Met het vernietigen van het bestemmingsplan voor Feyenoord City eind 2022 zijn de plannen voor een nieuw stadion nu echt van de baan. Kartrekker Roel Vollebregt ruimt de slingers op van het feestje waarbij de dansvloer angstvallig gemeden werd.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2022
Doorgewinterd projectontwikkelaar Roel Vollebregt verdiende jarenlang zijn sporen bij ontwikkelaar AM. Hij stapte in 2019 over naar de raad van bestuur bij moederconcern BAM, om daar een jaar later weer te vertrekken toen de bouwer uit Bunnik koos voor een strategische update.
Haalbaar plan
Hoewel Vollebregt het klappen van de zweep kent van complexe ontwikkelingen, kostenoverschrijdingen en geruzie met opdrachtgevers, zag hij de ineenstorting van het Rotterdamse stadionproject niet aankomen. ‘Toen ik in 2021 aan boord kwam, was het hele traject al in gang gezet. Het zag er echt naar uit dat het stadion nog haalbaar was, ook al waren er toen al onzekerheden in markt, denk aan het coronavirus en de invloed die dit had op mondiale supply chains en daarmee ook de kosten in de bouw.’
Toch voelde een meerderheid van Rotterdamse gemeenteraad zich nog voldoende zeker om in 2021 in te stemmen met het plan. Dat daarna combinatie De Nieuwe Ploeg (BAM en Besix) afhaakte als bouwer van het stadion, was de eerste tegenvaller. ‘Ik ben van mening dat met name de onzekere situatie in de leveranciersketen hiertoe heeft geleid. Daarna zijn de onzekerheden in de markt eigenlijk alleen maar toegenomen, met een oorlog in Oekraïne die niemand had zien aankomen op de koop toe. Als ontwikkelaar leer je leven met onzekerheden. Elk plan kan schuiven en je weet pas zeker dat het doorgaat als daadwerkelijk de eerste paal de grond in gaat.’
Tegenwind
Hoewel het benodigde bedrag voor het nieuwe stadion (€ 441 mln) steeds meer wenkbrauwen deed fronsen, vindt Vollebregt niet dat de opdrachtgevers en de gemeente al te lichtzinnig alleen op het plan van OMA hebben gekoerst. ‘Het project heeft steeds veel meer tegenwind dan meewind gehad. Ook binnen Feyenoord is er altijd realistisch naar de plannen gekeken. Op grond daarvan hebben alle participanten de benodigde stappen gezet en voorwaarden gesteld. Zo is de businesscase een paar keer aangepast omdat Feyenoord een hogere bijdrage vanuit het nieuwe stadion noodzakelijk vond en is ook het ontwerp aangepast. € 441 mln is een enorm bedrag, maar daarbij werd door de buitenwereld ten onrechte niet het verschil gemaakt tussen bouwkosten en de stichtingskosten. Die laatste kosten pakten lager uit, omdat we bijvoorbeeld te maken hadden met een heel lage rente.’
Lees ook: Rotterdam houdt vast aan woningen ondanks sneven Feyenoord City
Klap voor de stad
Dat het stadion niet doorgaat, is volgens Vollebregt, zelf ook een trouw supporter van de club, een klap voor de hele stad. ‘Het is een mooie kans om zowel Rotterdam-Zuid nieuw leven in te blazen als om Feyenoord voor de komende 75 jaar een nieuw thuis te geven.’
Hij waagt zich niet aan voorspellingen in hoeverre en in welk tempo de totale gebiedsontwikkeling Feyenoord City, waarin 3700 woningen waren voorzien, nog van de grond komt. ‘De gebiedsontwikkeling zelf heeft een eigen directie, in de vorm van Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas. Ik gaf samen met Carl Berg leiding aan de stadionontwikkeling. Alleen is die ontwikkeling al in april gestopt, omdat Feyenoord als een van de opdrachtgevers zei er niet meer verder mee te willen. Sindsdien zijn we bezig met het conserveren van het stadionplan, zodat het eventueel op een zeker moment heropgestart kan worden. Aan projecten als deze liggen zulke specifieke ontwerpen en berekeningen ten grondslag dat je daar helemaal niets mee kunt als je ze niet zorgvuldig opbergt. Ook moeten er nog wel wat losse eindjes opgelost en afgewikkeld worden.’
Kuip als onderpand
De huidige constructie met Goldman Sachs, waarbij de zakenbank de aanloopkosten van € 17,5 mln financierde met de Kuip als onderpand, wordt waarschijnlijk omgezet in een langjarige aflossingsverplichting. Daarvan moet de voetbalclub een klein deel dragen en Stadion Feyenoord de bulk.
De gemeente zal verder willen met de wederopbouw van dit stadsdeel, maar zal daarvoor een heel nieuw bestemmingsplan moeten ontwerpen. Het is nog maar de vraag of een nieuw stadion daarin nog een plek heeft. Feyenoord en Stadion Feyenoord zullen de komende tijd ook moeten nadenken over de structuur van de stadionontwikkeling, of dat nu nieuwbouw of renovatie is of gewoon voortgezet gebruik van de Kuip.
De Moderne Kuip en Aat van Herk
Vanuit supporters en omwonenden is er altijd weerstand geweest tegen een nieuw stadion voor Feyenoord aan de Maas. Daarbij werden ook alternatieven voor (ver)nieuwbouw van het huidige Stadion Feyenoord aangereikt. Een van deze alternatieve opties is het plan De Moderne Kuip (DMK, 2020), waarbij de capaciteit van de huidige Kuip wordt uitgebreid naar 63.000 plaatsen, en er ook nog voldoende ruimte overblijft voor woningbouw. Bovendien wordt er onder meer geschermd met de komst van een datacentrum verbonden aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.
Drees & Sommer onderzocht in opdracht van Feyenoord begin 2022 (opnieuw) de haalbaarheid en effecten van het nieuwe stadion aan de Maas, DMK en een renovatieplan uit 2014. Daarbij kwam nieuwbouw als beste uit bus, al moet bij de (ver)nieuwbouw van de Kuip nog heel wat doorgerekend worden. De voetbalclub besloot in april 2022 echter het hele stadionproject on hold te zetten en zich de komende jaren te richten op het versterken van het eerste elftal.
Saillant detail: een van de partijen achter DMK was de Rotterdamse vastgoedmiljardair Aat van Herk. Behalve een gekend Feyenoord-supporter is Van Herk ook belanghebbende. Zijn bedrijf bezit flink wat grond in de stadiondriehoek rondom de Kuip. De liefde tussen Van Herk en Feyenoord lijkt inmiddels wat bekoeld. In het Financieele Dagblad liet Van Herk onlangs in een van zijn spaarzame interviews weten dat de club niet hoeft te rekenen op gelden uit zijn nalatenschap. Die laat hij wel na aan een goed doel van stadgenoot Excelsior.
