Bij een slimme transformatie van bestaand vastgoed naar wonigen snijdt het mes aan meer dan twee kanten. Daarvan is Jean Baptiste Benraad, jurylid van de Re-Use Award 2022 van PropertyNL overtuigd. Met zijn TransformatieTeam adviseert Benraad bij transformaties in het hele land.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 20 mei 2022
Ontwikkelende bouwer Van Wijnen kreeg de Re-Use Award omdat het afgelopen jaar de meeste woningen uit transformatie opleverde. Daarnaast vroeg PropertyNL een vakjury met Hilde Remøy (TU Delft), Jean Baptiste Benraad (TransformatieTeam), Gerben van Dijk (Christenunie Rotterdam) en Robert Paling (PropertyNL) om vijf transformatieprojecten op hun kwaliteit te laten beoordelen. De jury bekeek de projecten aan de hand van kenmerken als de (technische) kwaliteit van de woningen, de duurzaamheid van het project, de betaalbaarheid, de inpassing in het gebied en het getoonde lef om al dan niet als pionier een transformatie te initiëren. Hier kwam BPD als beste uit de bus met haar transformatie van kantoorgebouw in Almere tot woongebouw Plein 54.
Jean Baptiste Benraad heeft als bouwkundige al tal van bekende transformaties achter zijn naam staan. Zo transformeerde zijn TransformatieTeam het Acta-gebouw, de voormalige tandartsfaculteit in Amsterdam, tot 460 studentenkamers. En als directeur studenten/jongerenhuisvesting bij Stadswonen in Rotterdam leidde hij de transformatie van het massieve voormalige monumentale belastingkantoor aan de Puntegaalstraat (‘Pluk me kaal’ in de volksmond) naar 213 studio’s voor afgestudeerden, om ze als jonge werkenden aan de stad te binden.
Maximale eruit halen
De kunst van het transformeren bestaat er volgens Benraad uit dat je het maximale haalt uit het bestaande gebouw. ‘Bij transformatie wordt vaak veel weggesloopt, zodat er feitelijk niet meer dan een casco overblijft. Er zitten in een gebouw vaak extra’s die je bij woningnieuwbouw niet kunt betalen. Als je transformatie op deze manier aanpakt, is het financieel inderdaad niet haalbaar.’
Lees ook: Stapsgewijs naar aantrekkelijke woon-werkgebieden
Hij wijst op de herbestemming van het Acta-gebouw, een massieve kolos met 23.000 m² bvo. Corporatie De Alliantie had het gebouw gekocht met de bedoeling om het te slopen en er nieuwe woningen neer te zetten. Dat was in 2010 door de financiële crisis niet meer haalbaar. ‘Door te kiezen voor een tijdelijke bestemming als studentenhuisvesting kreeg het pand alsnog een tweede leven. Insteek van de opdrachtgever was een zo beperkt mogelijke investering, die binnen 10 jaar terugverdiend was. Dat doel was binnen 7 jaar al bereikt, mede doordat ook de studenten meehielpen aan de verbouwing. Ook de slimme inpassing van de bestaande spoelruimten als gemeenschappelijke keukens, aanpassing van de vele toiletten tot douche en inzet van de vele trappenhuizen voor de veiligheid, maakten Acta haalbaar.’
Transformatiepotentie
Met een quick scan is volgens Benraad snel in beeld te brengen wat de transformatiepotentie van een gebouw is. ‘Een bestaand trappenhuis is een cadeautje als je aan de brandweereisen wilt voldoen, want als het er niet meer in zit, is het een van de duurste elementen om opnieuw toe te voegen. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor een grote centrale hal, die je prima kunt inzetten als ontmoetingsruimte voor bewoners.’
Lees ook: Leven toevoegen bepaalt succes transformatie
Eenvoudiger op te delen
Toen hij begin jaren ’80 Eindhoven verruilde voor Rotterdam, stond transformatie nog in de kinderschoenen. ‘Er werden toen nog behoorlijke strenge eisen aan de kwaliteit gesteld bij het ontwerp. Mede door de opkomst van metal stud, gipswanden in een metalen profiel met isolatie ertussen, kunnen de grote kantoorvloeren veel eenvoudiger opgedeeld worden in appartementen met kwaliteit. Er is zelfs minder geluidsoverlast dan bij woningen die van elkaar worden gescheiden door een gewone wand. Je kunt metal stud vergelijken met een boksbal; omdat de verschillende lagen die elkaar niet raken meebewegen en terugveren, voel je de impact aan de andere kant nauwelijks.’
Slimme transformatie
In 2010 nam hij afscheid in Rotterdam, maar hij is sindsdien niet stil gaan zitten. Samen met zijn vrouw (architect) en twee andere partners (milieu/veiligheid en bouwkundig bureau) vormt hij het TransformatieTeam, dat door heel Nederland adviseert bij herbestemming en transformatieprojecten van A tot Z begeleidt. ‘Bij een slimme transformatie snijdt het mes aan meer dan twee kanten. Je onttrekt kantoorruimte waar die niet meer nodig is, geeft duurzame invulling aan panden met een vaak monumentale waarde en je kunt snel en efficiënt voorzien in de behoefte aan woonruimte. Veelal is het ook de start van een gebiedstransformatie. Ook de (rijks)overheid, die zelf nog altijd beschikt over een behoorlijke vastgoedportefeuille, onderkent de kansen die er liggen. Transformatie is hot, mede door de behoefte aan tijdelijke huisvesting voor vluchtelingen. ‘Tot nu toe heb ik 800.000 m² getransformeerd. Ik heb goede hoop de 1 miljoen nog wel te halen.’
