Achmea Real Estate wil in zes jaar tijd het beheerd vermogen ruim verdubbelen. Die groei moet rusten op vier pijlers, met een hoofdrol voor woningen en zorgvastgoed. Boris van der Gijp hoopt ook op nog wat meer medewerking van de overheid.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 27 september 2024
Op 1 oktober was het een feit: de hypotheek- en vastgoedactiviteiten van Syntrus Achmea zijn nu definitief gesplitst. Het verstrekken van hypotheken komt onder Achmea Bank te hangen, in Achmea Mortgages wordt het beheer van hypotheekfondsen en -beleggingsportefeuilles gebundeld en Achmea Real Estate (ARE) wordt de juridische naam van het vastgoedbedrijf, dat verantwoordelijk is voor het vermogensbeheer van vastgoedfondsen en separate accounts.
Synergie en betere positionering
Directeur Vastgoed Boris van der Gijp geeft een toelichting op de reden van de scheiding binnen het concern. ‘De verschillende bedrijfsonderdelen kunnen daarmee veel beter een eigen profiel neerzetten. Dat hebben we het afgelopen jaar ook gedaan. Het product vastgoed is heel anders dan het product hypotheken. Wij zitten in de hoek van de alternatives, en hypotheken horen bij de vastrentende waarden. We kunnen ons nu veel gerichter positioneren en met klanten over hun wensen praten.’
In die positionering van ARE spelen duurzaamheid en maatschappelijke impact een grote rol. ‘Wij vinden het belangrijk dat je dat niet alleen zegt, maar ook doet. Daarom investeren we fors in een sociale impactmonitor en in houtbouw. Dat zijn geen loze woorden, het lukt ons ook echt om investeringen in houtbouwontwikkelingen en in zorgvastgoed van de grond te krijgen. We vertellen graag wie we zijn, maar we doen het ook.’
Zo vroeg mogelijk meedraaien
Achmea Real Estate steekt wel geld in nieuwe ontwikkelingen, maar is geen ontwikkelaar, benadrukt Van der Gijp. ‘We zijn bij ontwikkelingen betrokken vanuit onze rol als belegger. We draaien in nieuwbouwprojecten mee, maar wel nadrukkelijk als klant van de ontwikkelaar. Wij vinden het fijn als we zo vroeg mogelijk in een project meedraaien, zodat we met ons programma van eisen goed kunnen sturen op de karakteristieken, zoals een goede plattegrond en ESG.’ Achmea Real Estate werkt met aantal vaste partijen samen, en dat heeft voordelen: ‘We weten daardoor goed van elkaar hoe we werken en wat we belangrijk vinden in een samenwerking. Dat maakt dat je minder hoeft bij te sturen.’
Vier pijlers
Bij de introductie van de naam Achmea Real Estate, vorig jaar juni, heeft het bedrijf de lat direct hoog gelegd: Achmea Real Estate beheert nu € 12,1 mrd aan vastgoed voor zo’n 30 institutionele beleggers, waarvan ongeveer twee derde woningen, maar dat moet in 2030 zijn gegroeid tot € 25 mrd. Hoe denkt Van der Gijp dat te bereiken? ‘De laatste jaren hebben we steeds 1500 tot 2000 woningen per jaar aangekocht. Dat aantal ligt nu iets lager, maar we willen minimaal weer op dat niveau komen. Dat is in de huidige markt best lastig, maar het is niet de enige pijler onder onze groeistrategie. We kijken ook naar zorgvastgoed. We hebben een fonds dat al meer dan tien jaar bestaat en veel kennis heeft opgebouwd. Ik spreek met veel zorgbestuurders over hun plannen en we zien veel kansen op dat gebied, ook omdat de opgave in die sector groot is. Er is behoefte aan andersoortig zorgvastgoed, en er moet veel verduurzaamd worden.’
Verduurzaming
Achmea Real Estate mikt ook op uitbreiding van de retailportefeuille, verwacht tot 2030 een verdere waardestijging van het vastgoed in portefeuille en studeert op een nieuw fonds voor het verduurzamen van woningen. ‘Er staan in Nederland bijna een miljoen huurwoningen met een energielabel D of slechter. Die moeten worden verduurzaamd als we willen voldoen aan de klimaatdoelstellingen van Parijs. Dat is een enorme uitdaging.’
Vraag naar woningen komt terug
Andere segmenten zijn niet meteen taboe voor Van der Gijp, maar ‘we moeten ons er wel bij thuis voelen en we moeten er maatschappelijke impact mee kunnen maken’. De kantorenmarkt lijkt niet meteen bovenaan de lijst te staan, want de kantorenportefeuille is afgelopen jaar afgebouwd. ‘Bij onze klanten is er heel weinig ambitie om in kantoren te investeren. De vraag richt zich veel meer op zorgvastgoed. Ook de vraag naar woningen komt weer terug, onder meer dankzij de Wet op de middenhuur die nu definitief is en het advies aan de Hoge Raad over het huurverhogingsbeding.’
Teleurstelling over overheidsbeleid
Maar de business case voor nieuwe woningen is nog niet helemaal dicht, zegt Van der Gijp, en daar moet de overheid een rol bij spelen. ‘De grondprijs en de bouwkosten zijn nog moeilijk te matchen met de taxatieprijzen. Als overheid kun je de fiscale kaders verbeteren door bijvoorbeeld verlaging van de overdrachtsbelasting.’ Die staat dan ook op de planning, maar Prinsjesdag heeft nog niet voor vreugde gezorgd: de verlaging is uitgesteld tot 2026. ‘Ik vind dat een heel raar signaal aan een markt die kennelijk in crisis verkeert. Als je ontwikkelingen sneller van de grond wilt krijgen, zul je vanuit de overheid meer moeten bijdragen, óf door lagere grondprijzen, óf door als Rijk een groter aandeel van de onrendabele top te nemen. Dat kost geld, en ik snap dat geld schaars is, maar als je de woningmarkt tot crisismarkt bestempelt, moet je er ook naar handelen. De bedoelingen zijn goed, maar de plannen zijn teleurstellend. Zo krijg je beleggers niet massaal terug naar de woningmarkt, en dat hebben we wel nodig.’
Toch zijn er partijen die het wel weer zien zitten om in woningen te beleggen. ‘We zien weer waardestijging, dus ik verwacht dat 2025 weer het jaar wordt waarin beleggers meer aankopen gaan doen. Maar nog niet genoeg. Daar hebben we de hulp van de overheid voor nodig.’
Groei is nodig
De ambitie van € 25 mrd beheerd vermogen is een langetermijndoel, maar de noodzaak om te groeien is wel groot, onderstreept Van der Gijp. ‘Beleggers hebben te maken met stijgende kosten en er is een sterke consolidatie op de pensioenmarkt: er zijn dus minder pensioenfondsen die grotere portefeuilles managen. Dan moet je als antwoord daarop ook een breder beleggingspalet aanbieden. Daar is schaal voor nodig.’
Maatschappelijke impact blijft echter net zo hard nodig, voegt hij daaraan toe. ‘Daar passen zorgvastgoed, investeren in betaalbare woningen en mogelijk een oplossing voor niet-duurzame huurwoningen bij. De opgave op de woningmarkt zit hem niet alleen in nieuwbouw.’
