PropertyNL Top Financiers 2021: ING REF neemt stokje over van Rabobank

Al een paar jaar klinkt gemor: er is genoeg vraag, genoeg geld, maar er zijn niet voldoende vastgoedfinancieringen. Uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL blijkt dat er voor het eerst meer ruimte voor vastgoedfinancieringen is ontstaan.
Dat is bijzonder, omdat een crisis meestal de opmaat is voor krappere kredietverschaffing. Corona wordt echter gezien als een rimpeling in de vijver die juist steeds transparanter is. Geen grote portefeuilles bij bijzonder beheer, nette loan-to-values en partijen met vet op de botten. Zo goed zelfs, dat er volgens ING nauwelijks gebruik is gemaakt van de payment holiday – een geste van de banken om verhuurders met weinig huurinkomsten door corona te ontzien met een ‘vakantie’ voor rente en aflossing.

Naweeën van kredietcrisis
Daarmee zou je kunnen stellen dat 2020 het jaar is dat het vastgoed uit de crisis klom. Niet de coronacrisis, nee het vastgoed zuchtte tot 2020 nog onder de naweeën van de vorige kredietcrisis. Toen moesten de loketten dicht en puilden bij de banken de ic’s uit vanwege het slechte vastgoed. Met de teloorgang van de derde vastgoedbank (SNS Property Finance), de reorganisatie in de Rabo-groep met het vervangen van FGH Bank, de prudente aanpak van ooit de grootste vastgoedpartij ter wereld ING en het stoppen van Syntrus Achmea kreeg de markt voor vastgoedfinancieringen een forse douw.
Gelukkig is Nederland geen eiland. De debt broker kwam in zwang om buitenlandse financiers binnen te halen. Ruim 70 nieuwe financiers staan klaar voor de Nederlandse markt, bleek op een PropertyNL-congres. Dat lijkt achteraf wat veel, maar zeker is dat grote vastgoedadviseurs, zoals CBRE en Cushman & Wakefield, veel klanten met financieringen hielpen. Ook kwamen er zelfstandige partijen, zoals Adelaer en UniforceDMC, de laatste met een liason met Morgan Stanley.

Particuliere financiers
Dezer dagen timmert ook Mogelijk Vastgoedfinancieringen aan de weg. Dit is een portaal dat bemiddelt tussen investeerders en vastgoedondernemers en is opgericht door bedrijfsunit-bouwer Maarten Rövekamp, zijn vrouw Annemieke Schoonderwoerd en zijn vroegere makelaar Pablo de Loor. Rövekamp claimt sinds 2016 € 400 mln te hebben weggezet. Dat zijn voor commercieel vastgoed geen aardverschuivingen.
Veel kleintjes maken echter ook een vuist. DNB kwam met een rapport waaruit bleek dat naar schatting een derde van de bedrijfsfinancieringen op het conto van particulieren komt. Dat is niet direct te extrapoleren naar vastgoed, maar het is wel een indicatie van een grote ‘onderhandse’ markt, met name in horeca en retail. Dit is ook typisch de markt die het vastgoed in het vizier moet houden voor misstanden.
Hoe groot de productie van intermediairs en particulieren is, valt niet te achterhalen. De Duitse banken met langjarige Nederlandse betrekkingen, zoals Berlin Hyp, Deutsche Hypo, de Oldenburgische en incidenteel Helaba, hebben wel wat extra leningvolume gedaan, maar een grote slag konden zij ook niet maken, omdat zij ook onder de strenge kapitaalseisen zuchten.
Op de achtergrond keken de grote verzekeraars zoals Prudential Financial Inc. (PGIM Real Estate, zie kader), Axa en Allianz over de schouder mee. Zou de Nederlandse markt uitbreiding van de capaciteit nodig hebben? PGIM kan nu als nieuwkomer worden beschouwd.

Klagen
Hoe de balans van vraag en aanbod van vastgoedfinancieringen uitvalt, kan opgemaakt worden uit het jaarlijkse onderzoek van KPMG onder banken en klanten. Voor PropertyNL is dat niet te onderzoeken: veel beleggers en ontwikkelaars klagen dat ze voor gesloten loketten komen te staan, terwijl banken klagen dat de loketten wel open zijn, maar dat er geen goede aanvragen zijn. Wie heeft er gelijk? De afgelopen jaren is er steeds ruimte voor goede ontwikkelingen en aanschaf van beleggingsportefeuilles, maar vooral langjarige gebiedsontwikkelingen bleken lastig te financieren te zijn.
Het mag ook weer niet te ruim zijn. Bij sommige portefeuilles van vooral logistiek hebben bankiers in deze tijd al last van hoogtevrees, zo bleek in een gesprek in de afgelopen editie met Jan Willem van Roggen van NIBC. Hij wil graag nieuwbouw van logistiek financieren, maar kom niet aan met een aanvraag voor een financiering van een logistieke beleggingsportefeuille met yields van 3,5%. Zijn bank was vorig jaar minder actief door de overnamestrijd om NIBC van de beurs te halen, maar dit jaar wil hij de vruchten plukken van de nieuwe grootaandeelhouder Blackstone.
Met de uitbreiding van de leningproductie van NN, de blijvend hoge productie van ING Real Estate en wanneer Rabobank en ABN Amro zich herpakken is er weer meer mogelijk. Rabobank heeft de reorganisatie achter de rug en ABN Amro had een fors groeitraject, maar liet vorig jaar een incidentele krimp zien. Ruimte op de financieringsmarkt is nodig om aan de milieudoelstellingen te voldoen, voor de grote woningbouwopgave en de noodzakelijke aanpassingen in binnensteden door winkels te transformeren in woningen.

PGIM Real Estate: Aanbod alternatieve kredietverstrekkers neemt toe
Traditionele bankkredietverstrekkers blijven vastgoed als beleggingsklasse op het Europese vasteland domineren. Dit staat in contrast met de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Het aandeel van alternatieve kredietverstrekkers in de totale kredietverlengingen door vastgoedbeleggers is wel meer dan verdubbeld: van 7% in 2016 tot 18% in 2020.
Dit blijkt uit een rapport van Peter Hayes en Greg Kane, respectievelijk wereldwijd hoofd investeringen en hoofd European investment research van PGIM Real Estate.
PGIM is de asset manager van verzekeraar Prudential Financial Inc., een top-10 speler in de wereld. PGIM Real Estate is de vastgoedinvesteringstak van PGIM met een wereldwijd vastgoedvermogen van € 182,5 mrd. PGIM Real Estate wil zich ook meer manifesteren in Europa en heeft daarbij ook Nederland op de korrel. Daarbij is PGIM Real Estate actief in het hele palet van beleggingen tot vastgoedfinancieringen. Dit zou daarmee de partij kunnen zijn die de rol van Propertize/SNS Property Finance in Nederland weer zou kunnen overnemen.
Hayes: ‘Het uitbreken van corona heeft het aantrekken van kapitaal over de gehele linie vertraagd, maar cijfers over de tweede helft van 2020 wijzen erop dat vastgoedfinancieringsfondsen een gunstig onderliggend momentum hebben en goed zijn voor ongeveer 30% van al het private vastgoedkapitaal dat wordt aangetrokken.’
Positief vindt PGIM Real Estate dat het vastgoedaanbod de afgelopen jaren amper is toegenomen en de ontwikkelingspijplijn voor de nabije toekomst erop wijst dat het nieuwe aanbod op een laag peil zal blijven. Vastgoedrendementen naderen in heel Europa een duurzame ondergrens.