Dalende huurprijzen in grote en middelgrote steden

Dit is mogelijk een van de gevolgen van de uitbraak van het coronavirus.

De huidige prijsstijging is de kleinste prijsstijging sinds het eerste kwartaal van 2015. Sinds het derde kwartaal van 2018 is de prijsstijging niet groter geweest dan 5%.

Dalende prijzen in grote steden
In Amsterdam, Den Haag en Eindhoven is voor het eerst in lange tijd een lichte daling in de gemiddelde vrije sector huurprijs te zien. In Amsterdam daalde de gemiddelde huurprijs met 1,4% naar € 23,09 per m². Den Haag kwam uit op € 16,20 per m² per maand (-0,5%) en in Eindhoven betaalden nieuwe huurders € 14,45 per m2 per maand (-1,9%). In Rotterdam steeg de gemiddelde huurprijs met 0,2% naar €16,33. In Utrecht was de prijsstijging wat hoger: daar betaalden nieuwe huurders 5,6% meer dan in het tweede kwartaal van 2019, € 17,81 per m² per maand.

Meer prijsdalingen zichtbaar
Ook in andere delen van Nederland zijn steeds meer prijsdalingen zichtbaar. In Almere (-2,4%), Amstelveen (-2,8%), Bussum (-3,7%), Helmond (-5,6%), Hilversum (-1,5%) en Middelburg (-8,6%) betaalden nieuwe huurders minder dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In Alkmaar (+1,7%) Apeldoorn (+2,4%), Delft (+3,1%), Haarlem (+0,6%), Leeuwarden (+0,3%), Leiden (+0,7%) en Nijmegen (+1,7%) stegen de prijzen met minder dan 3,2%.

Wanneer de landelijke huurprijzen per woningtype worden bekeken, is te zien dat het toegenomen aantal appartementen dat afgelopen kwartaal via Pararius werd verhuurd van grote invloed is op de gemiddelde landelijke huurprijs. “Afgelopen kwartaal werden er landelijk ruim 25% méér appartementen verhuurd dan het jaar ervoor,” zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. “Deze toename vond met name plaats in Amsterdam, waar het aantal aangeboden appartementen afgelopen kwartaal flink toenam en waar veruit de meeste appartementen worden verhuurd.”

Minder expats en toeristen
De uitbraak van het coronavirus is volgens De Groot een mogelijke verklaring voor het toegenomen aantal appartementen ten opzichte van vorig jaar. “Grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Utrecht zijn populair onder expats en toeristen, twee groepen waarop COVID-19 van grote invloed is geweest. De nieuwe aanwas van expats kwam tot stilstand waardoor woningen waarvan een reguliere huurovereenkomst afliep niet aansluitend verhuurd konden worden. Omdat ook de toeristische sector in één klap stil viel, kozen veel verhuurders ervoor om hun woning tijdelijk te verhuren aan woningzoekenden in plaats van aan toeristen.”

Dat de prijzen in de grootste steden voor het eerst in lange tijd zijn gedaald, kan mogelijk worden gelinkt aan het tijdelijk wegblijven van de expats. Amsterdam, Den Haag en Eindhoven zijn steden waar veel expats zich vestigen. “Expats hebben over het algemeen veel meer te besteden dan de gemiddelde Nederlandse huurder en zij huren voornamelijk woningen in het hoogste segment. Blijven de expats weg, dan blijven die woningen leeg. Om leegstand te voorkomen worden de expatwoningen voor een lagere huurprijs aangeboden.”

Dit is volgens De Groot echter een tijdelijk effect: “Zodra de situatie teruggaat naar het oude en expats weer naar Nederland kunnen komen, zullen de woningen opnieuw voor een hogere huurprijs worden aangeboden.”

De huurwoningmarkt en COVID-19
De afvlakking van de huurprijsstijging is al sinds begin 2019 zichtbaar. Of de daling van de huurprijzen in de grote steden een voorbode is voor de rest van het land, is moeilijk te voorspellen. “Er zijn meerdere scenario’s mogelijk, die allemaal een andere uitwerking hebben op de huurmarkt”, zegt De Groot. Zo is het bijvoorbeeld nog niet duidelijk welke invloed de coronapandemie op de lange termijn zal hebben.

Op dit moment is de woningmarkt nog stabiel. Bij de meeste makelaars lijken de maatregelen rondom het virus nog geen significant verschil te hebben gemaakt. “Vlak na de uitbraak vielen de werkzaamheden bij veel kantoren even stil, maar dat herstelde redelijk snel. Sommige kantoren hebben het nu zelfs drukker dan voorheen”, zegt De Groot.

De cijfers van Pararius bevestigen dat beeld: het aantal bezoeken steeg een aantal maanden op rij ten opzichte van het jaar ervoor, maar in maart was het aantal websitebezoeken 7,6 procent lager dan in maart 2019. Begin april herstelde zich dat weer. Sinds dat moment werden er op Pararius verschillende records gebroken. In mei lag het aantal bezoeken ruim 65 procent hoger dan in mei 2019, in juni was dat bijna 60 procent. “We vermoeden dat veel mensen hun verhuiswens vlak na de uitbraak van COVID-19 hebben uitgesteld maar nu alsnog op zoek gaan naar een nieuwe huurwoning”, zegt De Groot.

Wat de landelijke huurprijzen in de vrije sector op de langere termijn gaan doen, hangt onder andere af van de ontwikkelingen op de koopmarkt. “Zetten bijvoorbeeld meer mensen hun woning te koop uit angst voor een waardedaling in de komende maanden, dan zorgt dat voor een vergroting van het koopwoningaanbod. In onzekere tijden zijn mensen echter minder geneigd om een woning aan te kopen. Een deel van de kopers zal wachten op een prijsdaling en door een stijgende werkloosheid zijn minder mensen in staat om een woning te kopen. De verkopersmarkt wordt zo een kopersmarkt”, illustreert De Groot. “Dit heeft direct gevolgen voor de huurmarkt.”

Het is daarom niet onwaarschijnlijk dat de komende tijd de huurprijzen omlaag gaan. De Groot: “Als woningen langer te koop staan, zullen mensen er alles aan doen om hun leegstaande woning alsnog te verhuren. Verhuurders die tijdens de hoogconjunctuur nog eenvoudig konden verhuren aan expats, moeten hun huuraanbod nu aantrekkelijk prijzen om leegstand te vermijden. Om leegstand bij een stokkende huurmarkt (meer aanbod, minder vraag) te beperken heeft een verhuurder in principe maar twee instrumenten die hij kan toepassen: de verhuurder kan de woning verbeteren door te renoveren of hij kan de huurprijs verlagen. Renovatie duurt lang, dus zullen veel verhuurders hun huurprijzen verlagen om leegstand tot een minimum te beperken.”