Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting wil het uitponden van huurwoningen een halt toeroepen door verhuurders toch weer toe te staan hogere huren te rekenen. Dat schrijft ze aan de Tweede Kamer. Vastgoed Belang is nog niet overtuigd.
Uit de meest recente woningmarktcijfers blijkt dat particuliere verhuurders woningen in toenemende mate verkopen.Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat in 2024 meer dan 30.000 huurwoningen zijn uitgepond. De Wet betaalbare huur die sinds juli geldt, is een belangrijke factor, maar de verkoop van huurwoningen neemt volgens Keijzer al sinds 2021 toe. 'Onderaan de streep is de private huurmarkt in 2024 gekrompen met 413 woningen, terwijl het aanbod zou moeten groeien gezien de onverminderd grote vraag naar betaalbare huurwoningen.'
Vier maatregelen
De minister wil vier maatregelen nemen: ten eerste gaat in het woningwaarderingsstelsel (WWS) de WOZ-waarde bij een nieuw contract zwaarder meetellen in de huurprijs. Daarnaast mag voor kleine monumenten bij een nieuw contract een hogere huurprijs worden gevraagd en het ontbreken van buitenruimte levert geen minpunten meer op. Tot slot krijgen alle studenten de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract af te sluiten.
Met die vier aanpassingen wil Keijzer het aantal middenhuurwoningen weer laten groeien. 'Om woekerprijzen te voorkomen, is afgelopen jaren terecht ingezet op het beschermen van huurders. In combinatie met fiscale wijzigingen heeft dit er wel toe geleid dat het verhuren van woningen voor met name particuliere verhuurders, vooral in grote steden, niet meer goed uit kan. Met deze maatregelen wil ik middenhuur aantrekkelijker maken voor verhuurders, zodat ze hun woningen niet verkopen.'
Opslag WOZ-cap
Voor de huidige WOZ-cap gaat een opslag gelden zodat verhuurders bij een nieuwe huurder de maximale huurprijs bij het oorspronkelijke puntentotaal kunnen vragen zonder dat de woning boven de middenhuur uitstijgen naar de vrije sector. 'Nu vallen huurwoningen terug naar 186 punten en een maximale huurprijs van € 1.184,82, de bovengrens van de middenhuur, als de punten uit de WOZ-waarde meer dan 33% van het puntentotaal van de woning uitmaken', legt het ministerie uit. 'Dat sluit niet aan bij de hoge marktwaarde van veel huizen in de Randstad. Door de WOZ-waarde zwaarder mee te tellen, neemt voor de verhuurder het verschil af tussen de opbrengst uit verhuur en verkoop tegen marktprijs, waarmee uitponden minder aantrekkelijk wordt. Bij bijvoorbeeld 200 punten, zou een huurprijs van € 1.277,85 gevraagd kunnen worden. Zo krijgen verhuurders meer ruimte om te blijven verhuren en gaan nieuwe huurders een prijs betalen die beter past bij de gewilde plek waar zij gaan wonen, zonder dat ze huurprijsbescherming verliezen. Als de WOZ-cap helemaal losgelaten zou worden, zou het huis met 200 punten al snel het dubbele bedrag per maand gaan kosten.'
De zwaardere waardering van kleine rijksmonumenten kan bij nieuwe contracten maandelijks tussen de € 40 en € 70 schelen en het schrappen van minpunten voor het ontbreken van buitenruimte leidt bij nieuwe huurcontracten per maand tot ongeveer € 33 meer huur.
Vastgoed Belang: meer nodig
Vastgoed Belang is niet enthousiast over de plannen en noemt de maatregelen ‘ontoereikend voor een structurele oplossing van de woningmarktcrisis’. Voorzitter Niek Verra: ‘Er lijkt nog altijd onvoldoende politieke wil te bestaan om de problemen op de woningmarkt aan te pakken.’
De brancheorganisatie doet tegenvoorstellen. Zo zou de herinvoering van tijdelijke huurcontracten voor alle huurders moeten gelden, waarbij een minimale duur van vijf jaar geldt. Verder wil Vastgoed Belang de puntenaftrek voor lage energielabels (E, F en G afschaffen, zodat er financiële ruimte vrijkomt voor woningverduurzaming en -onderhoud. De puntprijs voor het middensegment zou moeten worden vastgesteld op 120%. Wel is de organisatie in haar nopjes met het schrappen van de puntenaftrek voor middenhuurwoningen zonder buitenruimte en het opwaarderen van kleine rijksmonumenten.
Vastgoed Belang roept het kabinet verder op om tot ‘een eerlijke belastingdruk in box 3 te komen’. Dat zou moeten gebeuren door kostenaftrek toe te staan bij het bepalen van het werkelijke rendement, ongerealiseerde waardemutaties niet te belasten en de leegwaarderatio te actualiseren.
