Vastgoed is in 2022 een veilige haven in moeilijke tijden. Beleggers vluchten in woningen en distributiecentra. Een voorbeeld is de beursgang van CTP van Rémon Vos, na Redevco van de familie Brenninkmeijer de belangrijkste beslisser in Nederlands vastgoed.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 28 januari 2022
Top-101 Beslissers
Maandelijks presenteert PropertyNL ranglijsten die ordening aanbrengen in een intransparante markt, maar de ranglijsten met beslissers zijn de moeilijkste. Wat maakt iemand een beslisser in het vastgoed?
PropertyNL doet onderzoek naar adviseurs, architecten, financiers en gemeenten, maar is het meest bekend van de onderzoeken naar ontwikkelaars en beleggers in het vastgoed.
Daarom in deze editie de beslissers die bij uitstek belangrijk zijn voor ordening en ‘marktgevoel’: Walter de Boer op een eerste plaats bij woningontwikkelaars, Enno Otten en Bas van Veggel op een eerste plaats bij ontwikkelaars van commercieel vastgoed en Paul Oremus en Ronald van der Waals bij vastgoedbeleggers.
Private beleggers
Dé grote beslisserslijst bestaat uit echter uit 101 private beleggers, die voor eigen rekening en risico in vastgoed beleggen. De lijst wordt aangevoerd door Redevco van de familie Brenninkmeijer. Runner up is Rémon Vos, als grootaandeelhouder van CTP. De werkwijze van PropertyNL verschilt van die van de Quote 500, al zet Quote bij families ook de Brenninkmeijers op de eerste plaats en komt Rémon Vos bij beide lijsten op een tweede plek.
Het verschil is dat het bij PropertyNL alleen gaat om vastgoedbeleggingen en Quote alle vermogenstitels probeert mee te nemen. Bovendien neemt PropertyNL de portefeuille vastgoed als uitgangspunt, zonder te kijken naar het vreemd vermogen dat daar tegenover staat, de loan-to-value. De reden is simpel: dit is volgens ons niet te onderzoeken. De lijst van PropertyNL is daarmee dus geen ‘rijkenlijst’.
Knopen doorhakken
Veel professionele partijen willen meewerken met PropertyNL. De indruk is dat dit bij Quote anders ligt. Dit komt – denken wij – doordat het onderzoek bij PropertyNL niet gericht is op de eigenaar zelf, maar om degene die kan beslissen. In het geval van de familie Brenninkmeijer is dat Andrew Vaughan van Redevco. Voor iemand die samenwerking zoekt met de familie is het handig dat hij zich kan wenden tot een vastgoedbeleggingsmaatschappij zoals Redevco, met een manager die knopen kan doorhakken.
De positie van Vaughan verschilt van die van de nummer twee, Rémon Vos. Vos is grootaandeelhouder, maar moet vanwege beursnotering aan complexe regelgeving voldoen. Hij kan niet op een goede dag besluiten alleen in woningen te gaan beleggen. Nummer drie, Lesley Bamberger, is als directeur grootaandeelhouder wel in staat om zonder ruggespraak elke kans te grijpen die hij ziet.
Anticyclisch acteren
PropertyNL denkt dat juist private beleggers aandacht verdienen. Zij zijn soms net een tikje slagvaardiger en vaak beter in staat anticyclisch te acteren. Voorbeelden daarvan staan in het profiel van nummer 1, Redevco. Dat neemt niet weg dat het erg moeilijk is om de omvang van de portefeuille te achterhalen, laat staan te vergelijken. Dat lijkt nog het makkelijkste bij Rémon Vos, die volgens de emissieprospectus van CTP vorig jaar 82% van de aandelen bezit. Aangezien op de beurs de waarde van CTP te volgen is, valt makkelijk uit te rekenen dat het belang van Vos in januari € 6,15 mrd waard is. Dat is nog een beetje meer dan de € 5,7 mrd die Quote hem toedicht.
Is hij hiermee de belangrijkste beslisser? Vos zal de eerste zijn om dat te relativeren. De beurs lijkt een pinautomaat. Toen hij met de Amsterdam Logistic Hub afgelopen jaar de op een na grootste single-asset deal deed (€ 307 mln), was de simpele conclusie: door de koersstijging leek het gratis. Maar aandelen zijn niet gratis.
Vele nullen
Vos zou iets hebben gehad aan de adviezen van de overleden bouwmagnaat Dik Wessels (Reggeborgh staat nummer zes op de lijst). Toen Dik aan zijn vader de koers van World Online liet zien en trots vertelde dat zijn belang meer dan een miljard waard was, zei zijn vader: ‘Mien jong, waer staet dat geld dan? Je hebt ’t nie.’ Dik dacht na en gaf dezelfde dag nog de opdracht om alles te gelde te maken. Omdat ABN Amro het aantal nullen niet goed kon verwerken, kreeg hij het in twee tranches van in totaal € 1,2 mrd bijgeschreven. Het vervolg is bekend: vlak daarop stortte de koers in. Uiteindelijk profiteerde alleen Dik en werd hij miljardair. Het is natuurlijk niet gezegd dat dit Vos zal overkomen, maar het illustreert dat de waardebepaling van zijn belang hoogst onzeker is.
Spotlights
Behalve Rémon Vos zijn er twee spelers bijzonder in de spotlights gekomen. Belegger Somserset Capital Partners van Joes Daemen (met Tim Beckman van Intospace als tweede ontwikkelaar in Nederland) en DHG van David Hart en Willem Slager, nummer drie in de PropertyNL Top Ontwikkelaars. Quote heeft een heel andere ranking: Vos staat op 2, David Hart op 63 en Joes Daemen komt niet voor op hun lijst.
Veel beslissers zijn verbonden aan ontwikkelende bouwbedrijven, waarvan er een aantal wel, maar ook een aantal niet naar voren komen in Quote. Dik Wessels was te groot om over het hoofd te zien, maar hij verdiende zijn miljarden niet met aannemerij, maar met it-bedrijf World Online en later met kabelaar Reggefiber.
Verbazing
Dit jaar werd bouwondernemer Albert ten Brinke tot zijn eigen verbazing door Quote als miljardair neergezet. Als beslisser komt Ten Brinke naar voren in onze onderzoeken naar woningontwikkelaars en ontwikkelaars van commercieel vastgoed (17e plaats). Ten Brinke krijgt bovendien veel omzet uit het buitenland. Zo kreeg hij rond de jaarwisseling nog een bijzondere opdracht uit Griekenland. Het is duidelijk dat directeur grootaandeelhouder Albert ten Brinke een bijzondere prestatie neerzet, maar miljardair? Albert verzuchtte: ‘Ik miljardair? Dat wist ik nog niet, want zo veel geld heb ik hier niet zien liggen. Maar u mag komen om te helpen zoeken, hoor.’
Dat statement zal gelden voor veel ondernemers. Zij hebben geen honderden miljoenen op de plank liggen; ze ondernemen met geld van zichzelf, van mede-investeerders of van banken, maar dagwaardes vallen niet te geven. Als het wat minder gaat, vervliegen hun miljoenen. Ger Visser van Eurocommerce, Roger Lips van Lips Capital Group en Geert Ensing van Phanos zijn enkele voorbeelden die daarover kunnen getuigen: zij gingen zelfs persoonlijk failliet.
PropertyNL Top-101 Beslissers
De PropertyNL Top-101 Beslissers is gebaseerd op informatie over vastgoedportefeuilles, Kamer van Koophandel-gegevens, Quote en andere onderzoeken van PropertyNL. Vaak zijn het ruwe schattingen en de lijst is verre van compleet. Bekende vermogende families zoals Fentener van Vlissingen, Dreesmann, Melchior en De Bruin zullen ongetwijfeld over vastgoedportefeuilles beschikken, maar dat is niet traceerbaar. Ook supermarkt-families zoals Van Eerd, Van den Broek en Deen doen niet mee, omdat zij niet zichtbaar detailhandel en vastgoed hebben gescheiden. Zeeman (Green), Blokker (Nieuwgeluk) en De Rijcke (Hoge Dennen) hebben wel aparte beleggingsvehikels. Zij vormen een onderdeel van deze Top-101, die een ruwe indruk geeft van de grootste Nederlandse private vastgoedportefeuilles.
Voor aanvullingen en correcties: enk@propertynl.com.
Masterclass
Veel van de honderd private beleggers uit het onderzoek van PropertyNL kampen met een bijzondere problematiek. Dat is begrijpelijk: een familiekapitaal vergt een andere aanpak dan een beursfonds. Hoe kunt u toch in de familie de vereiste vastgoedkennis op peil brengen of houden?
Hierover organiseert PropertyNL samen met Nyenrode Business University een Masterclass. Deze is alleen toegankelijk voor private beleggers in het vastgoed vanaf € 10 mln en wordt gegeven door de beste professoren op dit gebied. U krijgt in de Masterclass ‘best practise’ voorbeelden op fiscaal, juridisch, markttechnisch en communicatiegebied. De Masterclass vereist fysieke deelname en wordt gemaximeerd tot 20 deelnemers.
Deelnemers krijgen een certificaat van deelname van Nyenrode Business University.
Inlichtingen over de inschrijving, de investering en het tijdsbeslag van de masterclass kunt u opvragen bij de marketingdirecteur van PropertyNL, Sasja Albersen (albersen@propertynl.com).
Gerelateerde artikelen:
