Hobbels uit de weg, geldkraan open

Tijdens een bijeenkomst van vastgoedplatform Bisnow in Cinema The Pulse op de Zuidas gaven zowel internationale beleggers als Nederlandse ontwikkelaars, beleidsmakers en bouwers hun visie op de toekomst van residentieel vastgoed.

Anuj Mittal, managing director bij de internationale investeringsmaatschappij TPG Angelo Gordon, ging in gesprek met Jeroen Lokerse, ceo Benelux van vastgoedadviseur Colliers. In de sessie The Living Thesis: TPG Angelo Gordon on Europe’s Residential Opportunity schetste Mittal een opvallend optimistisch beeld van de Europese woningmarkt. Volgens hem blijft residentieel vastgoed de komende vijf tot tien jaar een van de belangrijkste beleggingscategorieën in Europa. De fundamentele onderliggende factor is eenvoudig, zegt hij: structurele woningtekorten. ‘Whenever there’s a shortage, build houses.’

De managing director wees erop dat de demografische trends in Europa – kleinere huishoudens, verdere urbanisatie en een groeiende vraag naar flexibiliteit – de behoefte aan huurwoningen structureel ondersteunen. Dat geldt volgens hem in het bijzonder voor stedelijke regio’s met sterke economische fundamenten.

Stedelijke woonconcepten

Binnen dat bredere residentiële speelveld ziet TPG Angelo Gordon vooral kansen in zogeheten small format living: compacte woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens in economisch sterke stedelijke gebieden. Volgens Mittal sluit dit type product beter aan op veranderende woonvoorkeuren en biedt het institutionele beleggers aantrekkelijke perspectieven. Daarbij verwees hij nadrukkelijk naar de blijvende aantrekkingskracht van binnenstedelijke locaties. ‘Would you like to live in the center of Utrecht?’, wierp hij retorisch op.

De boodschap was helder: op plekken waar economische groei, voorzieningen en bereikbaarheid samenkomen, blijft de vraag naar stedelijk wonen onverminderd groot.

Kansen boven de 187 punten

TPG Angelo Gordon heeft momenteel $ 2,5 mrd beschikbaar voor residentiële investeringen in Europa. Daarvan is 35% reeds gealloceerd. Nederland vertegenwoordigt 15% van die allocatie.

Toch benadrukte Mittal dat kapitaal mobiel is. Europese landen concurreren direct met elkaar om institutionele investeringen. Nederland moet het daarin opnemen tegen markten als Spanje, waar volgens de belegger sprake is van sterkere economische groei en aanzienlijk minder reguleringsdruk.

Ondanks de internationale kritiek op het Nederlandse huurbeleid ziet Mittal nog steeds duidelijke kansen in de Nederlandse markt. Met name woningen boven de liberalisatiegrens van 187 punten blijven volgens hem aantrekkelijk voor institutionele beleggers. ‘Above that is rental growth pretty wild.’ Volgens Mittal is het aanbod in dat segment inmiddels zo schaars geworden dat stevige huurstijgingen mogelijk zijn.

Praktische belemmeringen

Terwijl Mittal daarmee een optimistisch beeld schetste van de beschikbaarheid van internationaal kapitaal, maakte de daarop volgende panelbijeenkomst duidelijk waarom de Nederlandse woningbouwproductie desondanks achterblijft.

Tijdens het panel ‘Overcoming development bottlenecks: accelerating residential delivery in the Netherlands’ gingen vier prominente spelers uit de Nederlandse woningmarkt in op de praktische belemmeringen die woningbouw vertragen.

Aan tafel zaten Dries Drogendijk, als directeur gebiedsontwikkeling verantwoordelijk voor de ruimtelijke ontwikkelstrategie van de gemeente Amsterdam, Ronald Huikeshoven, ceo van gebiedsontwikkelaar AM, Boaz de Boer, commercieel directeur van bouwer en ontwikkelaar Heddes Bouw & Ontwikkeling, en Bart Meijer, ceo bij projectontwikkelaar MRP.

Minder lokale uitzonderingen

Volgens Drogendijk begint versnelling bij eenvoudiger en uniformer beleid. Hij wees op de landelijke regelgeving rond netcapaciteit die inmiddels in werking is getreden en stelde dat er binnen de bestaande infrastructuur aanzienlijk meer ontwikkelruimte beschikbaar is dan momenteel wordt benut.

Amsterdam heeft volgens hem ruimte voor 68.000 woningen op korte termijn en in totaal 150.000 woningen in de komende twintig jaar. Volgens Drogendijk vraagt dat om realistische keuzes. Gemeenten moeten volgens hem stoppen met aanvullende lokale eisen bovenop nationaal beleid.

Ook pleitte hij voor meer flexibiliteit in programmering. De traditionele 40–40–20-verdeling in Amsterdam, waarbij projecten over vaste segmenten worden verdeeld, werkt volgens hem in de praktijk vaak remmend.

Huikeshoven sloot zich daarbij aan. De ceo van AM stelde dat de sector gebaat is bij één duidelijke landelijke lijn. ‘We moeten de regels downsizen. Eén regel voor het hele land. Als we die stap zetten, ben ik positief.’ Volgens hem maakt juist de opeenstapeling van lokale uitzonderingen projecten complex en moeilijk uitlegbaar richting investeerders.

Amsterdam

Ondanks de toenemende complexiteit blijft Amsterdam volgens de panelleden een van de meest kansrijke woningmarkten van Nederland. Drogendijk wees op de relatief hoge productiecapaciteit van de hoofdstad en de actieve betrokkenheid van de gemeente bij taskforces rond netcongestie en woningbouwversnelling.

Huikeshoven benadrukte de samenwerking tussen gemeente, corporaties en marktpartijen als cruciale succesfactor. Juist in een markt met hoge druk zijn duidelijke publieke regie en nauwe samenwerking volgens hem essentieel.

Netcongestie

Een belangrijk deel van de discussie draaide om netcongestie. De Boer, commercieel directeur bij Heddes Bouw & Ontwikkeling, ziet concrete oplossingen in microgrids en slimmere energiesystemen op projectniveau. Dat vraagt volgens hem extra investeringen aan de voorkant, maar dat kan ontwikkelruimte creëren waar traditionele netaansluitingen tekortschieten. Ook pleitte hij voor realistischer energiecalculaties in regelgeving en bouwbesluiten. De huidige theoretische modellen sluiten volgens hem onvoldoende aan op de feitelijke energiebehoefte van gebouwen.

Huikeshoven wees op gefaseerde aansluitstrategieën als praktische oplossing. Appartementen kunnen volgens hem vaak eerder operationeel worden, terwijl zwaardere mixed-use functies op een later moment kunnen aansluiten.

Proceduremisbruik

Het scherpste debat ontstond bij het onderwerp juridische procedures. Meijer haalde hard uit naar wat hij ziet als het strategisch misbruik van bezwaarprocedures. Volgens hem worden ontwikkelaars steeds vaker geconfronteerd met partijen die procedures inzetten als financieel pressiemiddel. ‘De boodschap is soms simpel: betaal ons, anders vertragen we je project.’

De MRP-directeur noemde die praktijk ronduit verwerpelijk. Volgens hem tast dit direct het vertrouwen van institutionele beleggers aan. Voor investeerders die grote sommen kapitaal alloceren is voorspelbaarheid essentieel. Wanneer procedures worden ingezet als verdienmodel, ontstaat onzekerheid die projecten vertraagt of zelfs blokkeert.

Tegelijkertijd maakte Meijer nadrukkelijk onderscheid tussen dit type obstructie en legitieme bewonersparticipatie. Volgens hem leveren bewoners die vanaf de voorkant worden betrokken vaak juist betere plannen op. Drogendijk verwees in dat kader naar Weespersluis als voorbeeld van het belang van zorgvuldig stakeholdermanagement.

Huikeshoven noemde een project in Bloemendaal waar bewoners vroegtijdig bij de planvorming werden betrokken. Binnen drie maanden werd daar consensus bereikt en de bewoners droegen volgens hem bovendien ook inhoudelijk bij aan verbeteringen van het plan.

Industrialisatie

Over de ambitie om 50% industrieel en modulair te bouwen liepen de meningen licht uiteen, maar de richting was voor alle panelleden duidelijk. Drogendijk wees erop dat houtbouw in de hoofdstad momenteel nog rond de 8% ligt, maar dat forse opschaling noodzakelijk is om de woningbouwdoelen te halen.

De Boer stelde dat modulair bouwen zich inmiddels heeft bewezen als volwaardig alternatief voor traditionele bouwmethoden. Volgens hem kiezen opdrachtgevers niet langer vanuit experiment, maar vanuit efficiëntie en snelheid. Meijer noemde industrialisatie uiteindelijk onvermijdelijk vanwege het structurele arbeidstekort in de bouw.

Een opvallende slotopmerking kwam van Huikeshoven, die aandacht vroeg voor seniorenhuisvesting. Volgens de ceo van AM krijgt dit segment bij veel gemeenten nog onvoldoende prioriteit, terwijl juist daar kansen liggen om doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen.

Op de foto v.l.n.r.: Anuj Mittal (TPG Angelo Gordon), Jeroen Lokerse (Colliers), Bart Meijer (MRP), Boaz de Boer (Heddes Bouw & Ontwikkeling), Dries Drogendijk (gemeente Amsterdam) en Ronald Huikeshoven (AM)

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026