Thema Transformatie 2019: Transformatie wordt gewoon

Ruim 8% van de woningen die in 2017 werden toegevoegd aan de Nederlandse woningvoorraad, is ontstaan door transformatie (cijfers CBS). Door de ombouw van vooral kantoorgebouwen zijn in dat jaar ruim 7500 vooral kleinere appartementen ontstaan. In de meeste gevallen worden die woningen huurwoningen. Hoewel verreweg de meeste transformaties woningen als eindproduct hebben, zijn er in de afgelopen jaren door transformaties ook de nodige hotels aan de voorraad toegevoegd.
Transformaties worden door allerlei ontwikkelaars opgepakt, maar er zijn ook enkele gespecialiseerde spelers op de markt, die al jaren aan de weg timmeren. Dat zijn onder andere Citypads, Certitudo en Reshape Properties. Partijen als Borghese zijn ook betrokken bij grote transformatieprojecten, maar hebben een veel breder ontwikkelingspalet dan alleen transformatie.
Hieronder volgen tien grote transformatieprojecten die in de planfase zijn, nog in aanbouw zijn of in 2018 zijn opgeleverd. Als definitie van transformatie wordt hier genomen dat tenminste het skelet van het gebouw blijft staan en de functie van het gebouw verandert. Grootschalige gebiedstransformaties, zoals kantorengebied Beukenhorst West in Hoofddorp van Snippe Projecten en IC Netherlands, zijn daarom niet in deze lijst opgenomen. Daar worden de gebouwen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.

1. Europoint II en III
Locatie: Marconistraat, Rotterdam
Opgave: twee kantoortorens van in totaal 80.000 m² transformeren naar 840 woningen, 1100 parkeerplaatsen, horeca op het dak en plintfuncties
Partijen: Citypads, TB Investments en BHW
Status: in aanbouw
De twee torens waar voorheen de gemeentelijke ambtenaren zaten worden getransformeerd naar woontorens die de naam Lee Towers krijgen. Citypads, gelieerd aan Foolen & Reijs, kocht Europoint III en een joint venture van TB Investments (gelieerd aan de Ten Brinke Groep) en Bakkers/Hommen Waerdevast (transformeerder bekend van Smart City Lofts) kocht Europoint II. De torens zullen in samenwerking tot één concept worden aangepakt. De appartementen worden duurzaam en 50–60 m² groot, met enkele penthouses.

2. Green Campus KPN
Locatie: Maanplein, Den Haag
Opgave: 80.000 m² kantoorruimte wordt 30.000 m² kantoorruimte, 63000 m² wonen en 2000 m² winkel
Partijen: Borghese Real Estate en COD
Status: in aanbouw
Het 80.000 m² grote kantorencomplex van KPN op bedrijventerrein Binckhorst wordt getransformeerd naar een woon–werkgebied met 600–700 woningen en 30.000 m² kantoorruimte. KPN huurt nog wel in het gebied, maar het hoofdkantoor is van hier verhuisd naar Rotterdam. Borghese en COD startten in 2017 met de transformatie van zes kantoren naar 246 vrijesectorhuurwoningen en 20 sociale huurwoningen. De woningen zijn in belegging genomen door Amvest, de kantoren door Aventicum. Dit jaar wordt gestart met de bouw van nog eens 400 woningen in drie nieuwbouwblokken en de herontwikkeling van kantoorruimte.

3. High Park Arnhem
Locatie: Velperweg, Arnhem
Opgave: 78.000 m² kantoor en parkeerruimte wordt 30.000 m² wonen, 5000 m² bedrijfsruimte, 4000 m² winkel en 3000 m² kantoor
Partijen: Borghese Real Estate
Status: in aanbouw
Het voormalige ING-kantoor aan de Velperweg in Arnhem werd in 2015 verkocht aan Borghese. De transformatie tot voornamelijk woningen, 540 in totaal, is in februari 2018 van start gegaan. Het complex, in de jaren ’60 ontworpen door Broek en Bakema, is gestript tot op het karkas en krijgt appartementen van 48–200 m² die gasloos zullen zijn. Architect Powerhouse Company heeft getekend voor het ontwerp. Inmiddels heeft Syntrus Achmea 203 appartementen in het Kruisgebouw gekocht, waarvan een deel sociale verhuur zal zijn. De appartementen op de bovenste 5 verdiepingen van dit gebouw worden in de particuliere verkoop gedaan. De oplevering vindt plaats in 2020.

4. Hertzberger Parc
Locatie: Prins Willem Alexanderlaan, Apeldoorn
Opgave: 45.000 m² kantoor transformeren naar 350 woningen en commerciële invullingen
Partijen: Certitudo Capital en Fraxus
Status: plan
Certitudo Capital is gespecialiseerd in de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen en pakt nu ook het voormalige kantoor van Centraal Beheer in Apeldoorn aan. Een bijzonder pand, want het is in de jaren ’70 ontworpen door Herman Hertzberger, die nu ook betrokken is bij de transformatie. Het was destijds een revolutionair gebouw, dat bezocht is door talloze architectuurstudenten. Van de 350 woningen zal Fraxus er 200 transformeren naar zorgwoningen, waarvan een pensioenfonds de eigenaar zal worden. De overige appartementen worden huurwoningen, die geplaatst worden in de portefeuille van het aan Certitudo gelieerde iResidence.

5. Ven Amsterdam
Locatie: La Guardiaweg, Amsterdam
Opgave: 42.000 m² kantoor transformeren naar 2 hotels, een casino, vergaderfaciliteiten en werkplekken
Partijen: Omnam Investment Group
Status: opgeleverd 2018
Het voormalige KPN-kantoor op Sloterdijk in Amsterdam is door de Israëlische Omnam Investment Group omgebouwd tot een Park Inn by Radisson met 476 kamers en de longstay-formule B-Apart met 50 kamers. Holland Casino heeft er een vestiging, er is 4000 m² congresruimte en op de bovenste verdieping is een restaurant met panorama-uitzicht gevestigd.

6. Philips Bedrijfsschool
Locatie: Frederiklaan, Eindhoven
Opgave: 40.000 m² school transformeren naar 442 woningen en restaurant
Partijen: Citypads
Status: in aanbouw
Citypads, gelieerd aan Foolen & Reijs en transformatiespecialist met stevige wortels in Eindhoven, transformeert het voormalige onderwijsgebouw van Philips en later het ROC en Summa Collega naar appartementengebouw. Ook de naastgelegen MTS wordt in de transformatie meegenomen. In 1929 concentreerde de afdeling Onderwijs en Volksontwikkeling van Philips hier alle Philips-opleidingen. De ontwikkelaar zal het exterieur van het gebouw zoveel mogelijk in oude luister herstellen. De appartementen gaan in de verhuur, Foolen & Reijs neemt het zelf in eigendom.

7. Plesmanduin
Locatie: Plesmanweg, Den Haag
Opgave: 40.000 m² kantoor transformeren en nieuwbouw naar 52.000 m² wonen
Partijen: Impact Vastgoed
Status: plan
In de jaren ’30 werd dit complex gebouwd als hoofdkantoor van KLM. Later heeft het dienst gedaan als ministerie van Verkeer en Waterstaat. Impact kocht het gebouw in 2017 van het Rijksvastgoedbedrijf voor € 43 mln. In het monumentale gedeelte komen 65 appartementen. De witte aanbouw uit de jaren ’80 wordt gesloopt. Op het terrein komt nieuwbouw met nog eens 160 appartementen. Daarnaast is er op kleine schaal ruimte voor kantoren, horeca, cultuur en ontspanning. Van de 225 appartementen zitten er 65 (30%) in de sociale huursector. De rest zit in het hogere segment, waaronder serviceappartementen en appartementen voor shortstay.

8. Leeuwenborg
Locatie: Stationsplein, Leeuwarden
Opgave: 32.000 m² kantoor wordt getransformeerd naar 476 woningen, 5000 m² kantoorruimte en 5000 m² commerciële ruimte
Partijen: Leyten
Status: in aanbouw
Ontwikkelende belegger Leyten kocht het kantoorpand in 2017 met de belendende parkeergarage. Huurder Aegon vertrok vanwege een concentratie van zijn vestigingen. Inmiddels is het complex omgedoopt tot Markt058 en komen er appartementen voor studenten. Dit is ingegeven door de vestiging van Campus Fryslân, een dependance van de Groningse universiteit in de stad.

9. Churchilltower
Locatie: Sir Winston Churchilllaan, Rijswijk
Opgave: 33.500 m² wordt getransformeerd naar 316 woningen
Partijen: Reshape Properties
Status: plan
De Winston Churchilltower, die voorheen gebruikt werd door Shell en het COA, maar vooral bekend is van het oude ministerie van WVC, wordt omgebouwd tot woontoren met zowel huur- als koopappartementen met verschillende afmetingen. Ontwikkelaar Reshape heeft zijn sporen in transformatie ruim verdiend en is gelieerd aan Atlas Invest van Marcel van Poecke.

10. Hotel Martinez
Locatie: Mandelapad, Almere
Opgave: 24.000 m² kantoorruimte transformeren naar 350 hotelkamers, fitness, kantoor en restaurant
Partijen: DutchRE
Status: opgeleverd 2018
De Martinez-kantoortoren direct naast het NS-station is omgebouwd naar een hotel en gehuurd door de Duitse Plaza Hotelgroup. Hier is het Best Western Plus-hotelconcept gekomen. Ook restaurant Loetje heeft er een plek gevonden. De transformatie is ter hand genomen door DutchRE, een asset manager en gedelegeerd ontwikkelaar.