Column Johan Conijn: Ongemakkelijke waarheden

Woningcorporaties hebben in 2024 vol ingezet op nieuwbouw. Het aantal nieuwe sociale huurwoningen is uitgekomen op 22.500. Daarmee is de opgaande lijn van de afgelopen jaren voortgezet. Ze liggen ook vóór op het aantal van de Nationale Prestatieafspraken; in 2025 is het lagere aantal van 19.100 afgesproken. Het veel genoemde aantal van 30.000 sociale huurwoningen geldt pas vanaf 2029.

Achter dit mooie succes gaan wel ongemakkelijke ontwikkelingen schuil, die een grote bedreiging vormen voor de verdere toekomst. Dan gaat het om het exploitatieresultaat van de bestaande woningvoorraad, dat ernstig verslechterd is. Bij de 100 grootste woningcorporaties zijn de netto bedrijfsuitgaven en de onderhoudsuitgaven in 2024 ten opzichte van 2023 met 10% gestegen. Sinds 2020 zijn deze twee uitgavenposten tezamen met 38% gestegen. De stijging van de huurinkomsten in deze periode bleef daar met 8% ver bij achter.

Dat zijn ongewenste verhoudingen. De extra middelen die door de afschaffing van de verhuurderheffing beschikbaar kwamen, zijn hierdoor in enkele jaren volledig verdampt. Dat leidde er ook toe dat woningcorporaties in 2024 weer meer moesten lenen voor de instandhouding van hun woningbezit dan het jaar daarvoor, toen dat ook al het geval was. Op sectorniveau gaat het om circa € 2 mrd aan leningen, die daardoor niet beschikbaar zijn voor nieuwbouw.

De focus van woningcorporaties lijkt te weinig te liggen op kostenbeheersing in de bestaande voorraad. Wat daar gebeurt, bepaalt echter wel in grote mate de omvang van de toekomstige nieuwbouw. De discussie bij woningcorporaties gaat vaak over de vennootschapsbelasting: dat die zo hoog is en dat die niet geheven zou moeten worden. Over dat laatste geen verschil van mening, maar hoog is de vennootschapsbelasting nog allerminst. De wellicht wat ongemakkelijke waarheid is dat bij de 100 grootste woningcorporaties in 2024 slechts 3% van huurinkomsten nodig was om de vennootschapsbelasting te betalen. Dit relatief geringe bedrag staat in schril contrast met de bedrijfsuitgaven en onderhoudsuitgaven. In 2024 was maar liefst 66% van de huurinkomsten nodig voor dekking van de bedrijfsuitgaven en onderhoudsuitgaven. Alleen al de stijging van deze twee uitgaven in 2024 ten opzichte van 2023 bedroeg 6% van de huurinkomsten.

Extra aandacht verdient de forse stijging van de onderhoudsuitgaven, vanaf 2020 maar liefst 42%. Daarbij blijft een substantieel deel van de onderhoudsuitgaven ook nog buiten beeld. Zo maakt achterstallig onderhoud deel uit van de verbeterinvesteringen. Verder mag bij een ingrijpende verbouwing onder bepaalde voorwaarden onderhoud ook als investering meegeteld worden. Een conservatieve schatting levert op dat 30% van de verbeterinvesteringen eigenlijk onderhoud is. Dat percentage zal per woningcorporatie verschillen. Vooral woningcorporaties met een relatief zwakke financiële positie zullen de verleiding vaak niet kunnen weerstaan om zoveel mogelijk onderhoud samen te voegen met woningverbeteringen. Minder ‘officieel’ onderhoud betekent namelijk een hogere rentedekkingsgraad (ICR), waardoor de ondergrens van 1,4 minder snel in zicht komt. Dat deze mogelijkheden geboden worden, draagt niet bij een goed inzicht. Niet in de omvang van het onderhoud, en evenmin in de feitelijke financiële positie.

Om het probleem van stijgende onderhoudsuitgaven aan te pakken, is beter inzicht in de onderhoudsuitgaven van groot belang. De sterke stijging van de afgelopen jaren vraagt om een grondige analyse met aanbevelingen hoe de stijging binnen de perken gehouden kan worden. Daarbij past het niet dat de zogenaamde functionele verantwoording in de jaarrekening geschrapt gaat worden. De functionele verantwoording is ingevoerd om meer inzicht te hebben in de kosten voor elke activiteit afzonderlijk. Bij de activiteit verhuur van woningen gaat het onder meer om de onderhoudskosten. De reden om de functionele verantwoording af te schaffen is dat die niet gebruikt wordt, niet door woningcorporaties en evenmin door de toezichthouder. Niet-gebruik klopt, maar zou wel-gebruik niet een beter antwoord zijn om bij te dragen aan meer inzicht?

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025