In de praktijk zullen de plannen voor de huurwoningmarkt van minister Hugo de Jonge vooral leiden tot minder betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad, minder investeringsbereidheid van beleggers voor nieuwbouw, wachtlijsten in het nieuw te reguleren segment en fors stijgende huren in het nieuwe vrije huursegment.
Dit constateert CBRE Nederland op basis van een diepgaande analyse (Woningbeleggingsmarkt op historisch kantelpunt) naar deze toekomstige wetgeving.
Woonminister Hugo de Jonge wil de bovengrens voor gereguleerde huurwoningen optrekken. Het puntenstelsel dat nu geldt voor de gereguleerde sector wordt uitgebreid naar 187 punten. Dat komt neer op ongeveer een huur van €1000 per maand. Nu ligt de bovengrens van het puntenstelsel op 141 punten en is de bovengrens van de gereguleerde sector €763. De voorgenomen aanpassing van de huurprijsregulering zal ervoor zorgen dat ongeveer 47% van de huurwoningen die nu nog in de vrije huursector vallen, per 2024 in het gereguleerde segment vallen. De aanvangshuur, de huur die ingaat bij nieuwe contracten, van deze woningen zal dan worden bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS-puntensysteem). In driekwart van de gemeenten zorgt dit voor een daling van de huurprijs van deze woningen. In de meest extreme gevallen zoals in Amsterdam – vooral bij niet duurzame woningen – zou dit volgens CBRE leiden tot een daling van de huurprijs met 52%.
Huurwoningen in de verkoop
Deze verwachte daling van de huurinkomsten zorgt ervoor dat veel van deze eigenaren gaan heroverwegen of ze de woningen nog wel willen aanhouden voor verhuur, meent CBRE. De verwachting is dat met name particuliere investeerders en private equity-investeerders de betreffende woningen op de particuliere koopwoningmarkt zullen gaan verkopen. Daardoor verschuift een deel van de huurwoningvoorraad naar de koopwoningmarkt. Het aantal huurwoningen zal daarmee op basis van een grove schatting met 50.000 tot 100.000 afnemen.
Het onttrekken van woningen uit het gereguleerde segment, samen met de terugvallende ontwikkelpipeline, zorgt voor een afname van het aantal huurwoningen in dat segment waardoor woningzoekenden uit moeten wijken naar het vrije segment. Omdat de schaarste in het vrije segment met deze plannen sterk toeneemt zullen de huurprijzen daar door marktwerking mogelijk nog verder gaan stijgen, met name in de hoogstedelijke gebieden.
Terugval nieuwbouw
Ook nieuwbouwwoningen blijven niet buiten schot. De aangekondigde plannen met bijbehorende onzekerheid over het te behalen rendement zorgen ervoor dat veel ontwikkelingen ‘on hold’ zijn gezet. Dit betekent allereerst een forse vertraging die leidt tot een daling van het aantal nieuwbouwwoningen in de komende 2 tot 3 jaar. Structureel gezien zullen er, op basis van wat er nu bekend is over de nieuwe huurprijsregulering, minder huurwoningen in het kleinere segment tot 60-70 m² gebouwd gaan worden. Dit zijn woningen die op basis van de huidige regulering niet in de vrije sector terecht zullen komen. Juist naar dit soort woningen is veel vraag vanuit starters.
Oplossingsrichting
Alhoewel volgens CBRE de primaire oplossing in een forse heroverweging van deze huurprijsregulering ligt, lijkt dit, gelet op het politieke sentiment, geen haalbare kaart. Om toch tot een betere balans te komen tussen betaalbaarheid en investeerbaarheid moet er met name worden gekeken naar het sterk verhogen van het aantal WWS-punten voor duurzame energielabels.
Hiermee worden de totale woonlasten, zowel huur als energiekosten, in ogenschouw genomen in de discussie over betaalbaarheid. Door het aantal punten voor betere energielabels te verhogen, komt er meer ruimte en stimulans voor investeerders om te investeren in duurzame nieuwbouwwoningen. Dat zorgt voor een forse verbetering van de bestaande huurwoningvoorraad in de ambities richting energieneutraal en het helpt de huurder met de betaalbaarheid.
