Vastgoedfondsen hebben als gevolg van Brexit flinke klappen gekregen en klimmen langzaam op. Andere fondsen zijn bevroren en blijven in afwachting.
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 15 juli 2016
Vastgoedfondsen ontkomen niet aan de gevolgen van de Brexit. Of ze nu geïnvesteerd vermogen hebben in Brits vastgoed of niet. Direct nadat een krappe meerderheid van de Britten besloot uit de Europese Unie te stappen, begon het geroezemoes in de mondiale vastgoedmarkt. De grootse angst is namelijk dat Nederland wellicht de volgende is: Nexit. Als die angst versterkt in de markt rond zingt, verdampt elke hoop bij beleggers dat juist Nederland kan profiteren van een Brexit. Sterker nog, het kan de angst voeden waardoor interessante beleggingen in Nederland juist achterwege blijven. Vooralsnog is die stemming nergens op gebaseerd. De algemene verwachting van de grote vastgoedadviseurs is dat het volume op de Nederlandse beleggingsmarkt dit jaar minimaal dat van 2015 kan evenaren. Er hangen nog enkele grote deals in de lucht en deze zullen ondanks de Brexit doorgang vinden.
Op de beurs
In de laatste week van juni was de Brexit duidelijk van invloed op de koers van beursgenoteerde vastgoedbedrijven in Europa. De GPR 250 Europe index stond namelijk 5,6% lager in juni. Het totaalrendement voor het tweede kwartaal 2016 kwam uit op -2.5%. De Britse fondsen zagen in juni bijna een vijfde van hun beurswaarde verdampen ( -18,5%). Zij zetten een negatief kwartaalrendement in de boeken van 12%. Nederlandse vastgoedaandelen die in juni een negatief rendement van 12% realiseerden, boekten over het tweede kwartaal van dit jaar een rendement van -12,5%. Duitsland, Zwitserland en Zweden lieten respectievelijk een winst in juni zien van 6,1%, 5,1% en 2,2%.
Als we verder inzoomen op de Nederlandse vastgoedfondsen en breder kijken dan alleen de Brexit, zien we dat vastgoedbeleggers in aanloop naar de Brexit een goed gevoel hadden over het referendum. Deze stijgende koersen van vastgoedaandelen zijn een typisch geval van ‘buy the rumour, sell the news’. In dit geval kwam het nieuws niet overeen met de verwachting, waarop de Europese aandelen een forse stap omlaag zetten. De grootste daler van dit jaar is Wereldhave. De vastgoedeigenaar stapte vijf jaar geleden uit Brits vastgoed. Sinds begin dit jaar noteert de koers van Wereldhave een verlies van ruim 18%. De betere vastgoedbelegger had dit jaar beter in Unibail Rodamco of zelfs NSI kunnen beleggen.
Frankrijk als alternatief
We zien duidelijk dat de koersen van de Franse vastgoedfondsen Klepièrre en Unibail-Rodamco vrij snel al van de Brexit klap bijkomen. Beide bedrijven hebben geen vastgoed in het Verenigd Koninkrijk, maar zijn oververtegenwoordigd in Frankrijk, die bij een mogelijke Nexit naast Duitsland als alternatief investeringsregio wordt aangestipt.
De Amsterdamse hoofdgraadmeter, de AEX, noteert in diezelfde periode nagenoeg vlak. Vooralsnog doen de vastgoedfondsen het beter dan de bankbedrijven genoteerd aan de Amsterdamse beurs. ING zag dit jaar een kwart van zijn beurswaarde verdampen en de beurskoers van Delta Lloyd werd zelfs gehalveerd. Voedingsmiddelen (Ahold en Unilever) droegen dit jaar bij met een koerswinst van 8%. Heineken realiseer een koerswinst van 6%. Staalbedrijven en olieconcerns die vorig jaar al flinke klappen hebben gemaakt en daarvan net waren bijgekomen, weten de Brexit klap aardig snel van zich af te schudden. Shell heeft dit jaar een rendement van bijna 19% en staalproducent ArcelorMittal realiseerde een koerswinst van ruim 20%.
Ook het beursgenoteerde Britse vastgoed heeft klappen gekregen van de Brexit. Direct na de uitslag van het referendum gingen de koersen onderuit, om daarna even op te leven. Maar daarna zijn ze verder gegaan in hun vrije val.
Niet-genoteerd vastgoed
De grootste klappen vallen sinds de uitslag van het Britse referendum in Londen bij de niet-genoteerde vastgoedfondsen. Met het sluiten van een fonds van Aberdeen is nu ruim de helft gesloten van het niet-genoteerde fondsvermogen dat zich richt op Brits vastgoed. Dit om de grote uitstroom van kapitaal te voorkomen. Aberdeen sloot het open-end fonds Aberdeen UK Property Fund tot maandag 11 juli. Het fonds is £ 3,2 mrd groot. Aberdeen zegt 'beleggers de tijd te willen geven na te denken.' Het besluit van Aberdeen volgt op het sluiten van de fondsen van Aviva met £ 1,8 mrd (€ 2,1 mrd) belegd vermogen en M&G (£ 4,4 mrd).
Eerder al sloot Standard Life zijn Britse vastgoedfonds van £ 2,9 mrd. Henderson Global Investors £ 3,9 mrd (€ 5,9 mrd) and Columbia Threadneedle (£ 1,4 mrd) hebben ook hun Britse fondsen gesloten. Canada Life sloot de deuren van vier vastgoedfondsen met een totaal belegd vermogen van £ 440 mln.
Londen
Laith Khalaf, analist van Hargreaves Lansdown, schat dat nu ruim de helft van de £ 25 mrd grote sector zijn fondsen gesloten heeft. Het zijn vooral de fondsen die zich richten op vastgoed in Londen die in de problemen zijn.
Fondsen sluiten hun deuren om de grote uitstroom van kapitaal te voorkomen. Beleggers vinden het risico van een vastgoedcrash in Londen na de Brexit te groot. Ze moeten wel sluiten, omdat ze de beleggers pas hun geld kunnen teruggeven als ze vastgoed verkocht hebben. In de vergelijkbare situatie in Duitsland na de crisis duurde het soms jaren, voordat beleggers hun geld terugkregen.
