Unibail onderuit: shortsellers krijgen toch gelijk

Laten we direct maar ongelijk bekennen. PropertyNL en PropertyEU hebben kennis van vastgoed en veel minder van de beurs en dat blijkt vandaag op de beurs bij URW. Gedurende de corona-crisis is gekeken naar getaxeerde waarde van de winkelcentra van URW versus de beurskoers. De conclusie was: de afstraffing op de beurs van URW is veel hoger dan op basis van afwaardering van winkelcentra kon worden verwacht. Dit jaar verwachten taxateurs circa 30% te moeten afboeken op winkelcentra. Voor corona, medio februari, kon je een aandeel URW kopen voor € 125. Vanochtend zakte het aandeel URW tot onder de € 38, een afboeking van 70%.

Wij hadden voor de verklaring meer moeten luisteren naar partijen zoals D1 Capital Partners, Lone Pine Capital of Maverick Capital. Dit zijn de drie voornaamste shortsellers in het aandeel URW. Zij begrepen het spelletje, wij niet. Zij zijn daardoor rijk geworden en onze volgers moeten toch nog even in de leer. Daarom een lesje beurswijsheden.

De beurs kijkt niet naar de waarde van het vastgoed, maar naar de toekomstige performance (bij de halfjaarcijfers was er al € 3,7 mrd netto verlies) en vooral naar de schulden (€ 24 mrd). Wij lieten ons zand in de oog strooien door de schuldratio, de loan-to-value ( met 41,5% nog comfortabel) en de verklaringen van URW hoe goed het fonds de financiering in de toekomst op orde heeft. 

URW leent voor een habbekrats en menig huizenbezitter maar ook private fund zou tekenen voor zo’n lage schuldratio. Dus de opdracht aan CFO Jaap Tonckens van URW zou simpel moeten zijn: gedraag je als Wobke Hoekstra, profiteer van je goede financieringsarrangementen uit het verleden en laat je teugels vieren. Het is veel te vroeg om te zeggen dat het nooit meer wat wordt met de winkelcentra van URW, dus geen gedwongen verkoop op het ongunstige moment dat er alleen maar koopjesjagers op de retailmarkt zijn. Ga ook geen aandelen uitgeven, zolang de rente op je leningen zo laag is.

Maar zo werkt de beurs niet. De shortsellers ruiken de paniek in de boardrooms en profiteren. Zij zien de schuldratio oplopen en weten dat het management maar één belangrijk instrument heeft: aandelen bijdrukken. De vraag is niet of, maar wanneer het management door de knieën gaat.

 Op 16 augustus was in de nieuwsbrief van PropertyNL al te lezen dat het voor URW-aandeelhouders een slagveld zou worden: de aanstaande uitgifte van nieuwe aandelen waardoor hun winst zou verwateren en een pakket van € 4 mrd aan (gedwongen) verkopen.

Woensdagavond bleek het nog iets erger: URW geeft niet €3 mrd aandelen uit, maar € 3,5 mrd, URW bespaart daarnaast ook nog eens € 1 mrd op dividend en er zal behalve de uitverkoop van € 4 mrd aan assets, ook bespaard worden op ontwikkeling (€ 800 mln). Dit hele pakket van € 9 mrd moet URW uit de denkbeeldige problemen helpen. Het effect van dit alles is namelijk dat 41,5% schuldratio zakt naar 30,9%. Shortsellers begrijpen dat de beleggers daar warm van worden. Dat is vreemd met Prinsjesdag in het achterhoofd, waarbij economen, politici en planbureaus eensgezind roepen dat corona vereist dat je de teugels moet laten vieren. Op de beurs gelden andere normen, maar met een duurzame retailstrategie heeft dit alles niets te maken.