VOORSTELLEN INGAANDE 1 JANUARI 2027

Lagere overdrachtsbelasting voor woningen

Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen wordt volgens het wetsvoorstel per 1 januari 2027 verlaagd van 8% naar 7%. Voor woningen die de verkrijger zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, blijft het tarief van 2% van toepassing of, indien aan de voorwaarden wordt voldaan, de startersvrijstelling.

Vrijstelling voor woningcorporaties

Voor overdrachten tussen woningcorporaties van onroerende zaken die direct voorafgaand aan de overdracht werden gebruikt voor bepaalde diensten van algemeen economisch belang (DAEB), wordt per 1 januari 2027 een vrijstelling van overdrachtsbelasting voorgesteld. Met de vrijstelling wordt beoogd te voorkomen dat overdrachtsbelasting een belemmering vormt voor herstructureringen binnen de corporatiesector.

De bestaande vrijstelling voor taakoverdrachten wordt beperkt. De uitwerking van deze beperking zal duidelijk worden uit een besluit dat eind dit jaar (Eindejaarsbesluit 2026) zal volgen. Een dergelijke beperking zal naar verwachting met name effect hebben op verkrijgingen van niet-DAEB-vastgoed.

Overlijdensdividend en excessief lenen

De samenloop tussen de faciliteit voor een vererfd aanmerkelijk belang, ook wel de overlijdensdividendfaciliteit, en de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap wordt per 1 januari 2027 wettelijk uitgesloten. De overlijdensdividendfaciliteit maakt het onder voorwaarden mogelijk om reguliere voordelen die binnen 24 maanden na het overlijden worden verkregen niet direct in box 2 te belasten, voor zover deze voordelen niet uitgaan boven het bedrag dat als gevolg van het overlijden in box 2 in de heffing wordt betrokken.

Een fictief regulier voordeel wegens bovenmatige schulden aan de eigen vennootschap valt voortaan echter buiten deze faciliteit. Van een bovenmatige schuld is in beginsel sprake voor zover het totaal van de schulden aan de eigen vennootschap meer bedraagt dan € 500.000. Erfgenamen kunnen de box 2-heffing over een dergelijk fictief voordeel daardoor niet langer met toepassing van de overlijdensdividendfaciliteit uitstellen of voorkomen.

Daarbij verdient aandacht dat een lening die bij de erflater als eigenwoningschuld kwalificeerde en daarom niet meetelde voor de vaststelling van bovenmatige schulden, bij de erfgenamen niet zonder meer als eigenwoningschuld zal kwalificeren. Een schuld die voor de erflater buiten de regeling bleef, kan bij de erfgenamen daardoor alsnog leiden tot een fictief regulier voordeel en box 2-heffing. Dat is voor de erfgenamen vaak een onverwachte fiscale claim.

Wij begrijpen deze maatregel niet. In een toch al schrijnende situatie van een overlijden krijgen erfgenamen een onnodige fiscale trap na. Effectief vindt er namelijk al heffing in box 2 over de waarde van de vordering (verdisconteerd in de waarde van de aandelen die vererven) op de aandeelhouder plaats bij diens overlijden. Als er vervolgens per jaareinde volgend op het overlijden opnieuw heffing plaatsvindt over effectief diezelfde vordering, is dat in onze beleving dubbelop. Het past dan niet om een faciliteit die juist bedoeld is om een dergelijke dubbele heffing tegen te gaan in de eerste twee jaar na het overlijden buiten toepassing te verklaren. Natuurlijk kan die dubbele heffing worden vermeden door tijdig een daadwerkelijk overlijdensdividend door de vennootschap te laten uitkeren. Maar in het geval van een overlijden zal dat niet de eerste gedachte zijn van de erfgenamen, bijvoorbeeld in een situatie waarbij een overlijden vlak voor een jaareinde plaatsvindt.

Verhoging energie-investeringsaftrek

Het percentage van de energie-investeringsaftrek wordt per 1 januari 2027 verhoogd van 40% naar 45,5%. De regeling biedt een aanvullende aftrek voor investeringen in aangewezen energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie. Door de verhoging wordt investeren in dergelijke bedrijfsmiddelen fiscaal aantrekkelijker.

Bedrijfsfusies en splitsingen

Het onzakelijkheidsvermoeden in de bedrijfsfusie- en splitsingsfaciliteit voor de vennootschapsbelasting komt volgens het voorstel te vervallen. Dit naar aanleiding van een arrest van de Hoge Raad eerder dit jaar. Onder de huidige regeling wordt een bedrijfsfusie of splitsing geacht niet op zakelijke overwegingen te berusten indien aandelen in een betrokken lichaam binnen drie jaar na de reorganisatie worden vervreemd aan een niet-verbonden lichaam, tenzij het tegendeel aannemelijk wordt gemaakt. Na het vervallen van dit vermoeden blijft enkel de antimisbruiktoets bestaan. De inspecteur zal dan ten minste een begin van bewijs moeten leveren dat de reorganisatie in overwegende mate is gericht op het ontgaan of uitstellen van belastingheffing.

OVERIGE RELEVANTE ONTWIKKELINGEN

Box 3: wet werkelijk rendement

Voor box 3 blijft invoering van een systeem dat leidt tot heffing over het werkelijke rendement per 1 januari 2028 het uitgangspunt. Het kabinet heeft de Eerste Kamer echter gevraagd de behandeling van het wetsvoorstel dat ziet op de invoering van een dergelijk systeem aan te houden, omdat nog geen politieke overeenstemming bestaat over de verdere aanpassing van het stelsel en de bijbehorende budgettaire dekking. De eerder aangekondigde novelle (een aanpassing van het wetsvoorstel) is daarom niet op Prinsjesdag ingediend.

Uit een brief van het kabinet blijkt dat verschillende scenario’s voor de toekomstige vormgeving van box 3 worden onderzocht. Het eerste scenario betreft aanpassing van het voorliggende wetsvoorstel, onder meer door een ‘carry-back’ voor verliezen. In het tweede scenario wordt het wetsvoorstel vanaf 2028 als tussenstap ingevoerd en volgt vanaf 2030 een volledige vermogenswinstbelasting. In het derde scenario wordt het wetsvoorstel ingetrokken, blijft het forfaitaire stelsel met tegenbewijs langer bestaan en wordt in 2030 rechtstreeks overgestapt op een volledige vermogenswinstbelasting. Het vierde scenario houdt in dat de vermogenswinstbelasting al vanaf 2028 wordt uitgebreid naar financiële instrumenten, waarna vanaf 2030 ook voor de overige vermogensbestanddelen een vermogenswinstbelasting zou gaan gelden. Onder het huidige wetsvoorstel geldt voor onroerende zaken al een vermogenswinstbelasting, zodat waardestijgingen pas bij realisatie, bijvoorbeeld bij verkoop, in de heffing worden betrokken. Voor andere vermogensbestanddelen wordt vooralsnog uitgegaan van een vermogensaanwasbelasting, waarbij ook niet-gerealiseerde waardestijgingen jaarlijks worden belast. Anders dan onder het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijs biedt het wetsvoorstel ruimte voor aftrek van kosten en verrekening van verliezen.

Een vermogensaanwasbelasting levert normaal gesproken in de eerste jaren meer op dan een vermogenswinstbelasting. Uiteindelijk zou het echter, naar onze mening, rekenkundig zo moeten zijn dat op de langere termijn de totale opbrengst bij beide heffingsmethoden gelijk is. Sterker nog, bij een vermogenswinstbelasting zou men verwachten dat de opbrengst hoger zal zijn, omdat niet tussentijds gelden vrij moeten worden gemaakt (en dus niet kunnen worden belegd c.q. niet kunnen renderen) om belasting te betalen over een waardestijging op papier. De rekenmeesters van het kabinet zien echter miljarden verschil tussen beide heffingsmethoden ten nadele van de vermogenswinstbelasting. Dat verschil hangt mede samen met hoe ver men in de toekomst kijkt en zou in zoverre verklaarbaar kunnen zijn. Maar goed, diezelfde rekenmeesters zaten er ook al behoorlijk (miljarden) naast bij de berekening van de gevolgen van de schade voor de overheid van de box 3-arresten van de Hoge Raad. Het veronderstelde budgettaire effect is een belangrijke, zo niet doorslaggevende, factor bij de invulling van het toekomstige box 3-stelsel. Het zou daarom naar onze mening goed zijn als de veronderstelde budgettaire effecten nog eens onafhankelijk door een derde partij worden getoetst.

Dit geldt te meer nu er door menig politicus met een schuin oog naar box 2 wordt gekeken. Die zou te weinig opleveren. Dit terwijl nota bene het hoogste tarief in box 2 thans maar liefst 31% bedraagt, tegenover 25% nog maar enkele jaren geleden. Daarbij is van belang dat een tariefswijziging in box 2 de facto neer komt op een partiële onteigening. Althans het economisch belang van de fiscus bij de waarde(ontwikkeling) van de desbetreffende vennootschap neemt toe als gevolg van de tariefswijziging.

Totdat nieuwe wetgeving in werking treedt, blijft het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijs van toepassing. Voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, bedraagt het forfaitaire rendement in 2027 6,37%. Dat percentage was enkele jaren geleden nog 4%, terwijl schulden destijds tegen hetzelfde forfaitaire percentage konden worden verrekend. Inmiddels bedraagt het forfaitaire rendement voor schulden nog slechts 2,7% (wordt jaarlijks achteraf bepaald). Het box 3-tarief blijft in 2027 36%, terwijl dit nog niet zo lang geleden 30% was.

Indien het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, kan een beroep worden gedaan op de tegenbewijsregeling. Binnen die regeling zijn kosten niet aftrekbaar, met uitzondering van rente ter zake van schulden.

Verruiming renteaftrek woningcorporaties

De generieke renteaftrekbeperking beperkt voor de vennootschapsbelasting de aftrek van per saldo verschuldigde rente. Deze rente is kort gezegd slechts aftrekbaar tot het hoogste van € 1 mln en 24,5% van de fiscale EBITDA; het meerdere is in beginsel niet aftrekbaar. Het Belastingplan 2027 bevat geen wijzigingen van deze renteaftrekbeperking. Wel is aangekondigd dat woningcorporaties, bij nota van wijziging, vanaf 2028 van de regeling worden uitgezonderd. Deze uitzondering houdt verband met de constatering dat deze renteaftrekbeperking een negatieve uitwerking heeft op de woningbouw. Of het een algehele uitzondering betreft, zal moeten blijken uit de nota van wijziging. Het verbaast ons in dat kader wel dat deze uitzondering enkel voor woningcorporaties geldt en bijvoorbeeld niet voor andere partijen die een belangrijke bijdrage (zouden kunnen) leveren aan de woningbouw.

Op Europees niveau is het Tax Omnibus-voorstel relevant. Daarin wordt onder meer gedacht aan een ruimere renteaftrekruimte, een hoger drempelbedrag, een uitzondering voor bepaalde laagrisicofinancieringen van derden en een groepsuitzondering. Indien deze voorstellen worden aangenomen en in nationale wetgeving worden omgezet, kan dit leiden tot een verruiming van de Nederlandse renteaftrekregels. Of en in welke vorm dit gebeurt, is nog onzeker. Een ‘verruiming’ zou eveneens kunnen optreden indien thans lopende gerechtelijke procedures tegen de generieke renteaftrekbeperking succesvol mochten blijken te zijn.

Meldingsplicht levering aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon

Voor de vastgoedpraktijk is verder relevant dat in de internetconsultatie van de Fiscale Verzamelwet 2028 een meldingsplicht wordt voorgesteld voor vervreemders van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR). Het betreft een afzonderlijk wetsvoorstel dat geen deel uitmaakt van het Belastingplan 2027. Indien de maatregel wordt ingevoerd, moet de vervreemder de overdracht van de juridische eigendom van aandelen (voor economische eigendom geldt al een meldingsplicht) in een OZR binnen twee weken melden aan de Belastingdienst. Met de meldingsplicht wordt beoogd de informatiepositie van de Belastingdienst bij dergelijke aandelentransacties te verbeteren. Niet-naleving van de voorgestelde meldingsplicht kan leiden tot een verzuimboete van naar verwachting maximaal € 6709.

Tot slot

De parlementaire behandeling van de voorstellen moet nog plaatsvinden. Gelet op het ontbreken van een vaste meerderheid van het kabinet in zowel de Tweede als de Eerste Kamer bestaat meer dan gebruikelijk onzekerheid over de vraag welke maatregelen uiteindelijk en in welke vorm zullen worden ingevoerd.

Rick Philips en René Maat zijn belastingadviseur bij Rechtstaete