De verduurzaming van sociale huurwoningen door corporaties is financieel niet rendabel, blijkt uit onderzoek door verkoopmanager Marijn Buikema van de Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2020
Hoe ambitieuzer het verduurzamingsproject van een woningcorporatie is, hoe meer geld er door de corporatie moet worden bijgelegd om de verduurzaming te realiseren, constateert Buikema in zijn afstudeerscriptie voor de opleiding Master of Real Estate aan de ASRE.
Voor een verbetering van het energielabel van een sociale huurwoning van E naar B is volgens Buikema per labelstap een investering van zeker € 5000 per woning nodig. Om die kosten te dekken kan de corporatie de huur van de woning maar zeer beperkt verhogen. Daarmee is de terugverdientijd voor de corporatie langer dan de veelal gehanteerde financiële afschrijvingstermijnen.
Woonlastenneutraliteit
Buikema constateert dat de wettelijk voorgeschreven ‘woonlastenneutraliteit’ van verduurzaming veel projecten al in de kiem smoort. De huren kunnen in theorie worden verhoogd met de besparing die huurders realiseren op hun energierekening. Maar het idee van een huurverhoging maakt huurders huiverig en is voor hen soms niet betaalbaar, constateert Buikema.
Die weerstand maakt het voor corporaties lastig om de voorgeschreven 70% van de bewoners mee te krijgen in een verduurzamingsproject. Wordt dat percentage niet gehaald, dan is het project van de baan. ‘Mede daarom heeft mijn werkgever besloten af te zien van huurverhogingen bij verduurzaming. Je moet wat, om de mensen mee te krijgen.’
Instemmingspercentage
Het verlagen van het wettelijk voorgeschreven minimum instemmingspercentage van 70% naar 50% is een van de aanbevelingen die Buikema de overheid doet, om de voortgang van verduurzamingsprojecten te versoepelen. Een paardenmiddel, geeft Buikema toe. ‘Huurders zijn enthousiast over verduurzaming, zolang hun huur maar niet omhooggaat. Berekeningen die aantonen dat zij eenzelfde bedrag aan energie besparen, vertrouwen ze niet snel. En je hebt altijd huurders die helemaal niets willen.’
Een andere aanbeveling is verduurzaming in de corporatiesector onder te brengen bij een zogeheten Esco (Energy Service Company). Esco’s zijn bedrijven die met verschillende maatregelen energiebesparing garanderen. Door de specialisatie en schaalgrootte van deze ondernemingen kunnen verduurzamingsprojecten tegen lagere kosten worden gerealiseerd.
