Wereldhave scoort goed op de koersenpagina’s sinds Matthijs Storm is aangetreden. Tegelijk heeft hij nog steeds te maken met gefrustreerde aandeelhouders, die voordat hij aantrad voor het dubbele van de koers zijn ingestapt. Krijgt hij de kans om echt een zwaan te maken van het lelijke eendje?
Toen Karin Laglas als juryvoorzitter vorig najaar Matthijs Storm uitriep tot VGM-vastgoedpersoon van het jaar, wreef ze – ongetwijfeld onbedoeld – zout in de wonde. Ze prees hem voor het verkopen van twee Franse winkelcentra. Laten dat nu uitgerekend twee blokken aan het been van Wereldhave zijn waar Storm sinds zijn aantreden in 2019 nog niet mee afgerekend heeft. Ze staan nog steeds te koop, maar tijdens het interview laat Storm zien dat er hoop gloort. Tegelijk zet hij er veel concreets tegenover: een betere relatie met aandeelhouders dankzij een strakke focus op LifeCentral om centra te transformeren, groei te realiseren en vervolgens successen op te schalen. Hij is bezig met de afronding van fase 1, heeft inmiddels tien winkelcentra getransformeerd (zes in Nederland en vier in België) en wil groeien in de Benelux. In het verlengde van die strategie: hogere koersen, betere verhandelbaarheid en last but not least een inspirerend hoofdkantoor voor het team.
Krijg je de kans om het eeuwfeest van Wereldhave in 2030 te halen?
‘Mijn termijn loopt in 2027 af, maar ik wil zeker nog wel doorgaan. Ik vind ‘hands-on’ met vastgoed omgaan heel leuk. Wereldhave zie ik als een beursgenoteerd mkb-bedrijf. Ik ken alle 130 medewerkers bij naam, en als we een centrum kopen, zoals onlangs Ville2 in Charleroi, dan ken ik niet alleen de cijfers, maar ben ik er ook een aantal malen geweest. Ik merk dat aandeelhouders dat belangrijk vinden.’
Dat laatste is niet vanzelfsprekend. Storm moest bij zijn aantreden zijn strategie met veel verve verdedigen om de aandeelhouders te overtuigen. Grootaandeelhouder Aat van Herk (volgens de laatste melding goed voor circa 19%) drong aan op verkopen in plaats van investeringen. Bovendien kon er best bezuinigd worden, om te beginnen met de huisvesting.
‘Wij luisteren naar de aandeelhouders. Wereldhave zat op de duurste locatie van Nederland, WTC Schiphol. Dat is niet meer van deze tijd. Ik wil laagdrempelige ontmoetingsplekken en niet zo’n glimmende pretentieuze kantoorkolos.’
Die ruimte om met Wereldhave te ondernemen moest je de afgelopen jaren bevechten. Terwijl aandeelhouders vaak alleen met de voeten stemmen, zijn aandeelhoudersvergaderingen bij Wereldhave echte veldslagen. Activistisch aandeelhouder Roel Oldeman schreef zelfs een 257 pagina’s tellende aanklacht over wat er allemaal mis was met Wereldhave. Hij richtte een groep op – The Third Way – om de directie op andere gedachten te brengen. Hoe kijkt Storm terug op die aandeelhouder?
‘Hij vertelde dat de groep 1% van de aandelen had. Dat bleek 0,1% te zijn. We hebben hen denk ik drie keer gesproken, maar daarna nooit meer.’
Aat van Herk blijft zich wel roeren bij aandeelhoudersvergaderingen. Je wilt graag het vertrouwen hebben om bij kansen in de markt snel nieuwe aandelen uit te geven, maar hij voorkomt dat je meer dan 10% nieuwe aandelen kunt uitgeven.
‘Ik ben er natuurlijk voor alle aandeelhouders, maar als iemand zo’n belang heeft is het logisch dat je elkaar wat vaker spreekt. Ik ben blij met de steun van Van Herk, ook bij mijn herbenoeming. Dat hij ervoor kiest om zijn stem te laten horen op de aandeelhoudersvergadering past bij zijn rol en is zijn goed recht. Tegelijkertijd heeft hij in het verleden ook steun verleend aan verschillende strategische agendapunten. Dat getuigt van vertrouwen, en dat nemen wij niet als vanzelfsprekend.’
Bij je aantreden kreeg je veel kritiek toen je vier Franse winkelcentra voor 40% beneden boekwaarde verkocht. Je deed dat om geld te krijgen om je centra te versterken volgens je ‘LifeCentral-strategie’. Hoe heb je die kritiek gepareerd?
‘Ik kan me die kritiek wel voorstellen. Beleggers die waren ingestapt op € 40 konden zich bij een koers van € 10 amper voorstellen dat er nog meer pijn moest worden genomen en dat er ook nog geld vrijgemaakt moest worden voor investeringen. Inmiddels is achteraf wel duidelijk dat het moment van verkoop van de vier Franse centra terecht was. De prijzen zijn sindsdien verder gezakt, en Wereldhave staat er sterker voor dan ooit.’
Waarom zijn de twee winkelcentra in Bordeaux en Parijs nog niet verkocht?
‘De Franse markt is de afgelopen jaren steeds lastig gebleven. De investeringsmarkt in Frankrijk is niet te vergelijken met die in bijvoorbeeld Italië of Spanje. Als die centra daar hadden gelegen, waren ze verkocht. Nu zijn we in Bordeaux bezig met twee gegadigden. We hebben van aandeelhouders het vertrouwen dat we het juiste moment kunnen afwachten. Zonder goede prijs verkopen we niet. In Parijs is iets anders aan de hand. Daar zien we zelf steeds meer potentie, zodat we het centrum mogelijk niet meer zullen verkopen. We zouden het eventueel met onze Belgische organisatie kunnen managen.’
Als de beleggers zo kritisch waren, wie heeft dan voor de ommekeer gezorgd?
‘Naast de eerdergenoemde Franse verkopen zijn wij door ABN Amro in een moeilijke tijd geherfinancierd. Daarin toonde de bank zich een partner. Dit jaar hebben we een kredietfaciliteit van € 250 mln opgehaald bij ABN Amro, samen met Rabobank en ING. De beleggers zien bovendien de resultaten van onze investeringen.’
In het verleden speelde ook altijd de eis van een beperkte schuldgraad. Beleggers voelen zich happy met een loan-to-value van 35–40%.
‘Bij ons is 40% of lager de doelstelling, en daar zitten we nu nog iets boven. In Nederland werken we nu met joint-venture partners. In 2023 deden we onze eerste acquisitie in Nederland in Hoofddorp (gekocht van Dela Vastgoed) met een aandelenuitgifte en in 2025 sloten we onze eerste joint-venture deal voor Stadshart Zoetermeer, in samenwerking met Sofidy. Daarnaast hebben we Roselaar in Roosendaal, Winkelhof in Leiderdorp en Sterrenburg in Dordrecht verkocht om te kunnen investeren in groei.’
Had dit ook te maken met de afschaffing van de zogenoemde fbi-status? Fiscale beleggingsinstellingen betaalden tot begin vorig jaar geen belasting zolang zij alle winst ter beschikking stelden aan de aandeelhouders.
‘Zeker, in België en Luxemburg kunnen we wel belastingefficiënt zijn, en daar kochten we twee winkelcentra in Luxemburg en in november Ville2 in Charleroi. Groei in de Nederlandse portefeuille moet komen via joint-ventures. De eerste was dus Stadshart Zoetermeer met belegger Sofidy. Voorwaarde bij joint-ventures is dat wij winkelcentra zelf managen. Wij doen het complete management inclusief verhuur, financiën en marketing zelf, eigenlijk alleen geen schoonmaak en bewaking.’
Kan het zijn dat Wereldhave in de toekomst meer een management-organisatie voor winkelcentra is dan een verzamelaar van stenen?
‘Nee, aandeelhouders en banken willen dat we op de eerste plaats een vastgoedaandeel blijven. Hooguit 10% van de operationele winst kan komen uit diensten.’
Het belangrijkste hebben we voor het laatst bewaard: de klant. Het is al vaak voorspeld dat retail de bodem bereikt zou hebben. Er zijn al 15 jaar geen grote winkelcentra meer gebouwd, maar de huren hebben de stijging van inkomens en bevolking nog steeds niet kunnen bijbenen.
‘We kunnen dat nu goed laten zien met de zogenoemde leasingspread – het verschil tussen oude en nieuwe huurcontracten. De nieuwe huren liggen in Nederland nu gemiddeld 4% hoger. De bezettingsgraad is in de afgelopen vijftien jaar niet zo hoog geweest (98%). Ook het aantal dubieuze debiteuren is zeldzaam laag (99,8% betaalt). Ik denk ook dat de zogenaamde successtory van online retail scheuren begint te vertonen. Waarom heeft Ahold Bol.com niet naar de beurs gebracht? Ik hoor HAL niet meer over Coolblue, en waarom floreren Action en Wibra zonder online? In het Franse financiële blad Les Echos staat een verhaal over Chinese internetverkopers, die in Europa eindelijk belasting moeten betalen. Eindelijk een gelijk speelveld, waarbij de echte vrije kasstroom aan de oppervlakte zal komen.’
Als de markt zo aantrekt, valt er door Wereldhave dan nog wat te kopen? Aan de onderkant van het programma is nu alles afgestoten wat zich niet leende voor het investeringsprogramma.
‘Als onderdeel van de strategie zijn we nog bezig met de afronding van de verkopen in Frankrijk, zoals ook eerder aangehaald. Ik denk dat wij in de toekomst kunnen groeien met een nieuw thuisland. Dat zal niet zijn zoals vroeger, toen Wereldhave gedreven werd door opportunity’s en grote winkelcentra kocht in de VS, Engeland, Finland en Frankrijk. Vervolgens wisten we geen waarde toe te voegen en werden ze met verlies afgestoten. Als wij nu naar een nieuw land gaan, dan is het met beleid en waardegedreven. Frankrijk ligt niet voor de hand, omdat we daar juist gaan verkopen, en Engeland valt af als niet-euroland. Mogelijke kanshebbers zijn Italië, Spanje of de Nordics.’
Profiel Matthijs Storm
Matthijs Storm is sinds augustus 2019 ceo van Wereldhave. Zijn tweede termijn loopt in 2027 af, maar hij wil aanblijven. Storm is geboren in Groningen en groeide op in Heerlen, studeerde business economics aan de universiteit van Maastricht en volgde daarna managementopleidingen in Frankrijk en Zwitserland. Hij startte zijn loopbaan bij zakenbank Kempen & Co, waar hij in 2003–2006 vastgoedanalist was. Vervolgens werd hij hoofd vastgoedresearch bij Fortis Bank Global Markets. In 2007–2011 werkte Storm bij ING Clarion (later CBRE Clarion) als senior vice president en portfolio manager van vastgoedfondsen. Daarna keerde hij terug naar wat inmiddels Van Lanschot Kempen is gaan heten. Daar was hij verantwoordelijk voor een internationale vastgoedportefeuille van € 4 mrd. In 2025 werd hij door VGM verkozen als vastgoedpersoon van het jaar.
Profiel Wereldhave
Wereldhave geldt als de oudste nog bestaande beursgenoteerde vastgoedonderneming ter wereld. De naam doet mondialer aan dan destijds bedoeld was. Wereldhave is in 1930 opgericht als ‘De Wereldhaven’, een fonds gericht op vastgoedbeleggingen, gevestigd in Rotterdam. Na de Tweede Wereldoorlog haalden ambitieuze bestuurders de ‘n’ van de gevel en maakten zij er een wereldwijd beleggend vastgoedfonds van met zeer wisselende resultaten. Beleggers die in 2017 instapten op € 44 hebben een waar tranendal meegemaakt. Onder Storm is de focus verlegd naar de Benelux en is de koers sterk aangetrokken.
In 2019, met het aantreden van Matthijs Storm, kwam de strategie LifeCentral op stoom, waarmee Wereldhave zijn portefeuille van winkelcentra heeft opgewaardeerd naar Full Service Centers. Fase 1, met tien opgeleverde Full Service Centers, is bijna afgerond. Deze centra richten zich op het ‘primaire verzorgingsgebied’, waarbij de klant meer ‘redenen’ heeft voor een bezoek dan alleen de dagelijkse boodschappen. Zo creëert Wereldhave sterke plekken voor zijn huurders, die verschillen van de zogenoemde ‘destination centers’, zoals Hoog Catharijne van Klépierre of Westfield Mall of the Netherlands van URW. Fase 2 richt zich op groei in de kernlanden, de Benelux. In fase 3 speelt schaal een rol, en wil Wereldhave uitbreiden naar een nieuw land. Flinke investeringen in Nederland zijn niet te verwachten, door het vervallen van het belastingvoordeel van de zogenoemde fbi-status. Hier kan nog wel wat worden verworven, maar dan in joint-ventures. Wereldhave onderscheidt zich door minimaal 20% van het totale vloeroppervlak te besteden aan mixed-use huurders: sport, gezondheidszorg, horeca, leisure, entertainment, kantoren en woningen. Voor de financiering van de strategie werden onder andere vijf Nederlandse winkelcentra verkocht.
Profiel Aat van Herk
De aandeelhoudersvergaderingen van Wereldhave zijn spannender dan die andere beursfondsen in Amsterdam. Dit komt door de gepensioneerde Rotterdammer Aat van Herk, die een gemeld belang heeft van 19%. Hij staat ook bij andere vastgoedfondsen bekend als een belegger die aandacht vraagt voor verlaging van de kosten. Van Herk is miljardair geworden met de aankoop en het beheer van woningen. Daarbij heeft hij ook altijd interesse gehad in beursfondsen. Hij investeerde in Uni-Invest en VHS en haalde Nagron van de beurs. In Amsterdam zong rond dat hij van plan was drie fondsen van de beurs te halen – Eurocommercial, Vastned en Wereldhave –, maar in de afgelopen jaren is hier niets van gebleken. Wel heeft zijn oproep tot bezuinigen effect gesorteerd. Steevast stemt hij tegen een te groot mandaat van de directie om aandelen uit te geven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2026
