis had je bijvoorbeeld de gilden, waar delen van ruimten en kennis centraal stond. Diverse campussen en science parken tonen op gebiedsniveau een soortgelijk ecosysteem, waar gelijkgestemde bedrijven bij elkaar zitten voor kruisbestuiving en het creëren van optimale ketens en samenwerkingen. Op gebouwniveau is Edge West een mooi voorbeeld waar het verduurzamen van een oud gebouw en de ontwikkeling van een ecosysteem voor het faciliteren van werken bijzonder goed bij elkaar zijn gekomen. Gebruikers delen in dit gebouw aanzienlijk veel faciliteiten, waardoor de bezetting van deze ruimten veel optimaler is.
Goede voorbeelden moeten we omarmen en verder doorinnoveren. Gebruik de erfenis van corona als katalysator voor de kantoortransitie. Enerzijds in het heroverwegen van werkprocessen op kantoor en de wijze waarop ruimte beter benut kan worden. Anderzijds door dit vervolgens te koppelen aan het vraagstuk van renovatie of transformatie van oude kantoorpanden. Een hippe industriële uitstraling van het interieur volstaat niet meer, en vooral eigenaren en beleggers van oude kantoorpanden zullen dat gaan merken.
Ontwikkelaars en beleggers kunnen samen optrekken bij een nieuwe invulling van het kantoor. Waardeer waardevolle kantoren op, maar houd tegelijkertijd de bredere impact op de gehele vastgoedmarkt voor ogen. Locaties die in het huidige licht minder geschikt zijn als kantoorlocatie kunnen worden vrijgespeeld en vanuit een gelijke ideologie worden getransformeerd tot locaties voor (kleinschalige) bedrijvigheid en logistiek, of zelfs wonen. Hierin zit een potentiële win–win situatie voor alle belanghebbenden. Zo levert de kantoortransitie een grote bijdrage aan de defragmentatie van onze gebouwde omgeving, die vervolgens op de lange termijn een positieve impact heeft op de kwaliteit van onze leefomgeving.
Abdessamed Azarfane is ontwikkelaar bij Being
