Maarten Vermeulen, MVGM: ‘Wij exporteren nieuw woningmanagement’

‘We zijn in Nederland bescheiden over onze professionaliteit, maar wij zijn de top van het vastgoedmanagement in Europa.’ Maarten Vermeulen, directeur MVGM Nederland, doelt op de aanwezige knowhow op dit gebied. Nederland loopt in de sector voorop in vergelijking met andere landen.
Vermeulen weet waar hij het over heeft. Hij heeft in talloze hoedanigheden en uiteenlopende functies te maken gehad met vastgoedmanagement in verschillende landen. Hij woonde en werkte vanaf 2007 in Londen en Brussel, maar had van daaruit telkens te maken met onder meer Scandinavië, Griekenland, Cyprus en zelfs Rusland. Zijn ervaringen liggen niet louter in het vastgoedmanagement, maar op tal van vastgoedgerelateerde gebieden. Vermeulen: ‘Ik merkte echter wel dat ik langzaam verder verwijderd raakte van het echte vastgoed, daarom ben ik blij dat ik daar nu weer in ben teruggekeerd.’

Klant is belangrijk
Voor Vermeulen is het echte vastgoed de situatie waarin hij te maken heeft met een klant die het vastgoed gebruikt en die bepaalde diensten nodig heeft. ‘Die klant is belangrijk. Ik zit van huis uit in de hospitality, ik heb de hoge hotelschool gedaan. Dat is mijn achtergrond.’
In januari 2020 trad hij aan als directeur bij de grootste vastgoeddienstverlener van Nederland: MVGM. Het is een bedrijf dat qua omvang en omzet in de sector boven de andere partijen uitsteekt. Het heeft ongeveer 70.000 woningen in beheer en doet daarnaast ook vastgoedmanagement van commercieel onroerend goed. Iets kleiner in de eigen bedrijfsvoering is de afdeling zorgvastgoed. Daarnaast heeft MVGM een afdeling makelaardij en doet het taxaties. Ook heeft MVGM circa 3300 VvE’s met meer dan 55.000 appartementsrechten in de portefeuille, plus de nodige VvE’s met commerciële vastgoedgebruikers. Daaraan gekoppeld zijn dan vaak de verzekeringen die het voornamelijk verkoopt aan VvE’s, voortkomend uit een van de wortels van het bedrijf: Meeús.
Het zwaartepunt van MVGM ligt in de woningen, die eigendom zijn van grote institutionele beleggers, zoals Bouwinvest, Syntrus Achmea en CBRE GI. Woningen maken ongeveer een kwart uit van de vastgoedportefeuilles van deze beleggers en een onderzoek van de IVBN meldt een ‘ongewogen gemiddeld rendement’ van 6,1% over deze belegging. MVGM neemt in de praktijk bijvoorbeeld de verhuur, het innen van de huur en het onderhoud voor zijn rekening. De eigenaar–beleggers komen in de praktijk niet meer in het verhaal van de vastgoedgebruiker voor, omdat de beheerder hen het werk uit handen neemt.

Wind mee
De woningsector heeft de wind mee, omdat de vraag groot is door het tekort aan woningen. Corona heeft de manier van werken hier en daar beïnvloed, maar de zoekers blijven. Volgens Vermeulen zijn de grenzen echter in zicht, omdat op de woningverhuurmarkt € 1500 per maand een soort maximum lijkt waar huurders niet gemakkelijk of niet in grote aantallen overheen gaan. Hij ziet meer aanbod in het duurdere segment.
Vermeulen denkt dat de politiek voorzichtig moet zijn met het wettelijk limiteren van huurverhogingen. Als de vraag groeit en de prijzen stijgen, houden koop- en huurmarkt gelijke tred, zo redeneert hij: ‘Het gaat tegen het marktgevoel in als de huurprijzen voor woningen dan gereguleerd worden. Of ga je dan aan prijzen voor koopwoningen ook paal en perk stellen?’
De woningen die MVGM in beheer heeft, zijn geografisch evenredig verdeeld over Nederland. Dat wil zeggen, in de dichtstbevolkte gebieden, zoals de Randstad, zijn ook de meeste woningen, en daar is dus voor MVGM het meest te doen. Verder zijn de grote steden natuurlijk bevolkingscentra met veel huurwoningen. Vermeulen noemt Groningen als een voorbeeld van een stad die perifeer ligt, maar een flinke groei kent, ook met expats.
‘Wij hebben daar bijvoorbeeld House of Groningen in beheer, geschikt voor studenten en jonge professionals.’ Geïnteresseerde huurders kunnen digitaal gericht zoeken en van het aanbod gebruikmaken. Een vergelijkbare site is er ook voor House of Arnhem en Rhapsody in Amsterdam.

Digitale verhuur
Volgens Vermeulen zijn er grote veranderingen gaande in de verhuur en het beheer van woningen. ‘We zijn vooruitstrevend in het optimaliseren van digitale verhuur.’ Bekend is de overkoepelende woningverhuursite ikwilhuren.nu, waar het aanbod van de beleggers via MVGM te vinden is. Corona heeft die ontwikkelingen ook nog eens een duwtje in de rug gegeven.
Dergelijke sites maken het verhuurproces voor woningzoekende en verhuurder of beheerder efficiënter. Door gebruik te maken van websites voor woonlocaties, -projecten of -gebouwen krijgen die al snel een eigen identiteit en een daarbij behorend gemeenschapsgevoel. ‘Mensen gaan het als hun eigen gebouw beschouwen, er ontstaat een binding’, zegt Vermeulen. Daarnaast kunnen data worden gebruikt om het verhuurproces verder te ontwikkelen, maar ook om te bedenken welke nieuwe diensten kunnen worden aangeboden.
Het zijn precies deze ontwikkelingen waar Vermeulen op doelt als hij het heeft over hoe volwassen het vastgoedmanagement in Nederland al is in vergelijking met andere Europese landen. Dat biedt mogelijkheden voor MVGM, nu het de pan-Europese vastgoedmanagementactiviteiten van JLL heeft overgenomen. Vermeulen: ‘Het Europese vastgoedbeheer van JLL betrof hoofdzakelijk commercieel onroerend goed. Wij gaan nu woningmanagement exporteren.’
Build to let neemt toe in andere landen, maar het beheer daarvan blijft kleinschalig. Omdat Nederland al verder is, beschikt MVGM al over de systemen die nodig zijn voor beheer plus zelf opgeleide mensen die snappen hoe het werkt. Dat is volgens Vermeulen de basis – de culturele verschillen, die er natuurlijk ook zijn, zijn overbrugbaar. ‘Voorbeelden van landen waar een markt is voor deze activiteiten en waar wij ook concreet mandaat hebben, zijn Duitsland, Spanje, Portugal en Roemenië, en die lijst groeit.’ MVGM-mensen gaan daarheen of lokale mensen lopen in Nederland een tijdje mee. Volgens Vermeulen merkt MVGM nu al dat buitenlandse beleggers in een heel vroeg stadium aan MVGM denken en vragen om mee te kijken. ‘We worden actief benaderd.’
Zelf concentreert Vermeulen zich op Nederland, waar nog steeds meer efficiëntie mogelijk is. Door de omvang en de centrale inkoop is uiteindelijk een beter rendement te halen, en daar profiteren zowel de vastgoedgebruiker als de opdrachtgever en MVGM zelf van.

Over Maarten Vermeulen
Maarten Vermeulen (51) kwam na een opleiding aan de Hogere Hotelschool in Maastricht in dienst bij een van de voorlopers van Corio, als beheerder van onder meer Hoog Catharijne en City Plaza in Nieuwegein. In 2001 stapte hij over naar Bouwfonds Asset Management en in 2007 naar Protego (inmiddels Barings geheten) in Londen. Daar beheerde hij het Nordic Retail Fund, dat veel winkelcentra in Scandinavië in portefeuille had. Bij private equity-belegger Composition Capital Partners, waar Vermeulen vanaf 2010 werkzaam was, moest hij de portefeuille herstructureren. In 2014 werd hij managing director bij RICS in Brussel, van waaruit hij te maken had met heel Europa en Rusland. Hij vertrok bij de RICS in 2018 en had een tijdelijke functie bij CBRE Global Workplace Solutions voor hij in januari 2020 bij MVGM begon.