Vastgoed Belang: Kabinetsplannen mokerslag voor middenhuur

Nederland kent momenteel een historisch groot tekort van 300.000 woningen. ‘De aanpak daarvan is ondertussen uitgemond in een ware hetze tegen de particuliere huursector. Maatregel wordt op maatregel gestapeld,’ zegt Laurens van de Noort, directeur van branchevereniging voor particuliere verhuurders Vastgoed Belang naar aanleiding van de kabinetsplannen op Prinsjesdag.

‘Opnieuw een verregaande ingreep in de huursector. De mate waarin de WOZ-waarde de maximale huurprijs bepaalt wordt gemaximeerd. Kort geleden was al bekend gemaakt dat kleine verhuurders van vastgoed door de aanpassing van de vermogensrendementsheffing de rekening gaan betalen voor het verlagen van de belasting op spaargeld. Deze maatregelen komen bovenop voorgenomen en verregaande regulering van de vrije huursector. Hiermee bereikt het kabinet een averechts effect. Particuliere verhuurders worden weggejaagd waardoor schaarste toeneemt en huurprijzen verder stijgen. Die moeten dan door geforceerde beleidsmaatregelen weer worden beperkt. Het resultaat is het rondpompen van maatregelen. Ondertussen zijn de gevolgen groot. Middeninkomens zien hun kansen verder slinken doordat middenhuurwoningen verdwijnen. De verduurzaming van zo’n 500.000 particuliere huurwoningen staat op losse schroeven’, aldus Van de Noort.

Nu is besloten de invloed van de WOZ-waarde op de maximale huurprijs in te perken om huurprijsstijgingen tegen te gaan. ‘Dat is volstrekt onbegrijpelijk. Het gevolg is namelijk dat veel huurwoningen in het middensegment (tussen de € 720 en € 1000) terug zullen vallen in het gereguleerde segment. Het middensegment maakt nu al slechts 6% uit van de totale woningmarkt; dat is veel te klein waardoor middeninkomens nergens terecht kunnen. Het aantal huurwoningen met een huurprijs boven de € 1000 is daarnaast slecht één procent van de totale Nederlandse woningmarkt. Het probleem ligt daar niet.’

Nieuwbouw niet verder geholpen
De huur van woningen in het vrije segment is afgelopen jaar gemiddeld 3,2% gestegen. Koopwoningen zijn in diezelfde periode vanwege de schaarste bijna tien procent duurder geworden. ‘Mensen wordt een rad voor de ogen gedraaid door de disproportionele aandacht voor de particuliere huursector vanwege excessen in de grachtengordel in Amsterdam. Hieruit blijkt het onvermogen van het kabinet om met de enige echte oplossing te komen: het stimuleren van de nieuwbouw. Door de kabinetsmaatregelen en gemeentelijk beleid worden particuliere beleggers juist afgeschrikt om nog nieuw te bouwen en werken dus averechts. De aangekondigde introductie van een nieuwbouwfonds voor gemeenten is veel te beperkt om echt een oplossing te bieden.’

Opeenstapeling maatregelen 
‘Door de opeenstapeling van maatregelen ontwricht de woningmarkt verder,’ aldus Van de Noort. Zeker de plannen voor aanpassing van de belastingdruk voor kleine verhuurders in box 3 pakken desastreus uit. Dit raakt mensen hard die hun (aanvullend) pensioen of financiële buffer in stenen opbouwen. De beperkt beschikbare huurwoningen zullen worden afgestoten en in het dure koopsegment belanden, buiten bereik van middeninkomens waaronder veel starters.’ Nederland kent de kleinste vrije huursector van Europa. Het ontbreken van die sector heeft er in de crisis toe geleid dat de woningmarkt op slot ging met alle gevolgen van dien. Daarom zijn er door vorige kabinetten maatregelen genomen om de woningmarkt meer in balans te brengen door meer ruimte te bieden aan de particuliere huursector. Van de Noort: ‘Plots wordt nu de tegengestelde koers gevaren door het kabinet. De basis voor de volgende crisis op de woningmarkt wordt zo gelegd.’

Aanbod in de ijskast
In ruil voor het uitblijven van verregaande ingrepen in de vrije huursector heeft Vastgoed Belang voor de zomer een aanbod gedaan om onder meer vrijwillig huren te matigen en te behouden voor middeninkomens. Van de Noort: ‘Dat aanbod gaat nu noodgedwongen in de ijskast. Ook moeten we bezien wat de gevolgen zijn voor het Klimaatakkoord. Je kan niet de belastingdruk verdrievoudigen, de huurinkomsten kunstmatig drukken, niets regelen in het Klimaatakkoord voor kleine beleggers en dan verwachten dat zij de duurzaamheidsambities waar kunnen maken. Het houdt ergens op.’