Projectontwikkeling draait steeds meer om wonen, terwijl commercieel vastgoed het stiefkindje is. Het terugdringen van bezwaarschriften kan echter ook gebiedsontwikkelaars helpen.
Door Wabe van Enk, research Rob van de Laar, profielen Rob van de Laar, Lucas Ligtenberg, Martin Neyt
Iedereen wil het, steeds minder ontwikkelaars kunnen het: mix-use projectontwikkeling – aantrekkelijke stadswijken maken met een veelheid van functies, in plaats van gesegmenteerde wijken met apart wonen, winkelen en werken. De kloof tussen wens en praktijk komt doordat het vak van projectontwikkelaar steeds complexer wordt. Het is al een kunst om een woonwijk van de grond te krijgen, laat staan functiemenging.
Dat er ondanks de lawine aan bezwaarschriften toch nog mooie gebouwen worden gerealiseerd, mag een wonder heten. Een felicitatie dus voor COD/Borghese en Provast, die de Top-50 Ontwikkelaars aanvoeren, en een welkom voor Edge, dat de top-3 completeert. Deze partijen realiseren campussen (zoals de Green Campus in Den Haag van COD/Borghese), herontwikkelen binnenstedelijke iconen (wat Provast doet met het ABN Amro-pand op de Coolsingel) en zetten ondanks alles toch in op mixe-use (Edge Eindhoven).
Visie op de stad
Wie wel eens gespreksnotities ziet van vergaderingen met gemeenten en ontwikkelaars, schrikt van de toon. Je zou denken dat je nergens zoveel eer mee kunt behalen als samen met projectontwikkelaars de gebouwde omgeving van je stad verbeteren. Ik denk dan aan de vroegere burgemeester van Londen, Boris Johnson. Hij is na zijn Brexit zeer omstreden, maar kijk eens naar de manier waarop hij ‘zijn’ stad heeft verbeterd, wat is beschreven in zijn nieuwe autobiografie ‘Ontketend’. Johnson heeft een uitgesproken visie op de stad en vooral een plan voor hoe alles tijdens zijn bestuursperiode tot stand zou moeten komen. Daar hoorde bij dat hij op de Mipim in Cannes persoonlijk gemeente, beleggers en ontwikkelaars (en in mijn geval pers) bij elkaar bracht.
Welke burgemeesters en wethouders hebben in Nederland nog een droom voor hun stad? Laat staan een plan van aanpak, zoals Johnson? Bij de Expo Real in München liet de wethouder van Amsterdam dit jaar verstek gaan, omdat de gemeenteraad had afgesproken niet te zullen vliegen en de treinreis te lang was. Een mooie illustratie van gebrek aan visie en prioriteiten voor je stad.
Houding veranderen
In deze ontwikkelaarseditie daarom twee uiteenlopende verhalen van mensen die deze lethargische houding willen veranderen. Ronald Huikeshoven van AM is een echte gebiedsontwikkelaar, die naast aantallen woningen ook duurzame leefgebieden wil realiseren. Hij heeft besloten om daarnaast ook tijd te investeren in de politiek en is voorzitter geworden van projectontwikkelingsorganisatie Neprom. Zo’n Neprom is voor de slagkracht afhankelijk van grote namen in het bestuur. Huikeshoven is niet van de spandoeken, maar van de stille diplomatie. Hij wil de nieuwe minister helpen het mes te zetten in al die verordeningen en bezwaarschriften die het zo moeilijk maken om in Nederland te ontwikkelen.
Van een heel andere orde is ondernemer puur sang Wim Beelen, die in deze editie beschrijft hoe hij wordt tegengewerkt bij het realiseren van een belangrijke gebiedsontwikkeling in de Amsterdamse haven. Die tegenwerking verbaast. Zoals beschreven is het in toenemende mate zeldzaam wanneer een marktpartij zich sterk maakt voor een gebiedsontwikkeling op eigen risico. De risico’s zijn zodanig dat buitenlandse beleggers en banken daar hun vingers niet aan branden. Je zou dus als gemeente een rode loper achter de hand moeten hebben, om die uit te rollen voor een ondernemer die wil en kan. In plaats daarvan zien we meters procedures, die vaak te maken hebben met angst van het ambtelijk apparaat. Vastgoedontwikkeling vereist een stevige ruggengraat plus sterke knieën, niet alleen van de private kant, maar ook van de publieke.
Imago opvijzelen
Beelen vertelt in deze editie over zijn onorthodoxe aanpak. Zo richt hij een stichting op voor Amsterdammers, omdat zij volgens zijn redenering uiteindelijk opdraaien voor de fouten van ambtenaren. Als hij claims wint, wil hij dat de uitkering ten goede komt aan Amsterdamse burgers. Dit idee zou ook aardig kunnen zijn voor gemeenten die niet genoeg meewerken aan het terugdringen van het woningtekort. Laat claims over tegenwerking ten goede komen aan woningzoekenden op wachtlijsten. Kijken of dat gemeenten in beweging brengt.
Het zou natuurlijk mooier zijn wanneer, zoals het hoort, gemeenten en Amsterdam voorop zich alles gelegen laten liggen om ontwikkelingen met private partijen van de grond te krijgen. Laat Femke Halsema het imago van haar stad opvijzelen door de ontwikkelaars met beleggers en eindgebruikers in contact te brengen en de stad te verrijken met nieuwe gebiedsontwikkeling.
Logistiek minder dominant
Ze zijn er namelijk wel, partijen die ondanks de complexiteit gebiedsontwikkelingen realiseren, zoals blijkt uit dit onderzoek: Neoo, Synchroon (TBI Holdings), MRP, Flow en nieuwkomer in de lijst Duqer.
Dit jaar is de dominantie van logistieke ontwikkelaars wat afgenomen, ondanks de fraaie stijging van DGH naar de vijfde plaats, met de bouw van nieuwe Smartlog-projecten. Intospace op de negende plek laat zien dat logistiek ontwikkelen heel wat meer vergt dan het plaatsen van dozen in een weiland.
Mooi is nummer 11, Leyten Vastgoedontwikkeling. Leyten heeft al ruim voor de oprichting van PropertyNL, bijna 25 jaar geleden, een belangrijke rol gespeeld in projectontwikkeling in de regio Rotterdam en in Friesland. De laatste jaren vertoefde het bedrijf echter niet meer in de hoogste regionen van de projectontwikkeling, maar Leyten is terug met onder meer New Benthem en de herontwikkeling van het Cambuurstadion in Leeuwarden.
Vaste speler in de top is 3W Real Estate, dat zich steeds weet te herpakken, zelfs op de lastige retailmarkt. Dit keer met De Tuinen in Naaldwijk en winkelcentrum Op de Kamp.
Ook nieuw op de lijst, maar een bekende naam in het vastgoed, is Roeland Voerman. Zijn bedrijf (en dat van Bas Maingay) Fred Developers is terug in de top-25. Fred’s project Nieuw Kijkduin wordt na een lange voorbereidingstijd opgeleverd.
Andere nieuwkomers op de lijst zijn Today Development, BL Huisvesting, Waaijer en Metropool Vastgoedontwikkeling. De laatste is een verzelfstandigde afdeling van Lidl Nederland. Metropool is een voorbeeld van de nieuwe trend dat grote retailers herontwikkeling op afstand plaatsen. Velen hebben het degelijke bezit van vastgoed losgekoppeld van de wispelturige retail. Dezer dagen bewijst de familie Blokker nog maar eens het gelijk van deze strategie, want ook al verdwijnt Blokker uit het straatbeeld, het vastgoed blijft renderen.
Meer dan alleen woningen
Uit dit onderzoek naar ontwikkelaars van commercieel vastgoed blijkt wel dat er in Nederland meer gebeurt dan alleen woningontwikkeling, al is de verhouding zo’n 80% woningen en 20% andere functies. Als het mes in de procedures gaat, zijn er hopelijk meer investeerders bereid om hun nek uit te steken in gebiedsontwikkeling.
Dat zal niet de omvang hebben van bijvoorbeeld ODE, het Oosterdokseiland in Amsterdam. Mede voor dit project heeft Walter de Boer, de vorig jaar gepensioneerde ceo van BPD, dezer dagen de Nyenrode Oeuvre Prijs in ontvangst genomen (zie pagina 16). Voor zijn opvolger staat een nog grotere beker klaar als hij een volgend groot project zou kunnen realiseren, want gebiedsontwikkeling is er niet makkelijker op geworden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2024
Gerelateerde artikelen:
