Welke grote gebeurtenissen vonden plaats in de 25 jaar dat PropertyNL bestaat, en wat was hun invloed op het vastgoed? In deze aflevering blikken we met voormalig CPB-directeur Coen Teulings terug op de financiële crisis van 2008.
De financiële crisis van 2008 wordt vaak gezien als een plotselinge schok die de wereldeconomie ontwrichtte. Banken vielen om, overheden moesten ingrijpen en het vertrouwen in het financiële systeem kreeg een knauw die nog jaren voelbaar bleef. Toch kwam die crisis niet uit het niets. Volgens econoom Coen Teulings, destijds directeur van het Centraal Planbureau, waren de signalen al ruim van tevoren zichtbaar, maar werden ze onvoldoende op waarde geschat.
‘Het is voor mij persoonlijk eigenlijk een beetje een beschamend verhaal. Al in 2007 begonnen in de Verenigde Staten de eerste scheuren zichtbaar te worden, toen hedgefondsen met grote blootstelling aan vastgoed omvielen. De crisis hing vanaf augustus 2007 al in de lucht. Maar ook bij het CPB hebben we de ernst ervan onderschat.’
Typisch Amerikaans
De problemen leken aanvankelijk typisch Amerikaans: een oververhitte woningmarkt, gevoed door goedkope kredieten en risicovolle hypotheekverstrekking. Teulings: ‘Banken gaven massaal leningen aan huishoudens zonder stabiel inkomen of vermogen, de zogenoemde ‘ninja’-hypotheken (no income, no job, no assets). Zolang de huizenprijzen bleven stijgen, leek dat geen probleem. Huishoudens konden hun schulden herfinancieren op basis van de waardestijging van hun woning. Er was voor duizenden miljarden geïnvesteerd in woningen waarvoor eigenlijk geen financieringscapaciteit bestond. Toen de prijsstijgingen stokten, onvermijdelijk gezien de enorme bouwproductie, stortte het kaartenhuis in elkaar.’
Kantelpunt
Het faillissement van Lehman Brothers in september 2008 vormde het kantelpunt. Wat begon als een probleem in de Amerikaanse huizenmarkt, groeide uit tot een wereldwijde financiële crisis. Banken vertrouwden elkaar niet meer, kredietverlening stokte en de reële economie werd hard geraakt.
Volgens Teulings had dat vooral te maken met de internationale verwevenheid van het financiële systeem. Ook Nederlandse banken bleken kwetsbaar door hun activiteiten in het buitenland. ‘Zo had ING Direct een grote blootstelling aan de Amerikaanse hypotheekmarkt, mede door regelgeving die vereiste dat lokaal opgehaald kapitaal ook lokaal werd geïnvesteerd. Tegelijkertijd speelde de overname en opsplitsing van ABN Amro een cruciale rol. Met name Fortis kwam in de problemen toen de crisis uitbrak, mede omdat het heel veel had betaald voor haar aandeel in ABN Amro.’
Daling woningprijzen
Anders dan vaak wordt aangenomen was er volgens Teulings geen correlatie tussen de financiële crisis en de forse prijsdaling op de woningmarkt in Nederland in de jaren daarna. De grote huizenprijsdaling begon in 2012, nominaal met zo’n 25%, en reëel zelfs rond de 30%.
Die daling was volgens Teulings echter geen direct gevolg van de financiële crisis zelf, maar van beleidskeuzes in de nasleep ervan. ‘Dat had te maken met de eurocrisis en met de Nederlandse neiging onder aanvoering van mensen als Rutte en Dijsselbloem om koste wat kost aan de Europese begrotingsnormen te voldoen’, stelt hij.
In de jaren na 2008 koos Nederland voor een strikt bezuinigingsbeleid en werd er fors gesneden in de overheidsuitgaven; een fundamentele fout volgens Teulings. ‘Er was geen enkele noodzaak om zo hard te bezuinigen. Nederland heeft zichzelf daarmee onnodig in een recessie gedrukt.’
Die recessie had directe gevolgen voor de woningmarkt. Het resultaat was een scherpe daling van de huizenprijzen, omdat de bezuinigingen de economie afremden en banken voorzichtiger werden met kredietverstrekking. ‘Interessant is dat deze daling later weer volledig werd goedgemaakt. In de jaren na 2015 stegen de huizenprijzen sterk, mede door lage rentes en een structureel woningtekort.’
Nieuwe crisis?
Als je nu zou moeten wijzen naar een mogelijke oorzaak van een nieuwe crisis, dan zou dat volgens Teulings AI moeten zijn. Er worden door de Amerikaanse AI-giganten grote bedragen geïnvesteerd in nieuwe datacentra. Die investeringen worden gedreven door de gedachte dat dit een ‘winner takes all’-markt is. ‘Bedrijven proberen zo groot mogelijk te worden, in de hoop de dominante speler te worden. Dat leidt tot overinvestering, omdat meerdere partijen tegelijkertijd die positie nastreven.’
Die dynamiek ziet hij ook terug in hedendaagse ontwikkelingen, met name in de snelle groei van datacentra. ‘Er wordt ook in Nederland door deze bedrijven massaal geïnvesteerd in datacentra. Er zijn serieuze twijfels of dat zich allemaal gaat terugverdienen, al weet ik onvoldoende van deze markt om daar echt een serieuze voorspelling aan te wagen.’
Datacentra
Hij stelt dat hij als bestuurder de ontwikkeling ervan niet zomaar zou blokkeren, juist omdat Nederland profiteert van zijn sterke digitale infrastructuur. ‘Amsterdam is uitgegroeid tot een belangrijke internethub, mede dankzij de concentratie van kennis en netwerken rond de Universiteit van Amsterdam. Die positie maakt de stad aantrekkelijk voor bedrijven en is een factor van betekenis voor de Nederlandse economie. Tegelijkertijd moeten overheden zich bewust zijn van de risico’s. Grootschalige investeringen in datacentra zijn niet zonder gevaar als ze uiteindelijk niet renderen. Als het echt een ‘winner-takes-all’ markt is, dan zullen drie van de vier grote partijen in deze markt uiteindelijk aan het kortste eind trekken. Ondertussen denken ze allemaal dat zij die ene winnaar zijn.’
Renteontwikkeling
Een belangrijk verschil tussen de financieel-economische situatie toen en nu is de ontwikkeling van de rente. Terwijl de periode na 2008 werd gekenmerkt door historisch lage rentes, is die situatie inmiddels gekanteld. De rente op staatsobligaties is in korte tijd fors gestegen, wat direct doorwerkt in hypotheekrentes en financieringskosten.
Teulings: ‘Dat heeft grote gevolgen voor de woningmarkt. Hogere rentes drukken de leencapaciteit van kopers, waardoor wonen duurder wordt en de vraag afneemt. Op de huurmarkt stijgen de kapitaalkosten voor beleggers, wat huren opdrijft en investeringen ontmoedigt. Wonen wordt simpelweg duurder. Daar is voor consumenten uiteindelijk maar één oplossing voor: kleiner wonen en meer betalen.’
Volgens hem kan de overheid het probleem niet oplossen. ‘Subsidies of fiscale maatregelen verschuiven de kosten slechts. Uiteindelijk moeten die ergens worden gedragen door huishoudens: óf als bewoner via een hogere huur of hogere hypotheeklasten, óf als belastingbetaler. Dat is op zichzelf best zorgelijk. Terwijl Nederland vindt dat wonen onbetaalbaar is geworden, leidt de stijgende rente voorlopig alleen maar tot een verdere stijging van de woonlasten. De overheid staat daarbij machteloos. Stel dat Nederland inderdaad de komende 10 jaar een miljoen huizen gaat bouwen, dan vergt dat een investering van € 300 mrd, een bedrag gelijk aan 60% van onze staatsschuld. Dat kan de overheid nooit opbrengen. Dat zie je ook in het nieuwe regeerakkoord. Daar wordt voor woningbouw € 6 mrd beschikbaar gesteld, en pas na 2029. Dat is louter symbolisch.’
Wereldgeschiedenis in stenen
In de kwart eeuw dat PropertyNL de professionele vastgoedmarkt van relevante informatie voorziet, waren er de nodige gebeurtenissen in binnen- en buitenland die ook hun weerslag hadden op de wereld van kantoren, winkels, woningen en logistiek. In eerdere afleveringen blikten we terug op de aanslag op de Twin Towers, de moord op Pim Fortuyn en de Klimop-affaire.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2026
