Thema transformatie 2020: Manhattan aan het Spaarne

‘Waarom het nu een mooi moment is om een interview over de herontwikkeling van winkelcentrum Schalkwijk te geven? Omdat er na 20 jaar praten eindelijk een schop de grond is ingegaan.’ Albert Hoogland en Helmich Weidema zijn zichtbaar tevreden. Natuurlijk, het traject is nog lang niet ten einde en er moet nog heel veel water onder de brug doorstromen voordat er een totaal vernieuwd gebied staat, maar dit is toch een mijlpaal. Hoogland: ‘Dat AM nu begonnen is met de realisatie van twee nieuwe supermarkten en een woontoren geeft een impuls aan de andere partijen in het gebied. Bovendien bouwt Kinepolis een bioscoop met zes zalen die eind dit jaar zal openen en zeker publiek uit de regio zal trekken.’
Albert Hoogland, werkzaam bij MVGM, is bij Centrum Schalkwijk betrokken als procesmanager. Helmich Weidema is voorzitter van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren van Schalkwijk (CVvE). Hoogland is door de CVvE ingehuurd om de herontwikkeling en transformatie van winkelcentrum Schalkwijk te begeleiden. Die rol staat los van de beheerfunctie die MVGM ook in het winkelcentrum heeft.

Abrupt gestopt
Ten tijde van de kredietcrisis ruim 10 jaar geleden stopte de herontwikkeling en transformatie van Centrum Schalkwijk abrupt. Betrokken ontwikkelaar ING Real Estate besloot geheel en al uit vastgoedontwikkeling te stappen en Schalkwijk was daar de dupe van. Wat meteen de vraag doet rijzen: welke invloed zal de huidige crisis op de ontwikkeling hebben?
Weidema: ‘De pijn was al groot bij de winkeliers en die zal nu nog groter worden. Dat zal de sanering die in de pijplijn zit, alleen maar versnellen.’ Hoogland voegt hier echter aan toe: ‘Het zal ook afhangen van de investeerders en financiers. Als de hele markt onderuit gaat en er geen kapitaal meer beschikbaar is, krijgt Schalkwijk daar ook last van. Bovendien weten we niet hoeveel ruimte de eigenaren van het centrum nog hebben om af te boeken. Misschien kunnen ze het met hun afgesloten huurcontracten nog wel even uitzingen.’
Op zich staan de lichten voor de herontwikkeling allemaal op groen. Winkelcentrum Schalkwijk, opgeleverd in de jaren ’70, is al jaren aan het kwakkelen. Hoogland: ‘Schalkwijk zit in de voorhoede van de stadsdeelcentra in moeilijkheden. Dat komt door de grote concurrentie van de Haarlemse binnenstad en de Haarlemmermeer.’ Weidema: ‘De leden van de CVvE hebben in 2018 unaniem ingestemd met een sanering van het winkelareaal. Dat krimpt van 40.000 m² naar 25.000 m².’

Woningbouw als drager
Terwijl het plan van ING destijds nog uitging van uitbreiding van de winkels, wat toen de herontwikkeling haalbaar maakte, is de drager nu woningbouw. Schalkwijk heeft momenteel 40.000 inwoners, maar dat aantal moet fors uitgebreid worden. Veruit het grootste deel van de woonopgave van Haarlem zal hier gerealiseerd worden. Dat kan, omdat het kantorenpark ten noorden van het winkelgebied bijna volledig getransformeerd wordt naar woningen en er in het stadsdeelcentrum zelf ook heel veel woningen erbij komen. Hoogland: ‘Er gaat hier een forse verdichting plaatsvinden met veel woontorens, echt Manhattan aan het Spaarne!’
Weidema: ‘Het aandeel sociale woningbouw in de wijk, dat nu heel hoog ligt, zal aanzienlijk lager worden. We hebben met de gemeente afgesproken dat hier een uitzondering wordt gemaakt op de 40–40–20-regel die voor de rest van de stad geldt. We hebben de raad duidelijk kunnen maken dat we meer middeldure woningen moeten hebben, anders krijgen we het project nooit rondgerekend. Nu bestaat het programma voor 60% uit middeldure woningen, 20% sociaal en 20% hoog.’
De opbrengsten uit de woningbouw moeten immers niet alleen het inkrimpen van het winkelbestand mogelijk maken, ook moeten er onrendabele maatschappelijke functies aan toegevoegd worden. Hoogland: ‘Dan moet je denken aan een bibliotheek, sporthal en gezondheidscluster. Dit moet het centrum van de wijk worden, inclusief een lokaal boodschappen-plus centrum.’

Versnipperd eigendom
Maar ondanks al deze groene lichten, mag het toch een wonder heten dat er een start gemaakt is met de transformatie. Grootste te tackelen probleem van dit project is het versnipperde eigendom in het gebied. Er zijn zo’n 70 partijen, die ieder een deeltje van het centrum bezitten. Dat heeft te maken met de historie van het winkelcentrum, dat destijds ontwikkeld is door MBO. Grote partijen als Hema, V&D en C&A bouwden zelf. Kleinere winkeliers hadden een leaseconstructie, die ze op den duur bijna allemaal omzetten naar koop.
Weidema is sinds 2003 voorzitter van de CVvE en heeft het eigenaarsbestand in de loop der tijd zien veranderen. ‘De grote en kleine eigenaren verkochten op hun beurt ook en nu is het vastgoed in handen van een groot aantal kleinere fondsen met een aantal ondernemers die al lang in het gebied zitten. Die kleinere fondsen zijn niet altijd goed bereikbaar; sommige daarvan zijn bijvoorbeeld in het buitenland gevestigd.’
Het versnipperde eigendom maakt het extra moeilijk om tot een alomvattend plan voor het gebied te komen. Omdat de eigenaren samen ongeveer een derde van het totale plangebied bezitten, zijn gemeente en eigenaren in dit project tot elkaar veroordeeld. De stedenbouwkundige eenheid in de ontwikkeling wordt bewerkstelligd doordat Jo Coenen de supervisor is.
MBO had gelukkig wel de vooruitziende blik om de VvE op te richten, zegt Hoogland. ‘Die verzorgt niet alleen de schoonmaak en marketing en dergelijke, maar is ook eigenaar van de openbare ruimte. Iedere nieuwe eigenaar is vanwege een kettingbeding verplicht bij te dragen aan de CVvE. Daarmee is de CVvE al deze jaren de constante factor geweest.’ Ook voor de toekomst kan die verplichte CVvE volgens Hoogland een groot voordeel blijken te zijn. ‘Dit zal een van de weinige gemengde gebieden in Nederland zijn waar eigenaren betrokken zijn en blijven bij het management van het hele gebied.’
Hoogland en Weidema zijn nu in de praktijk vooral veel aan het praten en communiceren met alle eigenaren om alle kikkers in de emmer te houden. Hoogland: ‘We proberen eigenaren te verleiden niet voor de korte vastgoedklap te gaan, maar ook verder in de toekomst te kijken. Er zitten zeker partijen tussen die op zichzelf al behoorlijke vastgoedprojecten aankunnen, dus die hoeven we niets te leren. Een deel daarvan is bovendien ooit begonnen als retailer, en die hebben dus ook gevoel bij het retailgedeelte van het project. Anderen kunnen beslissen het zelf te doen of de markt op te gaan.’
Maar welk plan een eigenaar ook wil uitvoeren, altijd zal de algemene ledenvergadering van de CVvE zijn goedkeuring moeten geven. Weidema: ‘Dat betekent dat ieder deelplan draagvlak moet hebben.’
Toch blijft het, ondanks de mogelijke woningontwikkelingen, lastig de maatschappelijke functies mogelijk te maken. Hoogland: ‘Zo willen we graag een sporthal in het gebied, naast de ontwikkeling waar AM momenteel bezig is. Dat wil de gemeente ook. We denken er ernstig over na om een grondbank voor dergelijke ontwikkelingen op te richten. De sporthal moet bijvoorbeeld verplaatst worden en op de oude locatie kan woningbouw komen. Als we zo zouden kunnen rekenen, dan zouden we misschien zelfs geen onrendabele top hebben.’
Er is al 20 jaar gepraat over de herontwikkeling van Schalkwijk, en nu gaat deze, als eerste van een reeks van door MBO ontwikkelde winkelcentra, van start. Andere winkelcentra uit die MBO-vijver zijn onder meer Overvecht in Utrecht, Paddepoel in Groningen, Dukenburg in Nijmegen en Zuidplein in Rotterdam, allemaal centra die het moeilijk hebben. Weidema: ‘Het is een langjarig proces om deze centra aan te passen aan de huidige eisen. Alleen in mijn tijd al heb ik 7 wethouders meegemaakt, met allemaal weer een andere politieke kleur. Ja, we leren hier wel geduld hebben.’

Centrum Schalkwijk

0 = Ceylonpoort
162 woningen
400 m² commerciële ruimte en 92 parkeerplaatsen in garage
Ontwikkelaar: Going Dutch Development
Belegger: Aantal particulieren, waaronder Egeria
Oplevering: Q4 2021

1A= Floridablok
6000 m² winkelruimte, m.n. Albert Heijn en Aldi
160 woningen, 600 parkeerplaatsen
Ontwikkelaar: AM
Belegger woningen: Syntrus Achmea, winkels Portico Investments
Belegger parkeergarage: CVvE en gemeente
Gestart met bouw

1B= Nicepassage
Bioscoop met 900 stoelen en 2750 m² winkels
Ontwikkelaar en belegger bioscoop: Kinepolis
Eigenaar winkels: Hoes Beheer en gemeente

M= Markthal
800 m² winkel- en horeca
Ontwikkelaar en belegger: lokale ondernemer Karreman
Oplevering: Q1 2022

Fase 2
3 ontwikkelingen van gezamenlijk 1000 woningen + publieke functies (niet-retail) + parkeren

Ontwikkelaars:
V&D: Lunee – 300 woningen op plek voormalige V&D
HB: HB Capital – 200 woningen
A+B: Variant Vastgoed (ontwikkelcombinatie van HBB Groep en Hoorne Vastgoed) – 500 woningen