Onderzoek particuliere verhuurders: moties over box 3 laatste redding

Dat blijkt uit een enquête van Vastgoed Belang onder 776 particuliere verhuurders die hun woningen momenteel uitponden, of van plan zijn dat te doen zodra een woning vrijkomt. Dinsdag 8 september stemt de Tweede Kamer over twee moties, van Mona Keijzer en van Michiel Hoogeveen (JA21) die volgens de branchevereniging de laatste redding voor de particuliere verhuursector zijn.

Zowel Keijzer als Hoogeveen pleiten er in hun moties voor om zo snel mogelijk met een oplossing te komen voor het huidige box 3-stelsel voor particuliere verhuurders. Bijvoorbeeld door voor particuliere verhuurders alsnog een vermogenswinstbelasting door te voeren, als de invoering van de Wet werkelijk rendement wordt vertraagd of helemaal niet doorgaat. Uit nieuw onderzoek van Vastgoed Belang blijkt dat hard nodig om de uitpondgolf te stoppen.

Huidige tegenbewijsregeling niet werkbaar

Gevraagd naar welke wijzigingen minimaal nodig zijn aan het huidige belastingstelsel om weer over te gaan op verhuren in plaats van te verkopen, werd het aanpassen van de tegenbewijsregeling door 76% van de ondervraagde particuliere verhuurders genoemd. Van die groep hekelt 86% het feit dat verhuurders die gebruikmaken van de tegenbewijsregeling nog steeds worden belast op basis van de papieren waardestijging van een pand. Voor 73% van hen is het ontbreken van kostenaftrek in de tegenbewijsregeling onoverkomelijk.

In de afgelopen jaren is door Vastgoed Belang en door verschillende partijen in de Tweede Kamer gepleit voor het aanpassen van de tegenbewijsregeling. Die optie werd door de staatssecretaris van Financiën echter steeds afgehouden, omdat dat zou leiden tot vertraagde invoering van de Wet werkelijk rendement en deze dan niet meer op 1 januari 2028 zou kunnen ingaan.

Fictieve rendementen

Voor bijna de helft van de ondervraagden is het verlagen van de door de Belastingdienst gehanteerde fictieve rendementen nog een andere, acceptabele manier om het huidige stelsel te verbeteren. 48% noemde het hanteren van realistischere forfaits als minimumvereiste om te stoppen met uitponden.

Een meerderheid van de respondenten wil echter het liefst helemaal af van het huidige box 3-stelsel en over naar de Wet werkelijk rendement. 59% geeft aan überhaupt niet meer te willen worden belast op basis van forfaits en noemt een belasting op basis van werkelijke nettorendementen.

Oplossing linksom of rechtsom

‘We roepen de Tweede Kamer dringend op om voor de moties van Keijzer en JA21 te stemmen,’ zegt Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang. ‘Linksom of rechtsom moet er een oplossing komen voor box 3, of dat nou binnen het huidige of nieuwe stelsel is. Het alternatief is dat er geen particuliere verhuursector meer overblijft, terwijl onze branche van essentieel belang is voor middeninkomens en mensen die met spoed op zoek zijn naar een huis na bijvoorbeeld een scheiding. Deze moties zijn de laatste redding van de branche.’

Uit de onderzoeken blijkt overigens dat een overgrote meerderheid van de particuliere verhuurders er geen vertrouwen in heeft dat het überhaupt nog goed komt met box 3. Als zij de mogelijkheid krijgen om hun vastgoed zonder daarvoor overdrachtsbelasting over te zetten van box 3 naar een eigen bv, maakt 43% daar gebruik van. Een net zo grote groep twijfelt, en slechts 14% blijft liever in box 3.

Vastgoed Belang pleitte vorig jaar al voor een zogenoemde geruisloze overgang van box 3 naar box 2, waarbij particuliere verhuurders eenmalig de mogelijkheid krijgen om hun vastgoed zonder overdrachtsbelasting onder te brengen in een bv. Dat idee kreeg steun van verschillende partijen die een overgang tegen een verlaagd tarief voorstelden, maar werd door de staatssecretaris afgeschoten omdat het zou leiden tot een budgettaire derving. Inmiddels is echter duidelijk dat de hersteloperatie in box 3 minder kost dan verwacht, en dat er naar verwachting zo’n € 10 mrd zal terugstromen in de staatskas.

Huurprijsregulering buiten enquête

Voor het onderzoek zijn 776 particuliere verhuurders die in box 3 verhuren ondervraagd. De respondenten zijn geselecteerd op het feit dat ze nu uitponden, of van plan zijn om dat in de toekomst te doen. Omdat volgens een eerdere enquête van Vastgoed Belang naast box 3 ook onder andere de Wet betaalbare huur een belangrijke rol speelt bij uitponding, zijn de respondenten gevraagd om bij hun beantwoording uit te gaan van een situatie waarin huurprijsregulering is teruggebracht naar een acceptabel niveau.

Particuliere verhuurders zijn van enorm belang voor de woningmarkt. In totaal biedt de private sector zo’n 2 miljoen mensen een dak boven hun hoofd, waarvan meer dan de helft in box 3 wordt verhuurd. Ongeveer 73% van de huurwoningen in de private sector worden