De teloorgang van Vestia, ooit de grootste woningcorporatie van Nederland, tekent enerzijds de ‘wilde’ jaren nul van deze eeuw, toen de bomen tot in de hemel leken te groeien, en anderzijds de hoogmoed die zich van vele bestuurders meester maakte. Heeft de vastgoedmarkt iets geleerd van het debacle, en was Vestia niet meer dan een incident? We blikken terug met Johan Conijn.
De Nederlandse woningcorporatiesector gold lange tijd als een bastion van stabiliteit. Met een publieke taak en een relatief voorspelbare kasstroom uit huurinkomsten leek het risico op ontsporingen beperkt. Toch bleek rond 2010 dat ook binnen deze sector systeemrisico’s konden ontstaan.
Vestia beheerde op het hoogtepunt circa 90.000 sociale huurwoningen, voornamelijk in de Randstad. Onder leiding van bestuursvoorzitter Erik Staal groeide de corporatie uit tot een dominante speler in steden als Rotterdam en Den Haag. Qua omvang en financiële slagkracht was Vestia een bepalende factor in de volkshuisvesting.
In de periode tussen Twin Towers en kredietcrisis was speculeren gemeengoed, en daarbij werden riskante constructies niet geschuwd. Zoals veel corporaties financierde Vestia haar activiteiten met langlopende leningen, vaak met variabele rente. Om zich in te dekken tegen rentestijgingen maakte de corporatie gebruik van renteswaps, een gangbare constructie in die tijd.
De derivatenstrategie ontspoort
Wat Vestia onderscheidde, was de omvang en complexiteit van de derivatenportefeuille. Een sleutelrol daarin speelde treasury-functionaris Marcel de V., die grote posities in renteswaps opbouwde. In plaats van alleen bestaande leningen af te dekken, ging Vestia steeds vaker contracten aan die vooruitliepen op toekomstige financieringsbehoeften.
Toen de rente na de financiële crisis langdurig laag bleef, draaide deze strategie uit op een financieel drama. Banken eisten miljarden aan extra zekerheden. De derivatenportefeuille kreeg een negatieve waarde van meer dan € 2 mrd.
Ontmanteling
De crisis legde pijnlijk bloot dat het bestuur bij Vestia tekortschoot. Bestuursvoorzitter Erik Staal trad in 2012 af, nadat duidelijk werd hoe groot de financiële problemen waren. De raad van commissarissen bleek onvoldoende grip te hebben gehad op de treasury-activiteiten.
Het definitieve einde van Vestia volgde uiteindelijk in 2023, toen de corporatie werd opgesplitst in de drie zelfstandige entiteiten Stedelink (Delft, Zoetermeer en Zuidplas), Hof Wonen (Den Haag ) en Hef Wonen (Rotterdam).
Parlementaire enquête
Maar het ging niet om Vestia alleen: de affaire leidde in 2014 tot een parlementaire enquête, want ook bij andere corporaties was het misgegaan: Woonbron, Rochdale en Servatius, om maar enkele voorbeelden te noemen. De onderzoekscommissie was ‘geschokt’. ‘Deze bestuurders hebben soms op grove wijze gefaald en gaven weinig blijk van kritische zelfreflectie. Er was geen sprake van bezinning of spijt en ze schoven de schuld op anderen af.’
Ook het externe toezicht van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting had gefaald en gemeenten, Rijk en Tweede Kamer hadden slechts toegekeken. Sterker nog: onder druk van de politieke wenselijkheid kon de omvang en scope van nevenactiviteiten bij corporaties een grote vlucht nemen, zo was de conclusie. Ondertussen werden de prestaties van corporaties bewust niet in de gaten gehouden vanwege ‘het naïeve en bij vlagen dogmatische vertrouwen van de politiek in het zelfregulerende vermogen van de corporaties’.
Het leidde tot de Woningwet, die het speelveld van corporaties aan banden legde. Heeft dat ruim tien jaar later effect gesorteerd? Emeritus hoogleraar Woningmarkt en onderzoeker Johan Conijn meent van wel. Hij was overigens zelf ooit commissaris bij Vestia, maar dat was in de periode voordat de derivatenkwestie ging spelen, zo benadrukt hij. ‘Ik wil niet de indruk wekken dat ik het had kunnen voorkomen, maar mijn verantwoordelijkheid strekt zich niet uit tot die periode.’
Redder des vaderlands
Bij Vestia kwamen twee dingen samen: het speculeren op rentestijgingen voordat de rente ging dalen en daarnaast financiële malversaties en omkoping, recapituleert Conijn. ‘Daar was zoals bekend Marcel de V. voor verantwoordelijk. Die twee zaken kwamen ongelukkigerwijs samen, maar die moet je wel van elkaar onderscheiden.’
Conijn vindt het nog steeds aannemelijk dat topman Erik Staal niet van de handel en wandel van De V. heeft geweten. ‘Er is ook niets gebleken van enige betrokkenheid.’ Maar Staal is wel een voorbeeld van de hoogmoed die de vastgoed- en financiële sector kenmerkte in het eerste decennium van deze eeuw. ‘Hij had zichzelf hoog op het schild gehesen en presenteerde zich als de redder des vaderlands, die overal, ook door het ministerie, werd opgeroepen om problemen op te lossen. Kwam een corporatie in de problemen, dan was Erik met Vestia wel bereid om te fuseren. Hij was erg tevreden met zichzelf.’
Vaker zonnekoning-gedrag
Dat was niet uniek in die tijd. ‘Dat zonnekoning-gedrag zag je bij wel meer corporatiebestuurders, maar Staal was er wel de overtreffende trap van.’ Het was een kenmerk van het cultuurprobleem waarmee in elk geval Vestia te maken had. ‘Een aantal bestuurders meenden dat zij konden bepalen wat goed was voor de wereld en gaven ‘hun’ geld uit aan allerlei branchevreemde activiteiten.’ Conijn noemt als voorbeeld de Maastrichtse corporatie Servatius, die universiteitscampussen ging bouwen.
‘Je kunt ook zeggen: de overheid heeft verzaakt om goed toezicht te houden. Dat is niet alleen signaleren, maar ook voorkomen. En in die jaren voerde toch vooral het gedoogbeleid de boventoon, terwijl door die breder gedragen cultuur van hoogmoed te veel corporaties op pad gingen en allerlei activiteiten ondernamen die eigenlijk niet bij ze pasten.’
Focus op dienstbaarheid
Is er nu dan structureel iets veranderd? ‘Ja, je kunt wel zeggen dat de cultuur heel anders is. Met de Woningwet van 2015 is duidelijker omschreven wat corporaties wel en niet moeten doen. Er liggen inmiddels ook prestatieafspraken, dus er is veel duidelijker sturing vanuit de overheid, en de corporatiesector is nu veel meer gericht op het dienstbaar zijn aan de huursector. De gemiddelde corporatiebestuurder is meer gericht op de maatschappelijke taak. Begin deze eeuw was dat in veel mindere mate het geval. Het ego van veel bestuurders was te groot, waardoor hun eigen ambitie belangrijker werd dan de maatschappelijke opdracht.’
Reputatieschade was tijdelijk
Wat Conijn betreft is de reputatieschade die de Vestia-affaire corporaties heeft bezorgd, inmiddels wel weggeëbd. ‘Ik zie wel een relatie met de verhuurderheffing. De discussie daarover liep al vanaf 2005 en de heffing is in 2013 ingevoerd. Die vloeit voort uit het beeld dat corporaties meer dan genoeg middelen hadden en dat je die maar beter kon afromen.’
Alleen is de verhuurderheffing na tien jaar – waarin veel minder is gebouwd – weer van tafel gegaan. ‘De heffing heeft indirect wel de financiering beïnvloed, omdat de leencapaciteit van corporaties minder werd.’ Met de verhuurderheffing is zo’n € 13 mrd uit de corporatiesector getrokken, besluit Conijn. ‘En de vennootschapsbelasting kost ook geld, dus de leencapaciteit en daarmee de investeringsmogelijkheden van de corporaties zijn wel geraakt.’
Wereldgeschiedenis in stenen
In de kwart eeuw dat PropertyNL de professionele vastgoedmarkt van relevante informatie voorziet, waren er de nodige gebeurtenissen in binnen- en buitenland die ook hun weerslag hadden op de wereld van kantoren, winkels, woningen en logistiek. In eerdere afleveringen blikten we terug op de aanslag op de Twin Towers, de moord op Pim Fortuyn, de Klimop-affaire en de financiële crisis.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 6, 29 mei 2026
