‘Woningnood vraagt om een nieuwe asset class: wooninfrastructuur’

Uitgelaten vreugde toen minister Elanor Boekholt-O’Sullivan de Middenhuur Award uitreikte aan Blauwhoed. Meer blijdschap dan ooit, want winnaar Blauwhoed reikt met ‘Wijk’ veel verder dan één woningproject. Bedenkers Phillip Smits en Stephan Steijn zetten met ‘Wijk’ de deur open naar honderden gemeenten en zijn op zoek naar institutionele miljarden.

Nederland heeft niet alleen een tekort aan woningen, maar vooral een tekort aan een systeem waarmee snel, betaalbaar en duurzaam woningcapaciteit kan worden toegevoegd, vinden Smits en Steijn. Zij denken dat Blauwhoed dat systeem kan bieden. Niet door steeds opnieuw een vastgoedproject te ontwikkelen, maar door wonen als infrastructuur te organiseren: reproduceerbaar, schaalbaar en met vaste partners. Na de eerste gerealiseerde ‘Wijk’ in Kaatsheuvel ligt de volgende uitdaging niet meer primair bij de techniek of de vraag, maar bij kapitaal. Institutionele beleggers zullen wooninfrastructuur als nieuwe asset class moeten herkennen en er kapitaal voor moeten alloceren.

Gideonsbende

Het lijkt logisch om na de uitreiking van een ontwikkelaarsprijs na te praten, zodat overheden en andere ontwikkelaars lessen kunnen trekken van de winnaar. Daarvoor maakt de Rotterdamse ontwikkelaar Blauwhoed dan ook graag tijd vrij. Een mooi beeld van de transformatie van de oudste ontwikkelaar van Nederland, vinden Smits en Steijn. Gaandeweg het gesprek ontstaat iets bijzonders. Het gaat niet over één succesvol project, zoals bij alle voorgaande winnaars, maar over een andere manier van organiseren van wonen in Nederland. Grote woorden. Critici denken snel aan over-ambitie. Blauwhoed is immers een middelgrote ontwikkelaar. Kan zo’n Gideonsbende van hooguit vijfenveertig professionals Nederland veranderen? Biedt Blauwhoeds plan ‘Wijk’ echt het recept waar minister Elanor naar op zoek is? Is er echt sprake van een nieuwe wooninfrastructuur, of is dit slechts een marketingterm? Oordeel zelf.

Middenklasse tussen wal en schip

De geestelijke vader van ‘Wijk’, Stephan Steijn, komt niet uit de bouw- en projectontwikkeling, maar uit recruting. Hij begon vier jaar geleden niet met bouwsystemen, maar met een analyse van de gebruikers. ‘Ik ontdekte dat Nederland niet alleen tekort heeft aan woningen, maar dat vooral de middenklasse tussen wal en schip valt. Stijgende koopprijzen, oplopende huren, veranderende regelgeving. Goed en betaalbaar wonen is moeilijk voor een steeds grotere groep mensen. We weten het allemaal, maar we slagen er niet om een systeem te vinden waarmee we woningcapaciteit snel, betaalbaar en reproduceerbaar kunnen toevoegen.’

Waarom heeft de markt zo’n systeem niet gevonden?
Steijn: ‘Die vraag heeft mij ook steeds geïntrigeerd. De markt geeft steeds antwoorden op de vraag hoe je een goed woningproject ontwikkelt. Maar moet je niet een antwoord geven op de vraag: hoe kan je een systeem maken dat keer op keer woningcapaciteit toevoegt? Daarom wil ik af van traditionele gebiedsontwikkeling, waar je elke keer opnieuw begint. Je zou verder zijn als je een systeem hebt met nieuwe partners, ontwerpen, processen, contracten, organisatie en uiteindelijk exploitatie.’

Kan dat wel? Elk project is immers uniek?
Steijn: ‘Dat is een fabeltje als je kijkt naar de maatschappelijke opgave. We moeten verspreid over Nederland duizenden woningen realiseren. Dan gaat het niet meer om unieke projecten, maar om een nieuw systeem.’
Smits: ‘Met ‘Wijk’ proberen we niet een locatie te optimaliseren, we hebben het ontwikkel- en exploitatieproces gestandaardiseerd.’

Is dat uitgetest?
Smits: ‘We hebben ontdekt dat we ‘Wijk’ kunnen realiseren met 80% bewezen systemen. Slechts de laatste 20% passen we aan op de specifieke locatie. Die werkwijze heeft ook gevolgen voor de organisatie. Die heeft niet langer de focus op één project, maar een focus op het proces. Van bouwen naar organiseren.’
Waarom is dat niet eerder bedacht?
Steijn: ‘Een systeem ontstaat niet doordat iemand zegt dat het werkt, een nieuw systeem ontstaat doordat iedere schakel afzonderlijk is gevalideerd. Daar zit jaren werk in. Wij hanteren zes validaties: politiek, technisch, keten, vraag, financieel en operationeel.’

Sommige klinken bekend, andere – zoals ketenvalidatie – vergen toelichting.
Steijn: ‘Bij ketenvalidatie verbinden vaste partners zich langdurig aan hetzelfde platform. Daardoor kunnen kwaliteit, snelheid en schaalvoordelen toenemen.’

Waarom zouden vaste partners, zoals institutionele beleggers, zich vastleggen?
Smits: ‘Zij hebben voordeel als exploitant. Bij de meeste ontwikkelaars staat de woning centraal. Bij ons concept staat de gebruiker centraal. Wij ontwikkelen niet alleen woningen, wij organiseren wonen. Dat betekent gedeelde voorzieningen, digitaal beheer, het scheppen van community’s, mobiliteit, exploitatie en dienstverlening.’

Dat zijn precies de criteria die de jury van de Middenhuur Award hanteert voor het beoordelen van de projecten. Je zou denken: waarom happen institutionele beleggers niet toe?
Steijn: ‘Tijdens de gesprekken met institutionele beleggers valt me op dat het nooit gaat over de kwaliteit of techniek van een woonconcept. Ook de exploitatie speelt een opvallend kleine rol. De discussie gaat vooral over investeringsmandaten. Institutionele beleggers moeten beleggen in hokjes van traditionele vastgoedcategorieën. Ons ‘Wijk’-platform past daar nog niet in. Op de woningmarkt is een nieuwe manier van kijken en denken nodig. Niet omdat die categorieën verkeerd zijn, maar omdat een goede woninginfrastructuur veel meer betekent.’

Waar denken jullie aan met zo’n infrastructuur voor wonen?
Steijn: ‘Wij kunnen met onze nieuwe woninginfrastructuur een recept maken voor het oplossen van de woningnood. Maar dat niet alleen. Wat wij doen met ‘Wijk’ raakt de positie van de middenklasse. Technisch boeken we vooruitgang met biobased bouwen, maar ‘Wijk’ levert ook nieuwe verdienmodellen op voor agrariërs. Het biedt tevens voordelen voor gemeenten. Vaak leeft het idee dat het steeds moeilijker wordt woningprojecten op tijd te realiseren. Ons model ontzorgt. We laten zien welke gemeenten het wiel al hebben uitgevonden. Ze worden niet langer verrast door stikstofreductie of digitale exploitatie, maar kiezen voor een maatschappelijk systeem van wooninfrastructuur dat zo veel meer is dan een bouwconcept.’

Jullie willen zeker niet langer aangeduid worden als ontwikkelaar?
Steijn: ‘Met ‘Wijk’ bouwen we niet langer woningen. Wij maken een infrastructuur. Dat is de reden dat we steeds minder over bouwen en steeds meer over wooninfrastructuur praten.’
Smits: ‘Bij Blauwhoed ‘bouwen we ook geen woningen’, maar ontwikkelen we leefomgevingen waar we het welzijn van gebruikers stimuleren. We blijven met Blauwhoed ook actief in gebiedsontwikkelingen en andere concepten met commercieel vastgoed, waarbij we wel te maken hebben met unieke projecten.’

Blauwhoed liep voorop met datasystemen. Smits heeft weleens gezegd dat hij drie jaar te vroeg was. Is er ook een kans dat ‘Wijk’ te ver voor de troepen uitloopt?’
Smits: ‘De Middenhuur Award hebben we gekregen omdat we met Kaatsheuvel al een succes kunnen laten zien. Dit jaar wordt dat vervolgd in Goes, Sneek, Moerdijk, Altena en Hardenberg, en contacten met meer dan twintig steden zijn in een vergevorderd stadium.’
Steijn: ‘Een nog grotere doorbraak zou echter zijn wanneer wij met institutionele beleggers een langjarige samenwerking kunnen aangaan om nog sneller te kunnen opschalen.’

Phillip Smits
Phillip Smits begon bij HBG, destijds het grootste bouwconcern in Nederland, met als bekende dochter-ontwikkelaar Mabon. HBG was in de jaren tachtig en negentig de grootste bouwer. De Haagse ingenieurs werden overgenomen door BAM uit Bunnik. Smits maakte alle stappen mee, ook die van BAM’s latere ontwikkelaar, AM. Begin 2008 startte Smits bij Blauwhoed, de oudste nog bestaande ontwikkelaar van Nederland.
Het bedrijf werd in 1616 opgericht als Blauwhoederveem. De ‘blauwhoeden’ verzorgden destijds de opslag van goederen van de VOC en WIC in de grote havens met eigen pakhuizen. In 1995 was Blauwhoed de grootste woningontwikkelaar van Nederland, destijds met het label Eurowoningen.
De aandeelhouders voorzagen als een van eersten de gevolgen van de financiële crisis van 2008. Ze voorspelden dat Blauwhoed 70% van de omzet zou gaan verliezen. Smits moest het bedrijf draaiende houden. De ontwikkelaar kromp van 120 naar 30 medewerkers. ‘Het is nu een platte pannenkoek’, zo betitelt Smits zijn organisatie.
Smits staat bekend als pionier. Sinds zijn bezoek aan de VS in 2011 is hij in de ban van vastgoeddata voor het nemen van investeringsbeslissingen. Pas later ontstond binnen en buiten de organisatie erkenning voor de kwaliteit van data.
Met Stephan Steijn ontwikkelde Smits vier jaar terug ‘Wijk’. De eerste spin-off van ‘Wijk’ is te zien in Kaatsheuvel. Sneek en Goes volgen. Steijn en Smits zeggen dat zij met 22 gemeenten in contact staan over ‘Wijk’.

Stephan Steijn
Stephan Steijn heeft geen achtergrond in het vastgoed. Na zijn VWO in Geleen haalde hij zijn MBA in Groningen. Hij werd daarna commercieel manager bij interim-bedrijven Alfa Delta en Yacht. Later was hij tien jaar directeur/eigenaar van ICE Utility Professionals, het interim-bedrijf voor de energiebranche. Hij is ook de oprichter van e-learning.nl. Sinds 2021 is hij met ‘Wijk’, een gemeenschappelijk initiatief met Blauwhoed, actief in de woningontwikkeling. De rode draad in zijn carrière is dat hij de dingen net even anders doet dan de gevestigde orde.

Winnaar ‘Wijk’
De Middenhuur Award 2026 ging naar het woon-initiatief ‘Wijk’ van Blauwhoed. Het project onderscheidt zich door standaardisering: 80% van het ontwikkelproces in ‘Wijk’ is reproduceerbaar. De ontwikkelaar kreeg de prijs van minister Elanor Boekholt-O’Sullivan op de stand van PropertyNL, na het realiseren van het eerste project in Kaatsheuvel. Een ‘Wijk’ omvat 100–300 modulaire en circulaire woningen van permanente kwaliteit en met de focus op middenhuur. Er volgen projecten in Sneek, Goes, Moerdijk, Altena en Hardenberg. De jury waardeerde de combinatie van lef, reproduceerbaarheid en de maatschappelijke impact. De snelheid hangt af van het aantal institutionele beleggers dat instapt. Minister Boekholt zei dat ze in gesprek zal gaan met de minister van Financiën over het terughalen van buitenlands pensioenkapitaal. In september zullen concrete voorstellen volgen.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026