Van Wijnen is kampioen transformatie

Liefst 104 ontwikkelaars reageerden op onze vragen of en zo ja hoeveel woningen zij in 2021 door transformatie hadden opgeleverd. Daarmee is eens te meer duidelijk dat transformatie door steeds meer ontwikkelaars als een serieuze kans wordt gezien om snel woningen toe te voegen aan de veel te krappe woningmarkt.

Het selectiecriterium dat wij hanteerden dat het om zuivere transformatie moet gaan - waarbij het bestaande gebouw wordt aangepast naar een woonfunctie - bleek voor veel ontwikkelaars een afhaker. Transformatie wordt nog vaak beschouwd als bouwmethode waarbij je door sloop-nieuwbouw een plot van kleur (bestemming) kunt laten veranderen.

Eén absolute winnaar

Uiteindelijk haalden 14 ontwikkelaars die meewerkten aan ons onderzoek de ranglijst. Zij leverden het afgelopen jaar daadwerkelijk woningen uit zuivere transformatie op. Uit de eigen opgave komt één absolute winnaar naar voor: Van Wijnen: de bouwonderneming leverde het afgelopen jaar 601 woningen uit transformatie op. Dit betekende een toevoeging aan de woningmarkt van 346 sociale huurwoningen, 249 vrije sector huurwoningen en 6 koopwoningen.

Borghese/COD eindigde op de tweede plaats met 434 transformatiewoningen, waarvan 78 koop, 65 sociale huur en 291 vrije sector huur. Deze toevoeging is volledig te danken aan de oplevering van het tot High Park getransformeerde PostGiro-kantoor in Arnhem. Ook nummer 3 Koopmans Bouwgroep scoorde goed dankzij één project: Ricardo Residences in de Rieker Polder (in opdracht van Syntrus Achmea) in Amsterdam.

Sjoerd Pronk, directeur Van Wijnen Amsterdam is bijzonder trots op de prijs. ‘Wij beschouwen deze prijs als een enorme eer, als een bevestiging dat wij, als Van Wijnen in heel Nederland, op de goede weg zijn. Niet voor niets is renovatie en transformatie bij ons een  serieus bedrijfsonderdeel.’

Ander type werknemer

Transformatie vraagt volgens hem ook om een andere type werknemer. 'Je hebt mensen nodig die het gebied of het gebouw kennen. Mensen die er de potentie van inzien. Voor transformatieprojecten die wij zelf ontwikkelen of samen met onze klanten optimaliseren, geldt dat je er mensen voor nodig hebt die doorgaans creatiever zijn. Reguliere nieuwbouw is meer voorspelbaar. Bij transformatie is er eerst de vraag wat een gebouw geschikt maakt voor een herbestemming, terwijl je het makkelijk kunt slopen. Daarna kom je bij de vraag wat je dan laat staan en hoe je ruimte creëert voor de functie die je moet en wilt invullen. Tenslotte moet een nieuw woongebouw, vaak in wat voorheen een kantooromgeving was, op een goede manier ontsloten worden.'

 In Amsterdam transformeerde Van Wijnen in opdracht van Lieven de Key een voormalig bedrijfsverzamelgebouw aan de Donker Curtiusstraat tot een woonplek met 168  woningen. 50% van de woningen is bestemd voor reguliere studenten die er 5 jaar kunnen wonen, de andere helft is voor promovendi. Al in 2007 werd de woningstichting eigenaar van het gebouw. De lange doorlooptijd zegt volgens Pronk niets over de doorgaans kortere tijd die met transformatie is gemoeid. 'In dit geval kwam er een financiële crisis tussendoor, en was er bij de omwonenden het nodige bezwaar tegen de plannen wat de processen heeft vertraagd. Doorgaans ben je met echte transformatie wel sneller uit dan met nieuwbouw, omdat ook met de vergunning en de sloop zelf al snel een paar jaar is gemoeid.'

Campus Diemen-Zuid

Al sinds 2012 transformeert Van Wijnen woningen in bestaande gebouwen. Zo werden op de campus Diemen Zuid 936 studentenwoningen gerealiseerd in een kantorencomplex. Sinds de transformatie zijn hier ook nog 760 nieuwbouwwoningen aan toegevoegd. ‘Transformatie kan ook een vliegwiel zijn voor verdere gebiedsontwikkeling’, aldus Pronk.

In Utrecht leverde het vrij recent in opdracht van woningstichting Mitros 70 woningen in een voormalig zorggebouw aan de ABC-straat op. Volgens Pronk is het geen toeval dat corporaties vaak de opdrachtgever zijn bij een transformatie. ‘Je hebt het toch vaak over wat kleinere woningen, en bij kantoorgebouwen heb je vaak te maken met een corridor.’

De komende tijd blijft Van Wijnen actief met enkele grote transformaties. Zo werkt de bouwonderneming in opdracht van Impact Vastgoed aan de herbestemming van het Rijksmonumentale Plesmangebouw in Den Haag. Dit gebouw was ooit het hoofdkantoor van KLM en later het ministerie van Verkeer en Waterstaat. Hier komen in totaal 152 woningen, waarvan 72 koopappartementen, 17 woningen voor expats en 63 huurwoningen die voornamelijk bedoeld zijn voor Young professionals. Naast woningen wordt het pand voorzien van een hotel met restaurant.

In het Noord-Hollandse Wormerveer ontwikkelt Van Wijnen zelf circa 700 koop- en huurwoningen op het voormalige terrein van de Meneba-meelfabriek. Ook hier is sprake van industrieel erfgoed, onder meer de silo’s waarin het graan werd opgeslagen. ‘Met die monumentale status moet je rekening houden. Dus wordt er straks toch in gewoond. Misschien niet de meest rendabele vierkante meters, maar door ze mee te nemen in een integraal plan kunnen we in bestaande gebouwen ook een groot aantal nieuwe woningen toevoegen.’

Ruimere blik op grondstoffen

Sowieso is het beeld volgens hem aan het kantelen van ‘slopen is goedkoper’ naar een ruimere blik op grondstoffen. ‘Zeker in deze tijd is het heel wat waard als er al een betonnen constructie staat waarop je verder kunt bouwen. Als de gevel dan ook nog herbruikbaar is ben je met transformatie nu echt goedkoper uit.’