Welke grote gebeurtenissen vonden plaats in de 25 jaar dat PropertyNL bestaat, en wat was hun invloed op het vastgoed? In de eerste aflevering gaan we met Jeroen Lokerse terug naar 11 september 2001, de dag van de aanslag op de Twin Towers op Manhattan.
Jeroen Lokerse is gepokt en gemazeld in kantorenland. Al sinds het begin van zijn vastgoedcarrière, die hem tot nu toe via Ballast Nedam, DTZ Zadelhoff en Cushman & Wakefield naar Colliers bracht, heeft de inwoner van Amstelveen een duidelijke visie op de (Nederlandse) kantorenmarkt. Hij ziet het kantoor niet alleen als een stuk vastgoed, maar zeker ook als de facilitator van efficiënte werkprocessen en plezierige werkomgevingen. Een gebouw waarin mensen en bedrijven kunnen excelleren. In coronatijd oogstte hij veel lof met zijn 1,5 meter concept, waarmee werknemers veilig konden terugkeren naar kantoor tijdens en na de pandemie. In 2023 vertrok hij met zijn Amerikaanse vrouw en hun gezin naar de Verenigde Staten, om ruim een jaar later weer terug te keren.
Behoefte aan saamhorigheid
Lokerse weet zoals zovelen nog precies waar hij was toen op 11 september 2001 even na drie uur ’s middags Nederlandse tijd het tweede gekaapte vliegtuig zich in de Zuidtoren van het World Trade Center in hartje New York boorde. ‘Ik zat op mijn werk en had direct het gevoel dat dit op alles een enorme impact zou hebben. Een week later ontmoette ik mijn Amerikaanse vrouw en ze zei me direct dat ze terug wilde naar de Verenigde Staten. Er was veel behoefte aan saamhorigheid, in Amerika, maar ook in rest van de westerse wereld.’
Lokerse werkte toen al in het vastgoed en had zo zicht op wat er bijvoorbeeld gebeurde met de vraag naar kantoorruimte. ‘Natuurlijk brachten de aanslagen een groot gevoel van economische onzekerheid met zich mee, maar de gevolgen daarvan waren rond 2004 wel weggeëbd. De directe economische impact zal het hardst zijn geweest in de Arabische wereld, waar de meeste aanslagplegers vandaan kwamen. De heel sterke economische groei in die contreien liep vertraging op ten gunste van het westen.’
Symbolen van kapitalisme
De directe gevolgen van de aanslagen op de huisvesting van grote bedrijven in grote hoge torensw bleven hoofdzakelijk beperkt tot de getroffen bedrijven in Lower Manhattan. Zij zochten hun heil elders, vaak in New Jersey. ‘Voor de korte termijn was er misschien heel even de perceptie dat hoogbouw gevaarlijk en lastig was. Maar nadien werden weer net zulke grote symbolen van het kapitalisme gebouwd, ook in New York, onder meer bij Grand Central Station en met de Liberty Toren, de herbouw van het WTC.’
In de beleving van Lokerse is de kantorenmarkt in New York nooit meer op het niveau van voor de aanslagen gekomen. ‘Feitelijk was New York als vestigingsplaats voor grote bedrijven al over het hoogtepunt van eind jaren ’90 heen. Vanaf die tijd zijn grote werkgevers maar ook beleggers veel meer gaan zoeken naar diversiteit en spreiding. Meer nog dan de aanslagen zorgde de financiële crisis van 2008 en verder voor een dieptepunt in de markt. Het besef groeide op Manhattan dat het zo niet verder kon, dat er echt verandering moest komen. De stad was in weerwil van oude beeldvorming totaal niet meer die diverse wereldstad, maar was verworden tot een plek voor hoofdzakelijk rijke witte mannen en toeristen. Daar wordt nu door het toevoegen van woningen en voorzieningen wat aan gedaan, net zoals we in Nederland doen op de Zuidas. Er is sinds kort met Mamdani een superlinkse islamitische burgemeester. New York is echt aan het veranderen.’
Verouderde kantorenmarkt
Het probleem van de kantorenmarkt in New York is dat de voorraad gemiddeld genomen sterk verouderd is. Gebouweigenaren kregen dat in de coronatijd nog eens extra stevig ingewreven, en volgens Lokerse is de belangstelling onder werknemers om dagelijks te forensen naar The Big Apple nog altijd beperkt. ‘Toen ik zo’n anderhalf jaar geleden in Midtown Mathattan werkte, zag ik ook om me heen dat slechts weinig mensen op maandag en vrijdag naar kantoor komen. Als je iedere dag 1,5 uur heen en terug moet reizen en je moet ook nog je eigen reiskosten en je lunch betalen, dan heb je heel veel redenen om zoveel mogelijk thuis te werken.’ Het is een uitdaging voor werkgevers om werknemers aan zich te binden. Mensen verplichten om naar kantoor te komen gaat in New York niet werken. Ambities moet je samen realiseren, en daarbij helpt het ook niet dat er niet of nauwelijks werkloosheid is.
Een werkgever kan het zich volgens Lokerse niet veroorloven om niet met zijn tijd mee te gaan. ‘Vastgoed is geen doel op zich. Wat werkt het best en waar kom je dan op uit met de vestiging van je bedrijf? Als je niet kunt accepteren dat mensen bij je weggaan omdat je vasthoudt aan een bepaalde kantorenvisie, heb je een probleem.’
Rimpeling
Bijna 25 jaar na dato ziet Lokerse de impact van 11 september op kantoren als beleggingsobject als een rimpeling in de gebruikelijke cycli en trends. ‘Uiteindelijk heeft het voor beleggers niet zoveel gedaan. Het heeft hooguit transacties wat vertraagd. Zeker sinds de financiële crisis is het systeem stabieler dan het ooit is geweest. Als je kijkt naar de herwaardering van kantoren, dan heeft de prijscorrectie van in New York heel lang op zich laten wachten. Pas de laatste jaren komt daar wat beweging in, waarbij eigenaren een flinke veer hebben moeten laten. Als dat verlies sneller was genomen, was het woningprobleem ook sneller opgelost. New York wil graag een veilige, inclusieve stad zijn met veel meer woningen en goede voorzieningen zoals publieke scholen, waar iedereen zijn kinderen naartoe durft te sturen.’
In bredere zin bestaat de herinnering en de erfenis van 11 september wat Lokerse betreft uit de verbinding die werd gezocht tot en met het ‘we got him’-moment in mei 2011, toen Osama Bin Laden werd gevonden en gedood in Pakistan. ‘In praktische zin heeft 9/11 gezorgd voor een zwaarder bewustzijn van veiligheid, onder meer door toegangscontrole bij gebouwen en fortificatie van organisaties. Om te veranderen heb je triggers nodig en een collectief gevoel van urgentie.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2026
