Tilburg is voor het tweede jaar op rij beloond met het hoogste rapportcijfer van ontwikkelaars. Wethouder Bas van der Pol ziet het als een bevestiging van de keuze om proactief als samenwerkingspartner met partijen op te trekken.
Wethouder Bas van der Pol (D66, stedelijke ontwikkeling, economie en omgevingskwaliteit) is binnen het college nu vier jaar verantwoordelijk voor de stedelijke ontwikkeling. Met tientallen lopende ontwikkelingen heeft hij zijn handen vol. Hij is blij met de ‘prijs’, zoals hij het noemt. ‘We moeten er hier hard aan trekken in Tilburg en dan is het fijn als marktpartijen aangeven dat ze op een fijne manier kunnen samenwerken. Dus ja, ik zie het wel als een prijs.’
Gebiedsgericht denken
Een van de punten waarop Tilburg beter scoort dan andere gemeenten is het onderdeel kennis en ervaring. Van der Pol vindt het belangrijk om voldoende expertise in eigen huis te houden: ‘Als je weet waar het om gaat, kun je beter nadenken over wat er nodig is om dingen in beweging te krijgen. Daarvoor moet je professionals in huis hebben die zelf opties kunnen overwegen. Ik denk dat wij dat goed kunnen. Onze mensen werken hier al lang en kennen de stad en de locaties goed. Dat is een voordeel, omdat ze weten hoe in de stedelijke ontwikkeling alle aspecten zich tot elkaar verhouden.’
Een van de onderscheidende punten vindt Van der Pol dat de gemeente gebiedsgericht denkt, en niet perceelgericht. ‘We kijken naar de samenhang tussen projecten. Daarin hebben we de laatste jaren veel geïnvesteerd, want het is best lastig om een probleem op een postzegel op te lossen. Maak je het groter, dan heb je meer handelingsperspectief.’
Van der Pol denkt dat Tilburg medewerkers goed kan vasthouden door ze veel ruimte te geven om hun expertise in te zetten. ‘We hebben een actief en betrokken bestuur, maar we lopen mensen niet in de weg. Vrijheid is altijd een belangrijke bepalende factor voor lol hebben in je werk. Als je dan ook nog een prettig contact hebt met je collega’s, heb je een fijne werkdag.’
Underdog
Een belangrijke drijfveer om het goed en liefst beter te willen doen, is de underdogpositie die Tilburg heeft ten opzichte van grotere steden. ‘Wij moeten altijd extra ons best doen. Vastgoed dat je hier bouwt, levert immers net iets minder op dan in Eindhoven of Utrecht. We liggen niet meer zo ver achter als voorheen, maar we moeten altijd harder werken voor hetzelfde resultaat. Daarom zoeken we partijen actief op om samen iets voor elkaar te krijgen. Ik kan me voorstellen dat het fijner werkt als je als partner in het vinden van oplossingen wordt benaderd.’
Binnenstedelijk bouwen
De combinatie van woningbouwopgave, maatschappelijke voorzieningen, bedrijfsvastgoed en knellende regelgeving zorgt ook in Tilburg voor een lastige legpuzzel, maar wel eentje die op te lossen is, vindt Van der Pol. ‘Wij vinden dat het meerwaarde heeft om binnen de bestaande stadsgrenzen te bouwen. Elke nieuwe woning draagt bij aan zaken als de maatschappelijke voorzieningen en mobiliteit. Daarom willen we meer met elkaar in verband brengen. Samenhang in ontwikkeling is voor ons een belangrijk thema.’
Die samenhang zoekt de gemeente bijvoorbeeld door wonen en werken dichter bij elkaar te brengen, zoals in het Kenniskwartier, een grootschalige woningbouwlocatie. ‘Daar zit ook 7 hectare werklocatie in. Aan de andere kant van het spectrum zit het revitaliseren van onze bedrijventerreinen. Daar hebben we teams voor georganiseerd met specialisten als stedenbouwkundigen, vastgoedexperts, financieel deskundigen en arbeidsmarktdeskundigen om een stap verder te komen met gebiedsontwikkeling. Dus ondanks de druk om veel huizen te bouwen, geven we de opgave rondom bedrijfsmatig vastgoed dezelfde aandacht als de woningbouwopgave.’
Parkeergarages voor eigen rekening
Tilburg wil zoveel mogelijk een actieve opstelling innemen, verantwoordelijkheid nemen en mee-investeren. Van der Pol geeft daarvan een actueel voorbeeld: ‘We zien dat bij grootschalige ontwikkelingen de parkeeropgave altijd de bottleneck vormt. Parkeervoorzieningen zijn nodig, maar maken een project ook duur. Wij hebben daarom besloten om dat in publiek eigenaarschap te doen: we gaan 17 parkeergarages ontwikkelen voor eigen rekening en risico. Daarmee ontlasten we marktpartijen en kunnen we bovendien publieke tekorten in een keer wegpoetsen. Dat is een besluit dat direct helpt in het vooruitbrengen van projecten.’
Gang erin houden is heetste hangijzer
De Raad van State legde eind vorig jaar een bom onder veel projecten met de uitspraak dat de huidige interne salderingsmethode voor stikstof niet door de beugel kan. Van der Pol zegt dat deze uitspraak niet tot grote vertragingen zorgde in Tilburg. ‘Geen enkel woningbouwproject en slechts een enkel infraproject strandde erop. Nu is dat minder zeker. We onderzoeken onze planvoorraad, maar vooralsnog gaat het goed.’
Daarnaast zijn netcongestie en op de langere termijn ook de watervoorziening knelpunten. ‘Maar dat zijn transitievraagstukken waar je nu eenmaal mee te maken hebt. De hete hangijzers zijn wat mij betreft meer het gaande houden van grote ontwikkelingen. Je hebt tempo nodig om daadwerkelijk die 7500–10.000 woningen te bouwen in het Kenniskwartier, en dat is best spannend met alles wat je tegenwoordig moet doen om een ontwikkeling van de grond te krijgen.’
Doorlooptijden en genoeg tempo houden is van groot belang, ook voor bedrijfslocaties. ‘Onze totale woningbouwopgave is 31.000 woningen tot 2040 en 140 hectare voor ‘werk’. Het vergt dagelijkse inzet om dat voor elkaar te krijgen. Doorlooptijden en de vaart erin houden vind ik een heter hangijzer dan stikstof. Het zit hem meer in capaciteit en investeringsbereidheid van partijen.’
Geitenpaadjes aan de overkant
Van der Pol is blij met de manier waarop vastgoedpartijen samenwerken met de gemeente in de grote gebiedsontwikkelingen. ‘Ik merk een lange adem, betrokkenheid en een open houding. Vaak zijn partijen proactief: ze zien kansen en willen die verzilveren, en gaan daarover het gesprek met ons aan. Daardoor hebben we samen projecten losgekregen die muurvast zaten.’
Kritische noot
Een kritische noot heeft hij ook: ‘Vastgoedpartijen zouden nog wel wat creatiever kunnen zijn in het bedenken van nieuwe product–marktcombinaties, zoals duurzame woningtypes. In het buitenland zie je vaak heel andere producten dan hier. Waarom is het hier zo statisch? Wij willen bijvoorbeeld compacte dorpsranden bouwen met het oog op de vergrijzing en de woonbehoefte van starters. Dat betekent dat je een nieuw soort gestapelde woonvorm moet introduceren, in plaats van de bekende twee-onder-een-kap. Dat is best even zoeken met elkaar: kun je op een nieuwe manier kijken naar binnenstedelijk en aan dorpsranden bouwen in plaats van dat je je eigen producten uitrolt? Zeker in een tijd van standaardiseren en focus op tempo is dat een lastig gesprek. Terwijl je juist later in een traject tijdwinst kunt boeken als je aan de voorkant al een goed plan hebt met elkaar. Ik zou daar wel wat meer creativiteit willen zien.’
Dat geldt ook voor het verdichten en vernieuwen van bedrijventerreinen: ‘Als we de benodigde hectares willen kunnen realiseren, dan moeten we misschien naar nieuwe typologieën gaan kijken, of juist weer naar oudere, gestapelde vormen, zoals bij Strijp S in Eindhoven of de Van Nellefabriek. Dan stel je andere vragen dan de afgelopen jaren gebruikelijk was. Dus ik zoek ook juist aan de andere kant naar geitenpaadjes. Dat leidt vaak tot leuke gesprekken, en meestal komen we er wel uit.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 23 mei 2025
