ASR DSPF: Science parks als core-belegging

Het gebouw in Delft is alweer het vijfde gebouw op een science park waar het ASR Dutch Science Park Fund zich aan gecommitteerd heeft. Het wordt een gebouw van 10.000 m², gaat Next Delft heten en zal bestaan uit kantoor- en maakruimte. De ontwikkeling van het gebouw is in handen van Stone22; ASR Dutch Science Park Fund doet de forward funding en stond aan de basis van het proces.
Toevallig wordt dit gebouw ook in een ander artikel in PropertyNL 7 belicht. Op pagina 54 staat het overkoepelende verhaal van de campus van de TU Delft. Het past in de reeks artikelen over toplocaties die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijke-economische ontwikkelingsstrategie (REOS). Het Rijk ziet deze locaties als de belangrijkste groeiregio’s van Nederland.
Maar eigenlijk is het helemaal geen toeval dat beide verhalen nu samenkomen in PropertyNL Magazine. Luc Joosten, fund director van het ASR Dutch Science Park Fund van ASR Real Estate, benadrukt dat juist de groei op deze locaties een investering in zijn fonds zo interessant maakt. Joosten: ‘Bedrijven op science parks groeien veel harder dan op andere locaties in Nederland. De werkgelegenheid op dit soort plekken is jaarlijks met 8–9% gestegen de afgelopen jaren, harder dan in de rest van het land.’

Andere aandeelhouders
Het ASR Dutch Science Park Fund is in 2019 opgezet. ASR zelf is tot nu toe de enige aandeelhouder, maar het fonds staat open voor andere aandeelhouders. Inmiddels is circa € 100 mln gecommitteerd, maar Joosten zegt dat er op de Nederlandse science parks potentie is voor een fondsomvang van € 0,5 mrd tot zeker € 1 mrd op middel- en langere termijn.
Dat Delft een beetje oververtegenwoordigd is in de mix, is ook geen toeval. Het fonds is een samenwerking aangegaan met de TU Delft, waarbij het ASR Dutch Science Park Fund verantwoordelijk is voor de realisatie en exploitatie van commerciële gebouwen op de TU Delft Campus. Gezien de potentiële omvang van het fonds, denkt Joosten niet dat de huidige focus op Delft de spreiding in gevaar zal brengen. ASR heeft zo’n 10–15 science parken in Nederland geselecteerd die voldoen aan het juiste profiel. Daarbij valt te denken aan campussen rond universiteiten als Leiden, Eindhoven en Enschede, maar bijvoorbeeld ook aan terreinen rond medische centra van universiteiten.
ASR is niet lichtvaardig in science parken gestapt. Joosten: ‘Voordat we het fonds in 2019 oprichtten, hebben we een jaar onderzoek naar alle beschikbare data gedaan. We werden op deze nieuwe categorie beleggingsvastgoed gewezen door de verenigde grote science parks van Nederland. Tijdens de vorige crisis is de institutionele beleggers gevraagd ideeën te ontwikkelen over hoe ze met het Nederlandse pensioengeld Nederland verder kunnen helpen. Een van de constateringen was dat de groei van science parken, waar de innovatie van Nederland plaatsvindt, werd tegengehouden door een mismatch tussen vraag en aanbod van gebouwen. Universiteiten hebben eerder het vastgoed dat ze niet zelf gebruiken moeten afstoten en zich moeten zich concentreren op hun kerntaken. Commerciële activiteiten als het realiseren en verhuren van gebouwen aan bedrijven mogen dus niet meer. Daar ligt voor ons de kans.’

Zeer loyale huurders
Uit de onderzochte data bleek dat een van de voordelen van beleggen op science parks is dat huurders zeer loyaal zijn. Huurcontracten van 10, 15 of 25 jaar zijn geen uitzondering. Volgens Joosten is dat omdat huurders zeer gecalculeerd voor de plek kiezen. Ze willen dicht bij de universiteit zitten vanwege de kruisbestuiving die daar plaatsvindt en kunnen dat dus alléén op die bewuste plek vinden. Een huurder als Oldelft Utrasound had voorheen een vestiging vlak bij de campus, maar toch was dat niet genoeg. Nu komt het bedrijf tot zijn eigen tevredenheid wel óp de campus te zitten. Joosten: ‘Vastgoed op science parks gedraagt zich vanwege die loyaliteit van de huurders anders dan regulier vastgoed. De huurprijzen op de science parks liggen steevast hoger dan de gemiddelde huurprijzen in de directe omgeving. Vanwege het tekort aan aanbod en de werkgelegenheidsgroei, is de leegstand er bovendien al jaren heel laag.’
Vanwege deze factoren ziet ASR vastgoed op science parks als een core-belegging. Het geprognosticeerde totaalrendement ligt echter op 7%, wat in vergelijking met andere beleggingsproducten met een laag risico nogal hoog lijkt. Joosten: ‘Dat komt doordat we er vroeg bij zijn. Er is in beleggingsland nog niet veel aandacht voor dit soort plekken en er zijn nog weinig partijen mee bezig. Ik verwacht dat het rendement van 7%, dat bestaat uit zowel direct als indirect rendement, wel naar beneden zal gaan als het een meer reguliere beleggingscategorie wordt.’ Hoewel er in Nederland nog geen blauwdrukken zijn voor dit soort beleggingen, zijn science parks in het Verenigd Koninkrijk en de VS inmiddels al veel gangbaarder.

Kruisbestuiving
De campus-omgeving en de kruisbestuiving die de huurders zo aantrekkelijk vinden, staat of valt met het management van de campus. Dat moet mensen en bedrijven bij elkaar brengen en een creatieve omgeving creëren waar de kenniseconomie kan floreren. Een universiteit of grote kennisinstelling speelt daar uiteraard een cruciale rol in. Vastgoed kan daarbij echter wel een belangrijke functie hebben: het gebouw Next Delft heeft ruimtes waar bijeenkomsten kunnen plaatsvinden die ook beschikbaar zijn voor de omgeving. Omdat het gebouw in die zin een aanjaagfunctie heeft, spijkert de overheid met een kleine subsidie bij.
Dat een universiteit prima een dergelijk eco-systeem kan opzetten met diverse vastgoedbeleggers, bewijst het Leiden Bio Science Park, zegt Joosten. ‘Daar heb je verdeeld eigendom, maar het is wel een van de beste science parks op het gebied van life sciences in Europa.’
De vastgoedbelegger is verder ook niet primair verantwoordelijk voor het meer risicovolle deel van de huurders, de incubators en start-ups. Joosten: ‘Dat is voornamelijk het terrein van de universiteit. Het behoort tot haar primaire kerntaken om de vraag naar hun huisvesting op te pakken. Onze huurders variëren voornamelijk van scale-ups die zich al bewezen hebben, tot de grote bedrijven met een groot personeelsbestand.’
Heel speciale gebouwen vergt de innovatieve sector volgens Joosten bovendien ook niet. ‘Laboratoria kunnen in redelijk reguliere gebouwen terecht, mits er rekening is gehouden met bepaalde zaken als extra verdiepingshoogte en schachtruimte. Ook dragen vooral grote bedrijven zelf zorg voor de fit-out. Dat willen ze vooral zelf, want het is onderdeel van hun primaire business. De gebouwen zijn dus gemakkelijk om te zetten van lab naar kantoor en vice versa.’ Spreiding van de risico’s vindt verder ook plaats doordat gebouwen zowel multi-tenant als single-tenant kunnen zijn.

Aan het stuur
Joosten vindt het een voordeel dat hij vroeg bij de ontwikkeling betrokken is, bijvoorbeeld door de samenwerking in Delft. Daardoor zit hij mede aan het stuur. Dat betekent overigens niet dat hij ook het risico neemt bij de ontwikkeling van gebouwen, dat past een core-fonds immers niet. ‘Voor de ontwikkeling gaan we een samenwerking aan met ontwikkelaars, waar de ontwikkelrisico’s komen te liggen. Wij geven vorm aan het ontwikkelteam, houden zicht op de courantheid en flexibiliteit van het gebouw en zijn bijvoorbeeld betrokken via forward funding.’
Denkt Joosten dat de kansen voor de groei van het fonds de komende tijd zullen toenemen? ‘Ja, ik denk dat we gaan versnellen. Als gevolg van corona vlamt de maatschappelijke discussie nu op over het in Nederland houden van innovatieve bedrijven. De overheid neemt zelfs aandelen in bedrijven met veelbelovende technologieën, zodat die niet naar het buitenland vertrekken. Daar liggen dus kansen voor ons.’