Transformatie is niet meer weg te denken en wordt groter. Het gaat niet meer alleen om afzonderlijke gebouwen, maar om hele gebieden
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2020
De transformatie begint goed op stoom te komen. Het CBS berekende dat over heel 2018 13.000 woningen zijn ontstaan door transformatie van bestaande gebouwen zoals kantoren, scholen en winkels. Die 13.000 woningen maken voor 14% deel uit van alle nieuwe woningen die op de markt kwamen. Ten opzichte van het voorgaande jaar is dat een forse stijging: in 2017 maakten tot woningen getransformeerde ruimtes nog maar 8% uit van alle nieuwbouwwoningen.
De tien voorbeeldprojecten op de volgende pagina’s maken bovendien duidelijk dat het heus niet alleen woningen zijn die in de transformatieprojecten worden gerealiseerd. Zo is het voormalige postkantoor in Utrecht omgebouwd tot bibliotheek en winkelruimte en verandert Bouwinvest kantoorruimte in het WTC in Rotterdam in een hotel. Maar toegegeven: gezien de vraag zijn woningen vaak wel het meest voor de hand liggend en rendabel om te realiseren.
Laaghangend fruit
De vraag is natuurlijk wat de huidige crisis voor invloed zal hebben op de mogelijkheden om te transformeren. De afgelopen jaren waren het vooral leegstaande kantoren die zich leenden voor functieverandering. Daarvan is het laaghangende fruit, de gemakkelijkere projecten, echter inmiddels wel opgepikt. Een transformatiespecialist als Certitudo verwacht niet dat de kantorenleegstand in dezelfde mate zal optreden als bij de vorige crisis.
De crisis zal in elk geval waardedalingen van het vastgoed tot gevolg hebben, zo is de algemene verwachting. Vooral winkelvastgoed zal het te verduren krijgen: deze crisis versnelt het teloor gaan van winkelformules en -gebieden die het voor deze periode toch al moeilijk hadden. Niet iedereen is daar echter rouwig om; het idee is ook dat hierdoor herontwikkelingen en transformaties sneller in gang gezet kunnen worden. Niet alleen is de noodzaak hoger, maar ook de inkoop lager. Wat er voor in de plaats kan komen, zijn kleinere winkelgebieden met een flinke toevoeging van woningbouw en maatschappelijke functies, zoals Schalkwijk in Haarlem (zie pagina 40).
Gemeente als supervisor
Gebiedstransformaties staan sowieso op de agenda. Nu Amsterdam Zuidoost op stoom begint te komen, richt de gemeente de blik op kantorengebied Amsterdam Sloterdijk. Ook dit moet een gemixt gebied worden waar wonen, werken en (maatschappelijke) voorzieningen door elkaar heen lopen. Het zijn bedrijfsgebieden die voorheen aan de rand lagen, maar door de groei van stad opeens meer in het centrum komen te liggen.
Voor het ontwikkelen van zulke gebieden is inmiddels een soort formule ontstaan, die DAT wordt genoemd: developing alone together. De gemeente houdt de supervisie, maar de plots en gebouwen worden door afzonderlijke ontwikkelaars en beleggers opgepakt. Ze committeren zich dan, zoals bij de Binckhorst in Den Haag, wel aan een gezamenlijke visie voor het gebied. Door die visie te onderstrepen, ontstaat er toch een eenheid die het gebied in zijn geheel versterkt.
Tien grote transformaties in de dop
Hudson’s Bay, Rokin
Waar: Rokin, Amsterdam
Oud: winkels
Nieuw: kantoren
Door wie: Zürich Gruppe
Amper opgeleverd en geopend, en nu al winkelruimte af. Dit zou weleens de snelste transformatie ooit kunnen zijn: de drie panden aan het Rokin zijn amper twee jaar in gebruik geweest als winkelruimte. Ooit vond Ivy Group dit de perfecte plek voor een warenhuis omdat het direct bij de uitgang van de metro ligt. Maar fintech-gigant Adyen vindt het juist een perfecte plek voor zijn kantoren en heeft de 16.000 m² op Rokin 21, Rokin 49 en Sint Pietershalsteeg 3–5 langjarig gehuurd. Met de komst van Adyen is dit gedeelte van het Rokin weer terug in de financiële wereld: op de plek van Hudson’s Bay stonden ooit bankgebouwen. Is dat toeval?
De eigenaren, drie buitenlandse vastgoed-BV’s die onder management staan bij Zürich Gruppe Deutschland, laten zich bij de transformatie bijstaan door CBRE Development Services en Obidos. Adyen laat zich op zijn beurt adviseren door SGS Search.
Berghaus Plaza
Waar: Berghaus Plaza, Amsterdam West
Oud: kantoren
Nieuw: kantoren en woningen
Door wie: Boelens de Gruyter
Strikt genomen is dit geen transformatie, want de kantoren blijven kantoren. Maar daar bovenop zijn 600 woningen bedacht. Het gaat om de kantoorpanden Berghaus Plaza, The Fashion House en Modrôme nabij het Amsterdam World Fashion Center. De bedoeling is een echte wijk te creëren. Met bruggen worden verbindingen gelegd en er komt een openbaar toegankelijk plein. Groen wordt toegevoegd. Eerst was Kroonenberg nog bij het project betrokken, maar die vond het te complex en te veel tijd in beslag nemen. Nu doet Boelens de Gruyter het met langetermijnpartner Round Hill. Stedenbouwkundig plan en ontwerp is van KCAP Architect & Planners. Architecten zijn Heyligers en MVSA.
Kantoor Telegraaf
Waar: Amsterdam Sloterdijk
Oud: kantoren
Nieuw: gemengde stadswijk
Door wie: Angelo Gordon en APF
Onlangs verkocht Mediahuis Nederland, de uitgever van de Telegraaf, het kantorencomplex van 42.000 m² aan de Basisweg in Sloterdijk. Kopers zijn Angelo Gordon en APF International. Herontwikkeling en transformatie ligt in de lijn der verwachting: het gebied Sloterdijk is hard op weg te veranderen van solitair kantorengebied naar gemengde stadswijk. Er moeten 1500–2000 woningen bijkomen met voorzieningen, sport, entertainment, groen en nog meer kantoren. Daar zal de herontwikkeling en transformatie van het Telegraafkantoor gaan inpassen. Maar haast hoeven de eigenaren niet maken: voorlopig huurt Mediahuis ruim 20.000 m² terug en heeft APG er zijn tijdelijke onderkomen, totdat ze hun gebouw elders in het gebied kunnen betrekken.
Drukkerij Telegraaf
Waar: Amsterdam centrum
Oud: kantoren
Nieuw: kantoren, winkels en wonen
Door wie: Kroonenberg Groep
In het centrum van Amsterdam gaat de Kroonenberg Groep het voormalige kantoor en drukkerij van de Telegraaf aan de Nieuwezijds Voorburgwal 225 transformeren. Kroonenberg wil het rijksmonument, dat in 1928 in opdracht van de Telegraaf is ontworpen door architect J.F. Staal, weer in oude luister herstellen. De extra aangebrachte verdiepingsvloer gaat eruit, zodat de voormalige pershal weer zichtbaar wordt. Er komen kantoren, winkels en wonen in. Bovenin komt een panoramaverdieping, omdat vanuit hier een prachtig uitzicht over de stad te zien is. Er wordt een koppeling met de Kalverstraat gecreëerd en er komt een tweeledige routing. Rijnboutt maakt het ontwerp voor het gebouw.
The Green Campus
Waar: Binckhorst Den Haag
Oud: kantoren
Nieuw: woningen en kantoren
Door wie: Borghese en COD
Maanplein, het kantorencomplex van KPN in Den Haag, is te groot geworden voor het hele bedrijf. COD en Borghese hebben bij deze langjarige opgave al 30.000 m² kantoorruimte omgezet naar 266 woningen en enkele commerciële ruimten. Amvest heeft deze woningen in belegging genomen. Nog eens 35.000 m² kantoorruimte wordt herontwikkeld en blijft kantoorruimte. De bedoeling is dit jaar te starten met de bouw van 450 woningen in drie nieuwbouwblokken. Maanplein staat op de hoek van de Binckhorst, een bedrijventerrein dat inmiddels tegen het centrum van Den Haag aanligt en van kleur verschiet. Het wordt een gemixt gebied met steeds meer wonen en voorzieningen.
Zandkasteel
Waar: Amsterdam Zuidoost
Oud: kantoren
Nieuw: woningen en school
Door wie: Zadelhoff, Wonam en gemeente Amsterdam
ING, dat lang zijn zetel had in het Zandkasteel in Amsterdam Zuidoost, verhuist naar het nieuwe hoofdkantoor aan de Frankemaheerd. De ontwikkelaars van het nieuwe hoofdkantoor, Edge en G&S, kochten het Zandkasteel voor transformatie naar woningen. Deze ontwikkelaars verkochten 7 van de 10 torens echter door aan Zadelhoff en Wonam, die de woningen gaan realiseren. Wonam zal daarbij het voortouw nemen. Drie van de torens zijn naar de gemeente Amsterdam gegaan, voor een internationale school. Het Zandkasteel is een gemeentelijk monument. De eerste woningen zouden in 2022 klaar moeten zijn.
The Terraced Tower
Waar: Rotterdam
Oud: kantoren
Nieuw: woningen
Door wie: Provast en First Sponsor
Aan de Boompjes 55–57 is Provast samen met First Sponsor bezig een kantoorgebouw van 12.000 m² te transformeren naar een woongebouw van 100 meter hoog. De ontwikkelaars verwierven het gebouw in 2015 uit de Delta Lloyd-portefeuille. The Terraced Tower, een ontwerp van OZ Architects, krijgt 344 appartementen en een commerciële plint met horeca en retail. De woningen, met natuurlijk allemaal grote terrassen, worden op de bovenste verdiepingen koop en op de lagere etages huur en variëren in grootte van 70 tot 200 m². De bouw moet in het voorjaar van 2021 klaar zijn.
WTC Rotterdam
Waar: Rotterdam
Oud: kantoren
Nieuw: hotel
Door wie: Bouwinvest
Eigenaar Bouwinvest gaat in het World Trade Center aan de Coolsingel in Rotterdam kantoorruimte transformeren tot hotel. Postillion Hotels wordt de exploitant. Het plan is onderdeel van het masterplan dat voor de revitalisatie van het gebouw is opgesteld. Het hotel krijgt 168 kamers. Naar verwachting ontvangt het hotel vanaf begin 2021 zijn eerste gasten. Bouwinvest transformeert een deel van de kantoorruimte omdat het vindt dat een hotel een logische aanvulling is op alle faciliteiten die nu al in het gebouw aanwezig zijn. Het Nederlandse Postillion Hotels opende in 2015 al een Convention Centre in dit Rotterdamse rijksmonument. Het nieuwe hotel komt op de tweede, derde en vierde verdieping van de monumentale laagbouw aan de Meent- en Rodezandzijde.
Post Utrecht
Waar: Utrecht
Oud: postkantoor
Nieuw: bibliotheek, supermarkt, winkels en horeca
Door wie: MRP en ASR
Met de verhuur aan Amac is de laatste unit in Post Utrecht verhuurd. Het voormalige postkantoor aan de Oudegracht in Utrecht heeft daarmee weer een nieuw leven gekregen. De Albert Heijn met een ingang aan de Potterstraat opende al half februari de deuren, de bibliotheek Neude en fietsenstalling zouden half maart opengaan. Hier komen ook de winkels Bever, Broese Boekverkopers en Søstrene Grene.
Hudson’s Bay Rotterdam
Waar: Rotterdam
Oud: winkel
Nieuw: multifunctioneel
Door wie: Angelo Gordon, Cairn Real Estate en Neoo
Het voormalige Hudson’s Bay-gebouw in de binnenstad van Rotterdam wordt omgebouwd tot multifunctioneel complex. Angelo Gordon heeft de Beursgallery gekocht in een joint-venture met zijn lokale partners, asset en investment manager Cairn Real Estate en ontwikkelaar Neoo. Zij willen dit iconische gebouw van 30.000 m² transformeren naar een multifunctioneel gebouw. Vooralsnog is huurstroom gegarandeerd door een deal met The Sting Companies. Die heeft op tijdelijke basis 10.000 m² gehuurd voor zijn nieuwe winkelformule De Koopman. Hier wordt mode verkocht tegen lage prijzen.
Gerelateerde artikelen:
