Vijf brancheorganisaties uit de vastgoedmarkt hebben het komende kabinet alvast zeven maatregelen voorgeschoteld die het investeringsklimaat op de woningmarkt moeten verbeteren. Het gaat met name om belastingverlichting.
Aedes, IVBN, Neprom, Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoed Belang hingen afgelopen zomer al aan de noodklok vanwege de achterblijvende investeringen op de woningmarkt. Maatregelen zijn nodig omdat het aanbod van betaalbare middenhuurwoningen aantoonbaar daalt, zo wijzen de vijf op cijfers van het Kadaster. ‘Zonder ingrijpen zijn de vooruitzichten ronduit zorgelijk: onafhankelijk onderzoek door SEO laat een verwachte daling van 30% in de komende 10 jaar zien. Hetzelfde beeld is te zien voor de sociale huur: door sterke stijging van bouwkosten en rente lopen woningcorporaties tegen de grenzen van hun investeringsmogelijkheden aan.’
Tot 5 miljard extra nodig
Precies een jaar geleden spraken Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen op de Woontop af om de bouw te versnellen naar 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar. Die doelen zijn nu niet haalbaar, concluderen de vijf. ‘Die kunnen alleen gerealiseerd worden als er in overeenstemming met de Uitvoerings- en Actieagenda Wonen 3 tot 5 miljard per jaar beschikbaar komt.?Om het tij te keren is een stevige, structurele impuls van het investeringsklimaat nodig met stabiel en voorspelbaar beleid.’
Zeven maatregelen
Corporaties, beleggers en ontwikkelaars zien daarom in het coalitieakkoord graag zeven maatregelen opgenomen die vooral zien op een belastingverlichting voor de sector.
- Zo zouden Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen fiscaal gelijk moeten worden behandeld, zodat investeringen in huurwoningen voor meer partijen aantrekkelijk wordt. ‘Hierdoor kan er meer pensioenkapitaal richting de woningmarkt vloeien, wat het aanbod van betaalbare huurwoningen vergroot.’
- De tweede maatregel is het verlagen van de overdrachtsbelasting (behalve voor de eigen woning) naar 6%. Dat zou ook bijdragen aan transformatie en verduurzaming.
- Ten derde willen de vijf partijen de beperking op renteaftrek (ATAD) in lijn brengen met Europese regels en het onderliggende doel: voorkomen van internationale belastingontwijking. ‘Voer daarvoor de groepsvrijstelling en stand-alone vrijstelling in zodat woningcorporaties en private partijen niet langer worden beboet voor het investeren in woningen met vreemd vermogen en een gelijk speelveld ontstaat met andere Europese landen.’
- Als maatregel nummer 4 noemen de brancheorganisaties het opnemen van een vast bedrag voor exploitatiekosten in de tegenbewijsregeling voor box 3, gekoppeld aan een versnelde invoering van de Wet Werkelijk Rendement per 1 januari 2028.
- Daarnaast zou het voor zowel woningcorporaties als private partijen mogelijk moeten zijn om gebruik te maken van staatssteun, zodat de bouw van middenhuurwoningen wordt versneld. ‘Dit kan door borging voor corporaties en objectsubsidies voor private partijen.’
- De zesde voorgestelde maatregel is het afschaffen van de vennootschapsbelasting op sociale huur.
- Tot slot zou de in 2024 ingevoerde huurregulering voor het middensegment moeten worden geëvalueerd en waar nodig verbeterd. ‘Voor private verhuurders, niet zijnde woningcorporaties, is van belang dat de jaarlijkse huurverhoging conform het huurprijsbeleid voor middenhuurwoningen (CAO+1%) haalbaar wordt door aanpassing van de WWS-tabel.'
Alles tegelijk
De brancheorganisaties willen alle maatregelen tegelijk doorgevoerd zien: ‘Alleen een integrale uitvoering van het volledige pakket zorgt ervoor dat alle partijen in de woningmarkt hun rol kunnen vervullen: het bieden van voldoende betaalbare huurwoningen, het behouden van de bestaande voorraad én het realiseren van de ambitieuze bouwdoelen van de Woontop. Eén deelmaatregel is onvoldoende; alleen samen vormen deze voorstellen de sleutel tot herstel van het investeringsklimaat.’
‘Redelijk rendement’ niet mogelijk
Aedes, IVBN, Neprom, Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoed Belang vinden dat de middenhuurmarkt vooral lijdt onder fiscale verschillen tussen koop en huur, stijgende prijzen door leennormen en hoge belastingdruk op verhuur. ‘Aangescherpte regels dwongen corporaties zich te beperken tot sociale huur, waardoor het aanbod van middenhuur stagneerde terwijl de vraag groeide. De?Wet betaalbare huur waarborgt dat middenhuurwoningen betaalbaar zijn en had als doel het segment te vergroten als belangrijke schakel in de totale woningmarkt. Deze Wet werd tegelijkertijd vergezeld van een sterke verzwaring van de fiscale lastendruk. Hierdoor is een redelijk rendement onder druk komen te staan.’
