Boris van der Gijp (Achmea) en Cees van Boven (Woonzorg): 'Samen slim woningen bijbouwen'

Boris van der Gijp, co-voorzitter van Achmea Real Estate, en Cees van Boven, bestuursvoorzitter van Woonzorg Nederland, treffen elkaar op het hoofdkantoor van de corporatie voor seniorenhuisvesting in Amstelveen. Het is daags na de Expo Real in München en een dag na de feestelijke oplevering van Stadsveteraan in Amsterdam, een woongemeenschap met friends-woningen voor ouderen op basis van sociale huur. ‘Er is veel geld nodig om dergelijke innovatieve woonvormen vorm te geven, ook buitenlands geld’, vertelt Van Boven, zelf een veteraan in vastgoed en gepokt en gezameld in de wereld van commercieel vastgoed, de overheid (ministerie van VROM) en alweer acht jaar in corporatieland. ‘Ik ben niet onverdeeld negatief over het sentiment op de woningmarkt. Wat ik vooral merk, is dat er voorzichtig optimisme is over de nieuwe minister Mona Keijzer. Ze heeft al ervaring als bestuurder en weet hoe de hazen lopen. Ze wil inzetten op versnelling van procedures, dat is een goede zaak.’

Duidelijke koers

Een duidelijke koers is volgens Van der Gijp wel essentieel als de vastgoedsector investeerders naar de Nederlandse woningmarkt wil lokken, bijvoorbeeld op een internationale vastgoedbeurs als de Expo Real. ‘Dat is dé plek waar vraag en aanbod voor vastgoedinvesteringen samenkomen. Een initiatief als Holland Metropole, waar wij deel van uitmaken, zorgt ervoor dat we gezamenlijk het investeringsklimaat kunnen toelichten. Dat doen we als private partijen samen met de G5. Er is echt enorm veel geld nodig om de woningbouwopgave te kunnen inlopen.’

Becijfer die opgave eens?
Van der Gijp: ‘Er moeten tot 2030 1 mln woningen bijkomen. Bij een fictieve kostprijs van € 300.000 per woning heb je dus € 300 mrd nodig om de totale opgave te realiseren. Van corporaties wordt verwacht dat ze een derde van die opgave voor hun rekening nemen. De rest van de woningen moet uit de markt komen, van particulieren die een huis laten bouwen, en van institutionele en particuliere beleggers. Buitenlands kapitaal is daarbij onmisbaar. De opgave voor de corporaties is al zo groot dat het de vraag is of zij hun doel kunnen halen. Weliswaar is hun nieuwbouwproductie opgelopen, maar alleen al vanwege het plafond in financieringen en de veranderde beprijzing qua kosten en opbrengsten kun je die productie niet extrapoleren. Het bevriezen van de huren in 2022 en 2023 heeft het investeringsvermogen van corporaties verder beperkt, terwijl er ook nog een hele verduurzamingsslag ligt.’
Van Boven: ‘Corporaties lopen nu al financieel vast in hun ambities, met name in het zuidelijk deel van de Randstad, waar de uitdaging qua aantallen misschien nog wel het grootst is. Die uitdaging is niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief. We hebben als corporaties ook voorgespiegeld dat van de ruim 300.000 woningen die we zouden moeten ontwikkelen er 50.000 in de middenhuur kunnen vallen. Branchevereniging Aedes heeft daarbij aangegeven dat dit er nog eens 20.000 extra kunnen zijn als corporaties voor middenhuur net als bij sociale huur geborgd kunnen lenen, maar daarvoor is het wachten op Europese toestemming. En dan zit je op het maximum.’

Wat kunnen jullie in de tussentijd doen?
Van Boven: ‘Corporaties en beleggers hebben een belangrijke rol om elkaar te helpen, en dan niet alleen bij het plat realiseren van nieuwbouw. Los van die harde woningbouwproductie ligt er een woon- én zorgopgave waarvoor iedereen zijn verantwoordelijkheid moet nemen. Alleen bouwen, bouwen, bouwen gaat ons niet helpen bij het realiseren van 1 mln woningen. Van de 5 mln eengezinswoningen worden er 2,6 mln daadwerkelijk bewoond door gezinnen. 2,4 mln eengezinswoningen worden bewoond door ouderen van wie de kinderen allang zijn uitgevlogen en die vaak door het overlijden van hun partner alleenstaand zijn. 60% van de huurders in ons bestand is alleenstaand, en bij 70% van de nieuwe huurcontracten gaat het om alleenstaanden. Steeds meer mensen worden steeds ouder en dus op latere leeftijd alleenstaand. Dat brengt met zich mee dat we in Nederland binnen Europa de hoogste uitgaven aan zorg hebben. Nu al werkt 1 op de 7 mensen in de zorg, uiteindelijk wordt dat 1 op de 3, als we het systeem zo voortzetten. De kosten lopen daarmee op van zo’n € 7000 naar € 11.000 per persoon per jaar. Het is geen hogere wiskunde dat dit een kannibaliserend effect zal hebben op de hele samenleving. We moeten in de huisvesting van ouderen veel meer toe naar woonvormen waarin mensen voor zichzelf en elkaar kunnen zorgen met faciliteiten als een buurtrestaurant.’

Die ouderen willen nog steeds bij voorkeur niet weg uit hun familiewoning…
Van Boven: ‘In tegenstelling tot de landen om ons heen wordt het bij ons ook niet gestimuleerd om je eigen vermogen in te zetten voor een levensloopbestendige woning. In Duitsland moet je eerst je volledige eigen vermogen opeten om gebruik te kunnen maken van de collectieve voorzieningen. Los van de vraag of je dat moet willen, werkt dat niet in ons land. Van de 8,2 mln woningen in ons land bestaat de bulk uit koopwoningen. Het leeuwendeel van de 3,6 mln huurwoningen bestaat uit sociale huur, waarvan 2,3 mln woningen in bezit zijn van corporaties. De middenhuursector is heel klein. Een oplossing voor ouderenhuisvesting moet je creëren rondom de bestaande huursector, zodat je van de gemiddeld € 475.000 die een huis opbrengt daadwerkelijk iets kunt huren.’
Van der Gijp: ‘Je wilt oudere huizenbezitters veel eerder kunnen verleiden om te verhuizen, zodat ze zorgen voor doorstroming en hun te grote woning voor een gezin achterlaten. De nieuwe woning is er bij voorkeur één waar ze, mocht dat nodig zijn, ook verpleegd kunnen worden, of waar de zorg in de directe omgeving te vinden is. Het aanbod van zulke woonconcepten is er hier en daar wel, maar nog echt veel te weinig. Vandaar dat wij ons bij Achmea steeds nadrukkelijker zijn gaan richten op die senior, die een sleutelrol speelt bij het oplossen van de woningnood. Daarbij zul je ook de bestaande voorraad beter moeten benutten, alleen liggen daar nu nog flinke barrières voor. Als je ouderen op grond van de kostendelersnorm kort op hun AOW, stimuleer je ze niet om te gaan samenwonen zodat ze voor elkaar kunnen zorgen. Het is prima dat minister Keijzer het hospiteren weer wil aanmoedigen, maar je wilt niet dat daarmee automatisch een huurrecht ontstaat. Daarbij moeten we natuurlijk ook zorgen voor meer huurwoningen, maar met name particulieren trekken zich – heel begrijpelijk – terug uit die markt. Het zelf verhuren van een deel van je woning is echt een stuk minder aantrekkelijk geworden door bij de fiscale behandeling uit te gaan van een hogere leegwaarderatio, een hoger fictief rendement en een vermogensrendementheffing die ieder jaar een procentpunt oploopt. Nu we te weinig bouwen, zie je de effecten van vergrijzing. En vooral kleinere gemeenten voelen dit, omdat daar relatief minder kleinere woningen of appartementen zijn. Daar zijn verhoudingsgewijs dus veel woningen waar 2 of 3 mensen kunnen wonen, maar die noodgedwongen door een alleenstaande oudere worden bewoond. Die verdunning van de huishoudens holt het voorzieningenniveau van een gemeente snel uit: winkels vertrekken, net als cultuur en andere voorzieningen. Tegelijkertijd is er in zulke gemeenten veel weerstand tegen bouwen, maar als ze niet kunnen bijbouwen, bloeden ze dood.’

Van der Gijp pleitte er onlangs voor dat beleggers en corporaties nadrukkelijk samen optrekken om meer betaalbare woningen te realiseren.
Van der Gijp: ‘Gemeenten horen daar natuurlijk ook bij. Aan publiek–private samenwerking hebben we heel diverse woonmilieus als de grote gebiedsontwikkeling Vathorst in Amersfoort of de Waalsprong in Nijmegen te danken.’
Van Boven: ‘Het is tijd voor een nieuwe generatie van zulke gebiedsontwikkelingen op basis van risicodragend kapitaal aan de voorkant. Bij zulke sleutelprojecten heeft het Rijk ook een rol bij de realisatie van infra en voorzieningen, beleggers zorgen voor equity en corporaties en ontwikkelaars voor het realiseren van een divers woningaanbod.’
Van Boven: ‘Zulke ontwikkelingen vragen om de krachtige projectleiders van weleer, mensen die in staat zijn om iets door te drukken en toch iedereen tevreden houden, omdat iedereen doordrongen is van het belang. Met de vierde en vijfde nota ruimtelijke ordening zijn grote binnenstedelijke gebiedsopgaven gerealiseerd, zoals de Kop van Zuid, Den Haag Nieuw Centrum en de Zuidas. Dit zijn projecten van nationaal belang. Daarna is de gebiedsontwikkeling gedelegeerd naar gemeenten en provincies. In de nieuwe Nota Ruimte en met de regiewet komt de regie weer bij het Rijk te liggen. Daarmee kunnen we weer nieuwe sleutelprojecten op de kaart zetten, binnen- en buitenstedelijk.’
Van der Gijp: ‘Nederland heeft van oudsher heel goede gebiedsontwikkelaars, denk aan AM en BPD. Daarnaast is er een heel contingent aan ontwikkelende beleggers en institutionele beleggers. Het vervelende is wel dat corporaties door de woningwet 2015 meer beperkt zijn in wat ze mogen doen buiten hun kerntaak: sociale huur realiseren.’
Van Boven: ‘Logisch, als je bedenkt dat sommige corporaties wel erg spannende dingen gingen doen, al hebben we er een mooi stoomschip in Rotterdam aan overgehouden. Persoonlijk geloof ik sterk in huurcomplexen waarin sociale huur en middenhuur gemengd worden. Daarmee voorkom je ook de stigmatisering van sociale huur, en mengen is ook goed voor de leefbaarheid.’
Van der Gijp: ‘Het oplossen van de woningnood is voor een belangrijk deel een ontwerpopgave. Je kunt gebouwen door elkaar en naast elkaar zetten. Het is belangrijk dat de betrokken partijen er samen in optrekken, zoals in Amsterdam onder meer gebeurde in Houthavens, op Cruquius en in Oostenburg. Zo kun je bijvoorbeeld samen buurtactiviteiten ontwikkelen, die de samenhang in het gebied versterken, of samen een ecologisch plan ontwikkelen. Zolang je maar voorbij je eigen voordeur kijkt. Je zou ook gezamenlijk naar een zorgplan kunnen kijken.’

Zitten de pensioendeelnemers voor wie jullie beleggen daar wel op te wachten? Die willen toch gewoon dat hun inleg goed rendeert?
Van der Gijp: ‘Ons uitgangspunt is een fatsoenlijk, duurzaam rendement. Double digits zijn daarbij niet noodzakelijk, omdat pensioenfondsen en andere institutionele beleggers als verzekeraars ook een langetermijnstrategie hanteren. Daarnaast is onze ervaring dat de pensioenfondsen steeds meer op zoek zijn naar beleggingen met een positieve impact. Het realiseren van betaalbare, levensloopbestendige woningen is daar een voorbeeld van, ook omdat het aansluit bij de belevingswereld van deelnemers die zelf ook ouder worden of kinderen hebben die dringend op zoek zijn naar een huis.’
Van Boven: ‘De keuze voor rendement of sociale impact bij pensioenen is niet meer zo zwart–wit. Met name de jongere generaties willen dat er met hun geld ook goede dingen gebeuren. Een pensioenfonds als PME slaat daar heel erg op aan; eigenlijk niet zo heel vreemd als je bedenkt dat grote bedrijven als ASML en NXP, die veel jonge werknemers hebben, bij dit fonds zijn aangesloten.’

Hebben we die buitenlandse beleggers nog wel nodig met onze goed gevulde pensioenpotten?
Van der Gijp: ‘Gelet op de grote uitdaging die we hebben wel. In die zin is het jammer dat we de afgelopen jaren een enorme vlucht van buitenlands kapitaal uit de markt hebben gezien. Dat komt zo één-twee-drie ook niet meer terug, want in dit geval geldt zeker dat vertrouwen te voet komt en te paard gaat. De overheid heeft er de afgelopen jaren alles aan gedaan om buitenlandse beleggers af te schrikken. Daarbij helpt het niet dat Nederland geen REIT-structuur heeft voor buitenlandse beleggers. Kapitaal is er voldoende.’
Van Boven: ‘Het helpt als je elkaars taal spreekt, zoals corporaties en institutionele beleggers nu iets voor elkaar kunnen betekenen. Als je het hebt over nieuwbouw, zullen we dat in complexiteit moeten doen. Daarbij horen partijen die zich langjarig committeren en geen partijen die bij tegenwind al snel gaan uitponden.’