Met een commerciële ontwikkelingsportefeuille ter waarde van circa € 3,2 mrd (excl. woningen en grondposities) en 70 vaste medewerkers is ASR Vastgoed Ontwikkeling (ASR VO) een grote speler, die dit jaar is doorgedrongen tot de PropertyNL Top-3 van Nederlandse ontwikkelaars. door Wabe van Enk PropertyNL Magazine Nr. 1 - 18 januari 2011
Met een commerciële ontwikkelingsportefeuille
ter waarde van circa € 3,2 mrd (excl. woningen
en grondposities) en 70 vaste medewerkers is
ASR Vastgoed Ontwikkeling (ASR VO) een grote speler,
die dit jaar is doorgedrongen tot de PropertyNL Top-3 van
Nederlandse ontwikkelaars.
door Wabe van Enk
PropertyNL Magazine Nr. 1 - 18 januari 2011
In ’t kort
• Opdeling niet
aan de orde
• Geen buitenlandse
avonturen gehad
• Grootste private
grondeigenaar
Het afgelopen jaar heeft de in
Utrecht gevestigde dochter van het verzekeringsconcern
ASR goed gedraaid en verschillende grote projecten zoals
IJdock en Leidsche Rijn Centrum staan letterlijk dan wel
figuurlijk in de steigers.
Toch heeft het bestuur van ASR besloten de haalbaarheid
van de verkoop van de ontwikkelingstak te onderzoeken,
omdat het uit Fortis voortgekomen bedrijf
ontwikkelen niet als zijn kerntaak beschouwt. Het is
de bedoeling dat ASR naar de beurs gaat en beleggers
zijn doorgaans niet zo gesteld op de risico’s van projectontwikkeling.
Daar komt bij dat de toezichthouders de
dekkingseisen voor vastgoed opschroeven, waardoor het
perspectief is gewijzigd.
Geen ING RED scenario
Toen de onderneming onder leiding van CEO Foppe
Kooistra nog onderdeel was van Fortis, voor de kredietcrisis,
vormde vastgoedontwikkeling maar een relatief klein
onderdeel op de balans van de internationaal opererende
bankverzekeraar (circa € 28 mrd in 2007). De omzet van
ASR VO ligt nu op € 170 à € 180 mln, terwijl de jaaromzet
van moeder ASR Nederland in 2009 uitkwam op €
4,9 mrd. Hoewel de omzet van ASR VO gedaald is – vlak
voor de crisis was de jaaromzet meer dan € 300 mln - is
het gewicht op de totale balans met een factor drie toegenomen.
Als de verkoop doorgaat, hoopt ASR VO een
aandeelhouder te kunnen verwelkomen die affiniteit heeft
met het vak van ontwikkelen. Het management is er veel
aan gelegen om de club bij elkaar te houden en te laten
groeien. Daarmee verschilt het beleid met ING Real Estate
Development (zie elders in deze editie). Verkoop van
afzonderlijke projecten of het opdelen van het bedrijf is
geen gewenste optie.
Overname William Properties
ASR VO heeft zijn positie mede te danken aan de overname
van William Properties waardoor ook routinier
gebiedsontwikkelaar Tie Liebe mee kwam. Mede dankzij
zijn inspanningen is ASR VO opgeklommen tot de projectontwikkelaar
met de grootste winkelportefeuille in
Nederland. Toch ontkwam ook ASR VO niet aan krimp.
Bij het bedrijf werkten begin 2008 nog 105 mensen. De
formatie is door de kredietcrisis noodgedwongen teruggebracht
tot circa 70. Deze 70 mensen werken zowel
aan multifunctionele centrumprojecten met winkels en
woningen in kleinere steden en dorpen, zoals Waddinxveen
en Zwijndrecht, als aan grotere binnenstedelijke
herontwikkelingen zoals het Norfolkterrein in Den Haag,
het Enka-terrein in Ede (samen met AM) en IJdock en
Osdorpplein in Amsterdam. Daarnaast realiseert ASR VO
nog een aanmerkelijk aantal grondgebonden woningen
op locaties als Leidsche Rijn, Katwijk, Noordwijk en Zoetermeer.
ASR VO is daarbij ook betrokken bij een aantal
spraakmakende kantoorontwikkelingen als de Monarch
in Den Haag en Mahler4 op de Amsterdamse Zuidas. Bij
ASR VO gaat het vaak om complexe projecten met veel
stakeholders en belanghebbenden en soms een lange
voorgeschiedenis, zoals de Aalmarkt in Leiden, waaruit
Multi zich twee jaar geleden terugtrok en dat ASR VO nu
in samenwerking met Provast ontwikkelt. ASR VO kiest
ervoor niet te opereren in markten waar sprake is van veel
concurrentie, maar wil unieke projecten realiseren, veelal
op binnenstedelijke locaties die te kenmerken zijn als een
nichemarkt. Leidsche Rijn Centrum betreft dan wel een
uitleglocatie, maar is volgens de ontwikkelaar ook een buitengewoon
ingewikkeld project door de hoogteverschillen,
de hoge dichtheid en verwevenheid van functies en de
verschillende architecten die de bouwblokken ontwerpen.
Uiteindelijk staat er een stadsdeelcentrum van formaat
waarvan de wijk Leidsche Rijn, maar zeker ook de regio
Utrecht van kan profiteren.
Geduld
Voor het verkoopproces wil de ontwikkelaar de tijd nemen,
zo nodig in afwachting van een aantrekkende economie.
Wanneer dat herstel serieus gaat inzetten blijft giswerk en
zeker is dat de crisis nog jaren zal nadreunen. Dat betekent
dat het ook nog wel enige tijd kan duren voor zich
een geschikte investeerder aandient met dezelfde visie en
ambities als ASR VO. De vraag kan niet beantwoord worden
in hoeverre het bestuur van moeder ASR dit geduld
kan opbrengen, met de op handen zijnde beursgang in het
achterhoofd en de wens om te focussen op de kerntaken
op het gebied van verzekeringen en hypotheken.
De financiële resultaten van ASR Vastgoed Ontwikkeling
steken in ieder geval wel gunstig af tegen de twee andere
grootste Nederlandse ontwikkelaars, ING Real Estate Development
en AM. Waar ING in 2009 een verlies van €
470 mln moest noteren voor de ontwikkeldivisie en BAM
in november nog een winstwaarschuwing af gaf vanwege
AM, bleef de schade bij ASR VO beperkt tot een afboeking
van € 21,5 mln op goodwill van het in 2006 overgenomen
William Properties. Terwijl ASR VO verwacht in 2010
weer een bescheiden winst te boeken, zien de aandeelhouders
van BAM zich geconfronteerd met een bijzondere
waardevermindering van AM ter waarde van € 127 mln en
een operationeel verlies van € 50 mln.
Geen buitenlandse avontur en
Met de overname van William Properties in 2006 stootte
Fortis Vastgoed Ontwikkeling (FVO) door naar de hoogste
regionen in de PropertyNL Top-101 Ontwikkelaars, zeker
op het gebied van de winkelmarkt. Maar anders dan de
vastgoeddochters van ING, Rabobank en daarvoor ABN
Amro is FVO nooit begonnen aan grote buitenlandse
avonturen met navenant grotere risico’s. Ook is de ontwikkelaar
nooit aan projecten begonnen zonder dat 70%
van de woningen, winkels of kantoren vooraf was verkocht
of verhuurd. Dankzij de voorzichtige koers die het bedrijf
altijd heeft gevaren, lijkt de schade als gevolg van de kredietcrisis
en daarop volgende recessie nu beperkt te blijven.
In neergaande markt moet men verlies snel nemen
en met de verkoopprijzen onder de marktprijs gaan zitten.
En dat is wat ASR VO volgens eigen zeggen dan ook heeft
gedaan. ASR VO wordt niet belast met een omvangrijke
grondbank waar op afgeschreven moet worden omdat
nieuwe bouwplannen niet van de grond komen. ASR VO
heeft de gronden daarbij altijd op kostprijs gewaardeerd
en heeft altijd de verleiding weerstaan om posities tegen
marktwaarde in de boeken op te nemen.
Gr ootste pr ivate grondeigenaar
ASR heeft wel een agrarische portefeuille (ASR Landelijk
Vastgoed), maar die is ondergebracht bij ASR Vermogensbeheer.
Met 31.000 ha is dit de grootste private
grondeigenaar van Nederland. In het verleden is door
deze tak van ASR wel geprofiteerd van verkopen, maar
deze tak heeft nooit speculatieve aankopen gedaan. Rendement/
risico ligt bij een ontwikkelingstak anders dan
bij grondbezit en daarom zou de scheiding tussen ASR
VO en ASR Landelijk Vastgoed in het voordeel kunnen
zijn bij de verkoop van ASR VO. Mogelijk zouden enkele
lastige en risicovolle projecten bezwarend zijn voor het
verkoopproces, maar daar staat een omvangrijke ontwikkelingsportefeuille
van het bedrijf tegenover, met voornamelijk
projecten in de Randstad. Welke partijen zich
zouden kunnen aandienen voor overname van de ontwikkelaar
laat zich moeilijk raden in de huidige markt.
Het is niet eenvoudig om de financiering voor zo’n grote
overname te regelen en partijen met veel eigen kapitaal
zijn op hun hoede. Ze anticiperen op een mogelijke
verdere daling van de waarde van vastgoed en ontwikkelingsplannen.
Theoretisch zijn de mogelijkheden voor
ASR VO: overname door een bouwconcern, door een
financiële instelling, een eigen beursgang, een private
equity investeerder of een entrepreneur die in het bedrijf
wil stappen. Het lijkt een kwestie van afstrepen: bouwconcerns
kiezen alleen in overspannen markten voor
uitbreiding van de ontwikkelingsactiviteit om hun bouwstroom
op peil te houden, financiële instellingen hebben
hetzelfde probleem als ASR, de beurs is niet gewend aan
ontwikkelingsrisico’s en private equity heeft zelf moeite
met financiering. Blijft over de entrepreneur. Anders rest
de variant waarbij de afzonderlijke projecten worden verkocht
en de organisatie uit elkaar valt. Maar daar denkt
de ontwikkelaar uit Utrecht zelf liever niet aan: going
concern is en blijft het uitgangspunt.
Profiel ASR Vastgoed Ontwikkeling
• Beleggingswaarde harde plannen
commercieel vastgoed € 1,5 mrd
(volgens PropertyNL Top-101 Ontwikkelaars).
Waarde totale ontwikkelingsportefeuille
inclusief zachtere
plannen € 3,2 mrd (volgens
AS R VO ).
• Directie: Foppe Kooistra (CEO ),
Tie Liebe (Directeur Concepten &
Acquisitie), Jeroen Messemaeckers
(Directeur Sector Ontwikkeling),
Charles Scholten (Directeur Sector
Techniek en Realisatie), Diederik
van Zeijl (CFRO) en Boris van der
Gijp (Directeur Sector Markt en
Marketing).
• AS R VO is actief in de provincies
Noord-Holland, Zuid-Holland, Flevoland,
Utrecht en Noord-Brabant
en heeft ruim 40 projecten met winkels,
kantoren en andere commerciële
functies in ontwikkeling (bron:
Onderzoek PropertyNL /NE PROM ).
Projecten met winkels, kantoren en
andere functies (soms in samenwerking
met andere partijen):
Aalmarkt – Leiden
Leidsche Rijn Centrum – Utrecht
Vleuterweide Centrum - Utrecht
De Neude – Utrecht
De Promesse – Lelystad
Osdorpplein – Amsterdam
Mahler 4 – Amsterdam
IJdock – Amsterdam
Spui/Kalvermarkt – Den Haag
Nautisch Centrum – Den Haag
(Scheveningen)
Boulevard Zuid – Eindhoven
Stadscentrum – Waddinxveen
Hamstergat – Gouda
Enka-terrein – Ede
Bedrijvenpark Prisma – Bleiswijk
• Jaaromzet circa € 180 mln
• Aantal medewerkers 70
